부동산강의 : 부동산재테크 오피스텔로 시작하기!
책 <부자의 통장> 중에서..
부동산강의 : 부동산재테크 오피스텔로 시작하기!
① 오피스텔 투자 목적은 기본적으로 월세수입을 통한 운영수익이다.
부동산을 통한 인한 투자수익의 종류는 크게
처분수익(저본이득)과 운영수익 두 가지다.
시세차익이란 매수시점의 가격과 매도시점의
가격 차이를 수익으로 하는 방법이고, 운영수익이란
매월 임차인으로부터 월차임을 받는 수익방법이다.
처분수익은 토지 매입 후 형질이나 용도의 변경을 통해
그 효용을 높이거나, 재개발, 재건축 등 정비사업이나
기타 개발 등투자수요 증대에 따른 가격상승,
일반적으로는 아파트나 빌라의 갭투자 등을 통해 발생할 수 있다.
오피스텔이나 상가, 단독, 다가구, 다세대 형태의 원룸 등은
운영수익을 목적으로 하는 부동산으로 2000년도 후반부터
시세차익을 동시에 누리기가 사실상 어려워졌다.
운영수익은 결국연 수익률로 귀결되고 그 수익률은
금리적으로 투자자의 기대치에 부합하여야 하는데,
부동산을 통한 운영수익의 경우 매입원가, 즉 분양가격이나
매매가격이 많이 오르면서 일정 정도의 월세수익률 이외에
시세차익을 실현하기가 만만치 않아졌다.
매입원가는 수익률 계산 시 분모에 해당하므로 매입원가가
상승하면 수익률은 낮아지게 되는데 매도인이 가격을 올려
시세차익을 시도할 경우 매수인 입장에서의 수익률은
낮아져 매입을꺼려하게 된다.
이를 환가(매매가격)와 환원율(수익률)의 상관관계라 한다.
서울에서 가장 높은 오피스텔 수익률을 보이고 있는
강북구, 동대문구 등의 경우 평균 수익률은 5.6%이고,
강남권역은 평균4%이다. 물론 수도권이나 지방의 경우
6~8% 이상의 수익률을 올릴 수 있는 지역도 있으나
매수수요가 적어 거래빈도는 크지 않다. 그러므로
오피스텔을 구매할 경우 그 기본적인 목적은 운영수익으로 하되,
매입원가가 낮을 경우만 그 시세차익을
기대할 수 있다는 것을 명심해야 한다.
② 초역세권보다는 일정한 거리가 있는 오피스텔 수익률이안정적이다.
임대차의 형태는 전세와 월세로 나눌 수 있다. 전세가격이
천정부지로 상승하면서 전세계약도 반전세(반월세)로
그 형태가 전환되고 있다.
전세가격이 오르는 지역이나, 주변에 많은 공급량에도
불구하고 월세가격이 일정수준을 유지하고 있는 지역이
오피스텔 투자에 유리하다. 지속적인 임차수요의 유입은
부동산 투자지역을 결정하는 데 중요한 요소이다.
역세권이나 대학가 주변 등은 현재 토지가격이 높아
공급이 정체되어 가고 있으며, 토지가격이 낮은
저층주거단지 인근은 공급이 많아 공실의 위험이 크다.
보통의 경우 역세권은 토지원가가 높아 오피스텔의
공급가격도 높으며 이에 따라 수익률도 낮다.
반대로 저층주거단지에 위치한 월세부동산은 수익률은
높으나 공실이 빈번하여 전체 수익률을 유지하기가 어렵다.
그러므로 초역세권보다는 지하철 출구에서 7분 정도의
지역이 매입원가 대비 수익률도 높고, 비교적안정적이다.
③ 레버리지의 함정을 조심하라.
타인의 자본을 차입하지 않고 순수하게 자기자본만으로
부동산을 매입하는 경우의 수익률을 ‘총자본 기대수익률'이라 한다.
타인의 자본을 차입하는 경우는 두 가지이다.
자기자본이 매입가격에 미치지 못해 빌려오는 경우,
또는 금리차를 이용하여 수익률을 극대화하기 위한 방법의
하나로 선택하는 경우이다.
둘 중 어떤 경우든 차입의 대가로 지불하는 이자율이
기존 기대수익률보다 높거나 높아질 경우 결과적으로
수익률이 떨어지는 결과를 낳게 되는데
이것을 레버리지의 함정이라고 한다.
은행 등에서 자본을 차입할 때 지불하는 이자율은
빌려주는 쪽 에서는 수익률이며, 이를 ‘저당수익률’이라고 한다.
저당수익률이 기대수익률보다 높으면 반드시 효용이 떨어진다.
예를 들어보자. A씨는 월세를 받는 목적으로 초역세권
오피스텔을 매입하기로 결정했다. 분양가격은 2억 4,000만 원,
예상되는 임대료는 월 100만 원이다.
연 1,200만 원 수익을 매매가 2억 4,000만 원으로 계산하면 수익률은 5%이다.
이때 은행의 금리가 5% 이하라면, 금융적으로
대출을 활용하는 것이 좋지만, 대출금리가 5% 이상이라면
결국 대출을 일으킬 경우 전체 수익률은 낮아지게 되는 결과를 가져온다.
또한 향후 금융권의 대출 금리가 높아질 경우
수익률에 큰영향을 미칠 수 있다.
④ 전용면적 10평 이하가 유리하다.
오피스텔은 전용면적이 넓을수록 단위면적당 임대료가
줄어 든다. 그러므로 전용면적은 10평 이하가 좋으며
수익률도 안정적이다.
⑤ 신축보다는 10년 이상의 것이 수익률이 좋다.
신축 오피스텔은 공급가격이 높아 수익률이 낮아진다.
대부분 관리가 잘 되어있기 때문에 10년 이상인
오피스텔이 월세 대비 매매가가 낮아 수익률이 높은 편이다.
⑥ 오피스텔 분양홍보물의 유혹
‘연수익률 13%’라는 오피스텔 광고물은 대부분 허위이다.
분양단계에서는 미래의 월세를 예측하기 어려움에도
분양회사는 가능한 것처럼 호도하는 경우가 많고
낮은 이율의 대출을 이용 하여 레버리지를 일으킨 결과로
수익률을 가능한 것처럼 홍보한다.대출금리가 예상보다 높거나,
대출한도가 적어지면 목표수익률을 달성하기 어려워진다
‘연수익률 10% 10년 확정보장’이라는 홍보문구의 진실은 이렇다.
예를 들어, 매매가 1억의 오피스텔을 분양한다고 할 때,
인근시세는 60만 원임에도 불구하고 시행사에서는
85만 원을 주장하 며, 실제 분양자에게 월 85만 원을 지급하여
연수익률을 10%에 맞춘다. 이때 임대차 계약은 분양사가 아닌
임대관리회사와 하게 되며 시세인 60만 원 이상의 금액,
즉 초과하는 25만 원을 분양사에서 보조해주는 구조이다.
이 경우 임대회사와의 계약기간 2년이 만료되는 시점에
월세는 다시 60만 원으로 내려가게 된다.
‘10년 확정’을 약속하는 광고 또한 임대관리회사가
부도를 내거나 사라지면 낭패다.
분양사가 임대확정계약을 한 것이 아니라 임대회사가 한 것이기
때문에 수분양자는 하소연할 곳이 없다.
그러므로 오피스텔 같은 수익형 부동산은 인근의 임대시세를
정확하게 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.
부동산재테크 특강
12월 11일(월) 오후7시30분
파워컬리지 (방배역 1번출구)
신청: http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=35
