매각물건명세서 비고란의 '제시 외 건물의 이행강제금

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매각물건명세서상의 비고란의 '제시 외 건물의 이행강제금'이란?

경매사건 매각물건명세서상의 비고란을 보며 가끔 제시 외 

건물의 이행강제금 부과 여지 있음, 또는 해당 지자체에 

확인이 필요하다고 기재돼 있는 경우가 있다. 이를 쉽게 간과하면 안 된다. 

공동주택의 아파트는 이행강제금이 부과되는 경우는 거의 없다. 

그러나 연립주택이나, 다세대주택의 경우에는 부과되는 경우가 종종 있다. 

특히 제시 외 건물이 문제가 되는데 문제되는 곳의 위치를 살펴보면 대부분 베란다 확장부분이다.

아파트의 경우에는 발코니 확장부분이 위반건축물에 해당하지 않으나 연립, 

다세대 주택의 경우에는 베란다 확장부분이 위반 건축물에 해당이 돼 

위반 건축물의 형태에 따라 무단증축은 과세시가표준액의 50%에 해당하는 금액을

 연 2회 부과받게 될 수 있고  원상회복의 의무까지도 부담하게 될 수 있다.

 다시 말해 경제적인 손실로 이어질 수 있으므로 주의가 필요하다.

또 근린생활시설로 건축의 인·허가를 받고 사용승인 이후

 사무실이나 점포를 주택으로 개조하고

 무단으로 용도를 변경해 사용하는 경우에는 과세시가표준액의

 10%에 해당하는 이행강제금을 연 2회 부과대상이 될 수 있다. 

당초 다가구 및 단독주택의 임대 목적을 위해 방을 쪼개어 

가구증설을 한 경우에도 과세시가표준액의

 연 3%에 해당하는 이행강제금을 연 2회 부과 대상이 될 수 있으므로

 입찰 전 건축물대장의 특이 사항란을 확인하고 현장조사를 통한 조사도 필요할 것이다.

최근 단독주택이나 다가구주택을 철거하고 

다세대주택으로 신축해 분양하는 곳이 많은데

 동일 건물 내의 다세대주택이 다른 층과 비교해서 

유독 저렴한 경우에는 건축물관리대장을 확인해 주된 용도가 

근린생활시설이 아닌지를 따져보아야 할 것이다.

주차장 설치기준에 의하면 공동주택인 다세대주택을 신축하는 경우에는 

분양 가구당 주차장 한 대를 확보해야 한다. 

하지만, 근린생활시설은 시설면적 200㎡당 한대의 주차장만 확보하면 된다. 

이에 근린생활시설로 허가를 받아 신축한 뒤 준공검사 이후에 씽크대와 욕실을 설치하고

주택으로 고쳐 분양함으로써 건축주는 더 많은 부당한 이득을 취하는 경우가 있으므로 주의가 필요하다.

이러한 주택을 분양받으면 소유권 이전 시부터 불이익을 받게 된다. 

일단 취득세율에서도 국민주택규모 6억 원 이하의 주택은

 취득금액의 1.1%의 취득세율을 적용받게 되지만

상가는 4.6%의 취득세율을 적용받게 된다. 

또한 주민신고로 적발되는 경우에는 이행강제금과 원상회복의무까지

 부담하게 됨으로써 경제적인 불이익을 받게 되고 

이러한 주택은 부동산 거래 시장에서도 외면받게 되므로

 반드시 분양받는 세대의 주된 용도를 확인해야 할 것이다.

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