부동산경매 명도에 대해 배워보자.
낙찰받은 물건에 거주하고 있는 소유자나 임차인을 내보내는 과정
을 ‘명도’라 한다. 많은 사람이 이 명도가 어렵고 위험하다고 생각한다.
궁지에 몰린 임차인이 물리적인 위협을 가할 것이라는 불안감 때문이
다. 하지만 앞서도 설명했듯이, 이는 철저한 오해다. 나는 17년 이상 수
백 건을 낙찰받으면서도 단 한 번도 그런 일을 겪은 적이 없다. 대부분
의 경우 칼자루를 쥐고 있는 것은 낙찰자이므로, 이를 알고 이성적으
로 접근한다면 아무 탈 없이 명도를 마무리할 수 있다.
낙찰대금을 완납하면서 인도명령신청을 한 후, 해당 사건 부동산
을 방문하여 세입자나 소유자, 점유자 등을 만나러 간다. 이때 세입
자는 3가지 경우로 분류할 수 있다.
첫째, 보증금 전액을 배당받는 사람
둘째, 보증금 일부만 배당받는 사람
셋째, 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 사람
각 경우에 따라 명도 과정에서의 접근법을 달리해야 하는데, 이 중
보증금 전액 혹은 일부를 배당받는 사람은 아무런 문제가 될 것 없
다. 이들이 법원에서 보증금을 배당받으려면 낙찰자의 인감증명서
와 인감이 날인된 명도확인서를 법원에 제출해야 하므로, 낙찰자가
칼자루를 쥐고 있는 것이다. 만약 당신이 이런 임차인 입장이라면 ,
낙찰자와 마찰을 일으키고 싶겠는가? 이런 사람 중 간혹 낙찰자에게
무리한 요구를 하거나 비인간적인 언행을 하는 경우도 있긴 하다 .
그때는 ‘나의 인감증명서와 명도확인서를 받지 못하면 당신은 배당
금을 받을 수 없다’는 사실을 알리는 것만으로도 그들 대부분이 태
도를 바꾼다. 그러니 이들에게 너무 고압적으로 나갈 필요까지는
없더라도, 괜히 기죽고 들어갈 필요도 없다.
문제가 되는 것은 세 번째 경우, 즉 보증금을 한 푼도 배당받지
못하는 임차인과의 명도 과정이다. 낙찰자에게 극심한 적대감을 보이
는 임차인 대부분이 이 경우다. 하지만 이들과의 명도에서도 칼자루
를 쥔 것은 낙찰자다. 이 경우에는 낙찰대금을 완납하는 날 세입자
를 찾아가 차분히 설명하면 된다. 나는 대략 이런 식으로 설명한다.
“안녕하세요? 저는 금일부로 소유권을 취득한 임경민입니다. 금일
인도명령을 신청하였고, 배당기일이 지나면 인도명령결정문을 받게
됩니다. 세입자와 다투고 싶지 않습니다. 소정의 이사비용을 드릴 테
니, 이사를 준비해주십시오.”
좀 더 자세한 설명이 필요하겠지만, 대략적인 내용은 모두 들어간
것이다. 이렇게 설명을 해도 막무가내인 사람이 있고, 그런 경우 좀
더 협의를 한다. 그러나 끝까지 협의가 안 되는 경우가 있다. 그런 경
우 최후의 수단으로 강제집행이 있지만, 이는 말 그대로 최후의 수
단이다. 그전에 사용할 수 있는 효과적인 방법이 바로 계고장을 붙
이는 것이다. 계고장은 의무 이행을 재촉하는 문서로, 여기에는 통상
‘2주일 후에 강제집행(집달리)을 하겠다’는 내용이 기재된다.
계고장을 붙일 때는 법원의 집행관 2명과 강제로 문을 열 열쇠 수
리공 1명, 현장 증인 2명이 같이 입회한다. 사람이 없으면 강제로 문
을 여는데, 법원 집행관이 동행하는 데서 알 수 있듯이 절대로 불법
이 아니다. 이미 내 소유인 물건이니 내가 문을 열고 들어간다고 해
서 불법이 될 수는 없지 않겠는가. 이렇게 문을 열고 들어가 거실 한
쪽 벽면에 계고장을 붙인다. 사람이 있다면 당연히 계고장 내용을
고지한 후, 계고장을 임차인에게 전달한다.
이렇게 강제집행에 앞서 계고장을 붙이는 것만으로도 그동안 강
경하게 버티던 임차인도 기세가 한풀 꺾인다.
이때 소정의 이사비용으로 협의하면 된다.
이사비용은 법적으로 강제되는 것은 아니지만, 관례상 주는 것이
다. 생각해보면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 임차인은 무척
억울하지 않겠는가. 물론 그것이 낙찰자의 잘못은 아니지만, 임차인
의 사정을 고려하여 관례상 준다고 보면 된다. 법적으로 정해진 것
이 아니니 당연히 정해진 금액도 없다. 나는 건물 전용면적을 기준으로
1평에 10만 원 정도를 이사비용으로 책정한다. 이 정도만 해도
대부분은 문제없이 해결된다. 임차인 입장에서도 강제집행을 당하
느니 이사비용이라도 받고 나가는 편이 낫다고 생각하기 때문이다.
보통은 이렇게 명도까지 마무리하면 경매의 한 사이클이 끝났다
고 생각한다. 하지만 절대 그렇지 않다. 이후에 집수리와 매매/임대
를 마무리해야 진정으로 한 사이클을 마친 것이 된다.
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