내년 서울 아파트 입주 물량은 왜 이렇게 줄어들까
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Aug 4. 2025
서울 아파트 시장에
이상 신호가 켜졌어요.
민간 통계에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해 대비 상당히 줄어들 전망이에요. 올해 하반기 15,000가구였던 입주 물량은 내년 상반기 2,964가구, 내년 하반기 1,200가구로 급격하게 줄어든다고 하는데요,
그럼 이렇게 중요한 주거 공급이 왜 갑자기 줄어드는 걸까요? 그리고 정부는 왜 이런 상황을 두고도 ‘공급을 쏟아붓는’ 모습을 보이지 않는 걸까요?
정비사업이 멈춘 서울
서울에서 새 아파트가 공급되는 가장 큰 경로는 사실상 재건축·재개발 정비사업이에요. 토지가 좁은 서울에서는 신도시처럼 넓은 택지를 개발할 수 없으니, 기존 아파트를 부수고 새로 짓는 방법이 거의 유일하죠.
그런데 최근 몇 년간 정비사업이 차질을 빚었어요. 첫번째로, 공사비가 급등하면서 조합원들의 분담금 부담이 커졌고, 두번째로 임대주택 기부채납 등 공공기여 요구가 늘면서 사업성이 악화됐어요. 그리고 시공사와 조합 간 갈등이 반복되면서 착공과 분양이 줄줄이 미뤄졌죠.
결국 이 여파가 내년 입주 물량으로 나타난 거예요. 오늘 착공한 현장이 2~3년 뒤 입주 물량으로 잡히는 구조라서, 이미 예고된 공급 공백이 현실로 다가오는 셈입니다.
착공 감소와 공급 절벽
정비사업 지연은 숫자로도 뚜렷하게 드러나요. 2022년 서울 아파트 인허가 물량은 전년 대비 37%나 감소했고, 민간 주도 착공률도 최근 20년 평균을 밑돌고 있어요.
이런 흐름이 몇 년 이어지면 공급 절벽이 불가피해요. 서울은 워낙 수요가 탄탄해서, 입주 물량이 줄면 전세난과 매매가 상승으로 이어질 가능성이 높아요. 이미 여러 부동산 연구기관에서 2026~2027년 전세난 재발 가능성을 경고하고 있어요.
그럼 정부는 왜 이런 상황을
방치하는 걸까요?
겉으로는 정부도 공급 확대를 외치고 있어요. 용적률을 상향하겠다. 정비사업 인허가를 간소화하겠다. 그리고 세제·금융 인센티브를 제공하겠다고 공표했습니다.
하지만 ‘정부 주도’, ‘공공’을 표방한 정부정책은 반시장적일 수 밖에 없고, 결국 돈이 안되는 사업은 될리가 없겠죠. 실제로도 ‘공공성 강화’라는 원칙을 유지하면서, 사업성이 민감한 민간 시장과 충돌이 나고 있어요.
예를 들어, 조합 입장에서는 임대주택 비율을 조금만 늘려도 수익이 확 줄어드는데, 정부는 사회적 필요를 이유로 이를 요구하죠. 결국 조합은 사업을 미루거나 포기하고, 그 결과는 공급 감소로 나타납니다. 여기서 또, 선한 의도를 가진 정부가 악한 결과를 뱉는 모습이 나타납니다.
또 하나, 정부 입장에서는 극단적인 공급 폭증도 부담이에요. 단기적으로 입주 물량이 폭발하면 매매·전세 가격이 급락해 금융시장이 흔들릴 수 있기 때문이에요. 그래서 정부는 공급을 늘리되, 속도 조절을 하는 ‘조정 전략’을 취하고 있는 거죠.
