집값이 변화하는 요소

변화는 변화를 가져온다.

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 우리는 자본주의 시장에서 살고 있다. 자본주의에서 가격이 결정되는 지점은 수요와 공급이 일치하는 지점이다.(사실 훨씬 복잡하지만) 이것은 집값도 마찬가지이다. 사람들이 집을 가지고 싶어 하는 욕망과 그 욕망을 충족해줄 집이 얼마냐 있느냐에 따라서 가격이 정해진다. 그 결과물로 집값은 촘촘하게 계층화되어 있다. 그 집값이 그 값을 받는 이유가 있고, 이것을 극명하게 보여주는 한 예가 같은 아파트 안에서의 가격 차이이다. 한 아파트 내에서도 층 수, 동, 타입에 따라 작게는 몇 천에서 많게는 몇 억의 차이가 난다.

 가격엔 이유가 있기에 가격이 변하기 위해서는 그 이유들이 변해야 한다. 아파트 가격도 변하기 위해선 아파트 가격을 구성하고 있는 무엇인가가 변해야 한다. 아파트 가격을 변화시키는 구성 요소에는 무엇이 있을까?

1. 교통

 교통이 변하면 아파트 가격이 변한다. 교통도 출근이 편한, 다시 말하면 일자리 접근성(3대 업무 지구 - 강남, 여의도, 종로구)이 어느 정도로 개선되느냐에 따라 아파트 가격이 변할 수 있다. 작년에 큰 이슈가 됐었던 신안산선 착공이 그 예다. 신안산선 착공으로 인해 교통의 개선이 일어날 가능성이 매우 높은 지역은 아파트 가격이 크게 올랐다.

2. 환경

 아파트 주변 환경이 개선되어도 아파트 가격이 변할 수 있다. 주변에 공원이 생기거나, 쇼핑몰이 생긴다고 생각해보자. 생각만 해도 기분이 좋다. 생활하기에도 편하다. 재개발도 주변 환경이 변하는 한 예이다. 주변이 재개발로 인해 한번 정리가 되면 예전과는 완전히 다른 지역이 되고 주변은 고스란히 새로 지은 아파트의 혜택을 누리게 된다.

3. 학군

 서울의 3대 학원가인 대치동, 목동, 중계동에 얼마나 쉽게 갈 수 있느냐, 주변 학교의 학업성취도는 어느 정도냐에 따라서도 아파트 가격은 달라지게 된다. 초등학교를 길을 건너지 않고 다닐 수 있는 아파트(초품아)는 안전 수요가 보장되어 있는 아파트라고 할 수 있겠다.

4. 공급

 한 지역에 살고 싶은 수요는 그 지역에 엄청난 변화(ex. 대형 일자리의 이전)가 발생하지 않는 이상 큰 폭으로 변하기 어렵다. 수요가 그대로인데 아파트의 공급이 큰 폭으로 증가한다면? 가격은 조정을 받을 수밖에 없다. 하지만 새 아파트의 수요가 엄청나게 증가한 요즘 같은 경우에는 전세 가격만 조정받고 아파트 매매가는 잠깐의 조정기를 지나 가격이 상승하는 모습을 보여준다.(떨어지진 않는다)

5. 경제

 경제가 좋지 않으면 집값이 오르기 어렵다. 결국 어떤 재화든 사람이 구매하는 것이고, 가격이 오르려면 그 재화를 더 높은 가격으로 사려는 누군가가 있어야 하기 때문이다. 그런 점에서 경제가 좋지 못하다면 돈이 많은 사람이 적고, 결국 높은 가격에 물건을 받아줄 사람이 줄어들며 아파트 가격이 높이 올라가기 쉽지 않다.

6. 심리

 사람들이 아파트라는 재화를 어떻게 생각하느냐도 가격 변화의 매우 중요한 요소이다. 한 아파트 가격이 5억에서 7억 올랐다고 가정했을 때 어떤 사람은 너무 비싼데?라고 생각하고, 어떤 사람은 이거 더 올라가는 거 아냐?라고 생각할 수 있다. 아파트 매수를 원하는 사람들의 심리가 어떠한 가가 아파트 가격의 변화를 불러온다.

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 지금까지 당연한 소리를 했지만 이 논리는 시장 상황에 따라 다르게 적용될 수 있다. 왜냐하면 시장의 사이클에 따라 아파트 가격의 큰 흐름이 정해지기 때문이다. 그리고 이 모든 요소들이 복합적으로 작용해서 만들어진 것이 가격이기 때문에 절대적이라고 볼 수도 없다. 하지만 이러한 요소들을 가지고 아파트 가격을 쪼개서 볼 수 있다면 훨씬 당위성을 가지고 시장에 접근할 수 있을 것이고, 매매를 선택할 때 후회가 없을 것이다.