전세대출이 부동산 시장을 흔드는 이유
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Jul 26. 2025
우리나라의 전세 제도는
세계적으로 유례가 없는
독특한 주거 문화입니다.
세입자가 목돈을 집주인에게 맡기고, 일정 기간 임대료 없이 거주하는 구조죠. 이는 본래 매우 합리적인 제도였습니다. 세입자는 월세 부담 없이 안정적으로 살 수 있고, 집주인은 보증금을 운용해 금융 이익을 얻을 수 있었으니까요.
하지만 전세 제도의 본래 취지는 그대로 두고 전세대출이 지나치게 확대되면서 시장이 불안정해졌습니다. 전세대출은 실수요자에게 꼭 필요한 제도지만, 그 규모가 커질수록 부동산 시장은 레버리지로 인한 부작용을 겪게 되었어요. 정부는 전세대출을 복지개념처럼 낮은 이자율로 세입자들에게 내주었어요. 그래서 집 값의 하방을 튼튼히 해주었죠. 전세대출 규제가 시장에 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.
전세 제도 자체는 ‘좋은 제도’
전세는 월세보다 세입자에게 유리한 측면이 많습니다. 일정 금액을 맡기면 몇 년 동안 임대료를 내지 않아도 되므로 생활비 부담이 크게 줄어들기 때문이죠. 또한 보증금이 계약 만료 후 그대로 반환되기 때문에 장기적으로 보면 월세보다 훨씬 효율적인 주거 방식이죠.
집주인 입장에서도 전세는 안정적인 현금 유동성을 확보하는 수단이었습니다. 과거 고금리 시대에는 전세금을 은행에 예치해도 이자가 충분히 나왔기에 서로 ‘윈윈’하는 구조였죠. 이러한 점에서 전세 제도 자체는 결함이 있는 것이 아니라, 한국 경제 성장과 금융 환경에 맞춰 진화한 주거 혁신이라 할 수 있습니다.
전세대출 확대가 불러온 문제
문제는 전세 자체가 아니라, 전세대출이 너무 많이 풀린 데서 시작됩니다. 원래 전세대출은 신혼부부나 사회초년생 같은 실수요자를 돕기 위한 목적이었지만, 투자 수단으로 악용되는 경우가 많아졌습니다.
갭투자 확산: 전세대출을 받은 세입자의 보증금을 활용해 소액으로 집을 매입하는 갭투자가 활발해졌습니다. 이로 인해 매매가격이 불필요하게 상승하고, 전세가가 매매가를 떠받치는 왜곡이 발생했죠.
가계부채 증가: 전세대출이 확대되면서 가계부채가 급격히 불어났습니다. 특히 금리가 오르는 상황에서는 이 부담이 커져 금융시스템 전반에 위험을 줄 수 있습니다.
시장 과열: 전세대출이 많을수록 전세금이 인위적으로 높아지고, 이는 다시 매매가를 끌어올리는 악순환을 만듭니다.
결국 전세대출이 ‘과잉 유동성’ 역할을 하면서 전세제도의 본래 순기능을 훼손한 셈입니다.
