보유세 강화하면 집값은 오를까 떨어질까

주택 보유세는 시장에서

늘 뜨거운 논쟁의 중심에

서 있습니다.

정부는 집값 안정을 위해 보유세 인상을 카드로 꺼내 들고, 시장에서는 그 효과를 두고 엇갈린 해석이 나옵니다. 이번에도 보유세를 강화하겠다는 말을 하고 있는데요, 보유세가 강화되면 정말 집값이 과연 떨어질까요, 아니면 오히려 다른 방향으로 움직일 가능성이 있을까요? 이 문제를 세 가지 관점에서 살펴보겠습니다.

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단기적 : 매물 압박, 하방 요인 발생

보유세가 오르면 집을 들고 있는 것만으로도 매년 세금 부담이 늘어납니다. 특히 현금흐름이 부족한 다주택자나 고령층 보유자에게는 큰 압박이 됩니다. 실제로 문재인 정부 말기에 보유세를 2배 이상 매기면서 다주택자들이 집을 팔게 되는 사례도 있었죠.

이때 일부 집주인은 세 부담을 줄이기 위해 매물을 시장에 내놓을 수 있습니다. 단기적으로 매물이 증가하면 가격을 누르는 힘이 생기고, 심리적으로도 ‘세금 부담이 커져서 투자 메리트가 줄었다’는 인식이 확산됩니다.

보유세 강화가 단기적 하방 압력으로 작동한 사례라 할 수 있습니다. 그러나 이 효과가 얼마나 오래가느냐는 또 다른 문제입니다.

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중장기적 : 공급 제약, 가격 상승 요인

세금은 단기 매물 출회를 유도할 수 있지만, 장기적으로는 반대 결과를 낳을 수도 있습니다. 보유세가 높아지면 다주택자들은 매도를 고민하기보다는 임대료를 올려 세금을 전가하려는 경향을 보입니다. 이 부분이 핵심입니다. 쉽게 말해 전세와 월세금이 세금인상분 이상으로 오른다는 말입니다.

중과된 세금을 세입자에게 전가

특히 도심 핵심 입지에서는 세입자가 많기 때문에 임대료 인상이 가능하고, 결과적으로 전세·월세 상승이 집값 방어막이 될 수 있습니다.

또한 보유세 부담이 크면 신규 주택 공급자(개발업자, 투자자)들이 시장 진입을 꺼리게 됩니다. 세금 때문에 집을 소유하는 비용이 비싸지면 장기적으로 공급 의지가 줄어드는 셈입니다. 공급이 제약되면 수요가 유지되는 한 가격은 다시 오를 수밖에 없습니다.

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결정적 변수 : 세금이 아닌 금리와 공급

보유세는 분명히 가격 조정에 영향을 미치지만, 그것만으로 시장 방향이 갈리지는 않습니다. 집값의 큰 흐름은 금리와 공급이 결정합니다. 금리가 낮고 유동성이 풍부할 때는 세금을 아무리 올려도 집값은 상승세를 탔습니다. 문재인 정부 시기 종부세 강화에도 불구하고 초저금리와 대규모 유동성 공급으로 집값이 폭등한 사례가 대표적입니다. 반대로 금리가 급격히 오른 2022~2023년에는 보유세 논의와 무관하게 아파트 가격이 크게 하락했습니다.

결국 보유세는 보조 변수일 뿐, 시장의 방향을 결정하는 본질적 요인은 아니라는 점이 드러납니다. 정부가 세금 정책을 꺼낼 때는 상징성과 심리적 효과가 크지만, 실제 시장에서는 금리·공급·인구 구조 같은 근본 요인이 훨씬 강하게 작용합니다.

따라서 ‘보유세 인상 시 집값 하락’이라는 단순한 공식은 성립하지 않습니다. 보유세 강화는 시장 안정 정책의 한 축이 될 수는 있지만, 그것만으로 가격을 꺾기는 어렵습니다. 결국 정부가 집값 안정을 원한다면, 세금 카드에만 의존할 것이 아니라 금리 환경과 공급 구조를 함께 고려하는 종합적 접근이 필요합니다.

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