집 값이 오른다는데

아파트만 집인 세상

신축 아파트 중심의 수요와 서울중심주의로 인한 

아파트라는 주거부동산이 모든 부동산 이슈를 삼킨 시대에서)

분노하는 분들의 디폴트 주거공간 값은 아파트지만 

아파트에서 주거하는 가구(사람X)은 전국에서 2018년 기준으로 겨우 절반을 넘겼을 뿐이다. 

부동산정책에 대한 비판과 대책을 요구할 때에 히스토리와 제반사항에 대한 파악이 어느 정도 되었으면 할 때가 많아 그냥 정리차 적어본다. (일단 써보는게 생각 정리에도 도움이 되니까)

2015년 9.2 주거안정대책으로 정비사업에 대한 규제가 완화되었고, 이로 인한 재건축 아파트 분양가 상승을 통제하기 위한 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 수단으로 활용한 비공식적인 분양가 통제가 2016년 8월부터 시작되었다. 이어서 뜨거워진 분양시장을 통제하기 위한 분양시장규제 강화가 이루어진 박근혜 정부의 마지막 대책인 11.3 대책이 발표되었다.

좀 더 논의가 필요한 이슈이지만 서울 아파트 가격 상승과 연계된 정책 변화는 모두 신축 아파트에 대한 선호와 공급위축 기대과 관련이 있다고 판단하고 있다.

2016년 이후 서울’아파트’의 독주는 수요요인으로는 인구축소기를 앞둔 시점, 공급과잉의 우려가 있는 수도권 외곽 아파트에 비해 안전한 투자대상인 고용중심지 주변 주택(아니 아파트!!)에 대한 선호도 강화로 촉발되었다고 본다. 또한 재건축아파트를 주요 대상으로 하는 비공식적인 형태의 HUG 분양가 통제, 뉴타운 출구전략으로 인한 선호지역 아파트 공급 위축에 대한 기대가 서울’아파트’가격의 독주를 이끌었다.

문재인 정부에서 주택부족이 아닌 신축아파트 또는 아파트 부족인데 그 수요를 무시한 정책기조를 공약으로 내세우고 이를 구체적으로 실행하기 시작했다. 그리고 2019년12월19일 시작한 다주택 소유규제가 서울’아파트’에 대한 전국적인 구매수요를 폭발시켰다.

중심도시지역 내 안전하고 똘똘한 한 채에 대한 선호도를 더욱 자극했고, 재건축부담금 및 재건축 규제 강화는 장래 공급 위축에 대한 우려를 심화시켰다. 결국 문재인 정부 5년차가 되는 2021년에는 서울시내 아파트 입주물량이 3만호 미만으로 급감했다.

문재인정부의 20번이 넘는 부동산대책을 두 가지 키워드로 정의해보면 핀셋규제와 풍선효과이다. 

다주택자에 대한 규제가 강해지니 서울의 아파트가 똘똘한 한 채가 되었고, 재건축 규제를 강화한다고 하니 강남지역 아파트들의 희소성이 더 높아졌다. 

또한 투기과열지구와 투기지역으로 핀셋규제를 한다고 했으나 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 지역의 가격상승세가 더 가팔라지는 통제할 수 없는 현상이 발생했다. 아파트가격 상승추세는 강북으로, 서울 인근 경기도지역으로 확대되었다가 다시 서울로 되돌아오는 역풍선효과가 발생하고 있다. 

전반적으로 부동산정책에 대해 불만을 가진 사람들이 많아진 이유는 문재인 정부 초반의 매매가격의 불안에도 안정적이었던 전월세시장이 결국 무너지고 전월세부족으로 실제 주거의 안정을 위협받는 사람들이 생겼기 때문이다.

매매시장의 가격 안정세를 만들어내기 위한 규제가 결국은 전월세시장에 부작용을 발생시키고 임대차2법의 시행이 더해져 심각한 전월세시장의 불안이 함께 발생한 것이다.

노무현 정부 시기부터 박근혜 정부 말기 까지 누적상승률은 수도권과 지방의 차이가 좁혀지는 양상을 보이며 거의 2.5배 수준으로 상승하였다. 

이후 공급과잉이 극심했던 경상남도와 같은 지역은 하락세, 경기도와 같이 밀어내기 분양이 많았으나 가구 수 증가가 어느 정도 동반된 지역은 안정세, 서울과 같이 선호도는 높아졌으나 신규 아파트의 공급이 충분하지 않았던 지역은 지속적인 상승세를 보였다. 

문재인 정부만 보면 2021년 12월까지 경기도는 32.6%의 상승률에 불과한데 서울시는 67.6%의 상승률을 보이고 있다. 이처럼 똘똘한 한채의 파워가 여실한 가운데. 정부에는 뒤늦게 주택이 아닌 ‘신축아파트’수요였다는 것에 포커스를 맞추고 승인을 내어주고 있지만 이것이 작동하는 때는 다음 정권 때이고 결국은 또 다음 정권에서는 많은 신축아파트 물량을 시장에서 온전히 소화할 수 있을 것인가에 대한 염려가 생길 수 밖에 없다.

일단 나는 내가 예상한 시나리오에서 또다시 투자하고 기회를 만들고 돈을 벌어야지 하면서 적어봤다. 누군가는 참고하고 도움이 될 수도 있고 누군가는 욕이나 하면서 이 정부 쉴드를 친다고 할지도 모르겠다.(이 글이 쉴드나 공격으로 보이면 정치과몰입 상태가 아닌지 점검을 권고합니다.)