미국 집 구매, 꼭 싱글하우스만 정답일까?
House와 Home, 투자와 거주 사이에서
본격적으로 집 구매를 알아봤던 것은 2021년부터였다. 팬데믹의 여파로 금리는 낮았고 집 구매를 갈망하는 사람은 늘었다. 당연 경쟁은 치열했고 그때 내 주변에서 나에게 싱글하우스만이 정답이라고 말하는 사람이 대부분이었다. 숫자가 말해주니까 이견은 없다.
'낡아도 고치며 살면 된다. 원래 집이 다 그렇다.', '집값이 아니라 땅값이다.' 등등
다 맞는 말이라고 생각한다. 그런데 이때 내가 고려 하지 않았던 것은 나의 라이프스타일과 소득/소비 수준이었다.
가장 좋은 위치의 땅이 비교적 넓은 싱글하우스를 싱글인컴인 우리 부부가 감당하기에는 매우매우 어렵다. 특히 이미 오를대로 오른 곳을 첫 집으로 구매하려는 것은 부모님 도움 없이는 불가능했고, '낡은 집'이라고 해도 사람이 살 수 있는 집이어야 하니까 눈에 차는 집은 많이 없었다. 1년여를 평일, 주말 할 것 없이 집을 보러 다니고 오퍼를 넣었다. 아깝게 놓친 경우도 있었고 분명 가능한 오퍼였는데 터무니 없는 이유로 거절 당하기도 했다. 나는 결국 타협이 아닌 포기를 선택했다.(포기의 이유도 여러가지..)
그리고 좀 더 우리의 생활이 안정된 2024년은 과열은 아니지만 여전히 바이어에게 좋은 시장은 아니었다. 달라진 게 있다면 집을 대하는 나의 태도였다. 집을 볼 때 절대 포기할 수 없는 조건 중 여전히 변하지 않은 것은 위치였다. 새로 추가 된 조건은 일년 내내 집에 있지 않다보니 집 돌보는 일이 적어야 했다. 또 집에 모든 현금을 묶어두고 최소 생활비로 몇 년을 살고 싶지도 않았다. (과거의 나는 최대로 론을 내고 한달 1000달러로도 살 수 있다는 의욕이 넘쳤었다.) 이 조건이라면 우리가 원하는 동네의 타운하우스가 무리하지 않는 선에서 구매할 수 있는 옵션이었다. 새로 지은 곳이면 오래된 싱글하우스와 고민할 가격이 되므로 연식이 좀 있는 타운하우스를 보기로 했다.
타운하우스를 선택하면서 걸리는 부분은 HOA와 자산가치이다. 2021년에 오래된 타운하우스도 가격이 확 올라서 꽤나 비싸졌다. (이때 타운하우스를 샀다면 이자율이라도 낮고 가격도 더 합리적이었을텐데... 어차피 타운하우스 살 거면 그땐 왜 그랬나 후회하는 부분이다.) 2021년 같은 일이 일어나지 않는 한 타운하우스의 가격이 드라마틱하게 오를 것 같지 않고, 되팔 때 물가상승률 만큼의 반영도 어려울 거란 계산이었다. 투자 측면에서 좋은 선택은 아니다. 그렇지만 나는 House보다 Home으로서의 집 구매를 원했고 그 와중에 절대 포기하지 않는 조건이 집의 위치였으므로 일단 오퍼를 써보기로 했다. 2021년 집 구매 이후로 처음 쓰는 오퍼여서 나는 시장이 여전히 바이어에게 불리하다고 생각했다. 그렇지만 너무 쉽게 오퍼가 받아들여졌고, 얼떨떨하게 집 구매 프로세스가 진행되었다. 나중에 알고보니 콘도/타운하우스는 바이어 우위의 마켓으로 변해가는 중이었고 여러 조건을 걸거나 집 가격을 리스팅 가격보다 싸게 살 수도 있었을텐데 나의 리얼터는 왜 냉정하게 평가해주지 않았나 모르겠다.
집 위치는 살다보니 아쉬운 부분이 있지만 그래도 HOA가 관리해주는 타운하우스의 장점은 누리고 있다. 오래 산 이웃들이 대부분이어서 커뮤니티도 잘 되어 있고, 무엇보다 조용하다. 해가져도 2-30분정도 산책할 수 있는 안전한 동네인 것도 좋다. 단점은 집 내부와 관련되어 있는데 집 자체의 잘못보다 무지한 나에서 비롯된 것들이므로 다음편에 이어서 쓰겠다.
타운하우스 살 때의 팁이라면 먼저 HOA의 재정상태를 체크해야 한다. 리얼터에게 HOA 관련 문서를 꼭 요청하자. 재정이 탄탄한지, 3-5년간 공사 계획이 어떤 것인지 봐야 한다. 지붕교체, 드라이브웨이 공사 등등의 큰 프로젝트는 돈이 많이 들어서 HOA fee가 급격하게 오를 수 있기 때문이다. 또 예산이 너무 적으면 꼭 해야하는 필수 공사를 안 하거나 지연시킬 수 있으므로 재정상태와 프로젝트 플랜 확인은 필수다.
다음은 Rental Cap 여부를 꼭 확인해야 한다. 내 소유의 집이지만 내 마음대로 렌트를 줄 수 없는 경우도 많다. cap이 있다면 렌트를 주지 못할 수 있다. 다만 렌털 캡이 있는 타운하우스의 경우 홈 오너가 실거주 하고 있으므로 커뮤니티 관리가 더 잘 되고, 단지의 분위기가 훨씬 좋을 가능성이 높다. 또 rental cap 여부로 집 가격 딜을 할 수도 있으므로 꼭 체크하자. 다음은 Loan 타입에 관한 것이다. 분명 하우스 타입은 타운하우스이지만 Loan 서류상 매물 타입은 condo가 될 수도 있다. condo는 single house보다 이자율이 높다. 그러므로 오퍼를 넣기 전에 매물 타입 체크도 해야한다.
미국의 주마다 사정이 달라서 모든 주에 해당한다고 생각하지 않지만, 기본적인 것이므로 타운하우스 구매를 고려한다면 확인해보면 좋을 것 같다.
다음은 집 내부에 관한 이야기를 쓰게 될 것 같다. 집 내부의 코스메틱한 부분만 고치려다 그게 커져서 생각지도 못한 큰 지출을 하게 된 것에 대한 것이다.
