부동산재테크 : 임대수익보다 매매를 통해 수익올리기!
10배경매학교 8주수업 中
나는 임대수익보다는 매매를 통한 수익을 노리는 편이다.
지금도 낙찰받은 물건 중 3년 이상 가지고 있는 것은 거의 없다.
대부분은 1년만 임대를 놓은 후 양도소득세가 일반과세로 변경되면
즉시 매도해 그 돈으로 다른 물건을 낙찰받는 식으로 돈을 순환시킨다.
또한 , ‘돈 되는 지역’이 아닌 지역의 물건이라도 입찰액만
제대로 산정했다면 매매로 손해를 볼 일은 없지만,
임대를 주면 오히려 손해를 보는 경우도 생길 수 있다.
임대가 잘 안 되면 한동안 돈이 묶인 채 비용만 나가는 꼴이 되고,
어쩔 수 없이 경락대출의 이자도 안 되는 금액에 임대를 주는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.
첫째, 매매가 더 돈이 된다.
경매로 재테크를 하려는 사람 대부분은 월세로
꾸준한 수익을 내는 것을 목표로 한다. 물론 나쁜 생각은 아니다.
제대로 된 지역에 투자하기만 한다면, 월세만으로도 한 달에
수천만 원씩 벌 수 있다. 내 주위에도 그런 사람이 있다. 하지만 이
는 극소수에 불과하다. 실제로는 임대수익만으로 부자가 됐다는 사
람을 찾아보기 힘들다. 물건을 많이 가졌더라도 마찬가지다. 내 주위
만 보더라도 경매로 20~30채의 집을 가지고 월세를 받지만, 막상 수
익을 따져보면 월 200만~300만 원에 그치는 사람이 꽤 있다. 20~30
채의 집을 가졌다고 하면 주위에서는 부러워하지만, 실제 버는 돈은
어지간한 월급쟁이 수준에 불과한 것이다. 반면 좋은 물건을 적절한
가격에 낙찰받아 1년간의 단기임대 후 매매하면 수천만 원의 수익
이 생긴다. 20~30채의 집을 가지고 1년간 받은 월세수익과 물건 하
나 제대로 매매해서 얻는 수익이 비슷한 것이다.
둘째, 돈이 순환한다.
위에서 예를 든 것처럼, 월세로 돈을 벌려면 보통 여러 채를 소유해야 한다.
이 경우 물건마다 대출이 껴 있으므로, 어마어마한 빚을 지고 있는 셈이다
3. 0채의 집을 가졌어도 빚이 수십억 원일 수도 있는 것이다.
반면 계속해서 단기임대 후 매매를 통해 수익을 올린다면,
대출금이 잘 쌓이지 않는다. 예를 들어, 내가
1억 원짜리 물건을 8,000만 원에 낙찰받았다고 해보자. 이때 낙찰액
의 80%인 6,400만 원을 경락대출로 내고, 나는 나머지 1,600만 원만
내면 된다. 취득세와 수리비용 등 기타 비용을 포함해 초기 투자비용이
2,000만 원 정도 들어갈 것이다. 이때 임대를 주고 2,000만 원을
보증금으로 회수한다. 경락대출 이자는 임대 후 월세수익으로 충당
할 수 있다. 그리고 보증금으로 받은2 ,000만 원으로 비슷한 가격대
의 다른 물건을 낙찰받아 똑같이 진행한다. 이제 첫 번째 물건을 임
대한 지 1년이 지나면, 이 물건을 매매한다. 1억 원에 판매했다면, 경
락대출금 6,400만 원과 보증금 2,000만 원, 양도소득세를 모두 내고
나서도 순수익이 최소한 1,000만 원 이상 남는다. 다음에 낙찰받은
물건도 마찬가지로 비슷한 수익을 남길 수 있기 때문에, 수익은 계
속해서 쌓이고, 대출금도 금방 상환되니 걱정이 없다.
셋째, 신경 쓸 일이 많지 않고 스트레스를 덜 받는다.
일단 자신 의건물에 누군가를 입주시킨 후로는 신경 쓸 일이 많다.
임대를 준 경험이 있는 사람이라면 누구나 알 것이다.
임차인에게 소홀히 할 수 는 없지 않은가?
당연히 집에 결함이라도 생기면 수리를 해줘야 하고,
수시로 이상이 없는지 확인해야 하며, 이사 철에는 들고 나는 사
람들이 많아 더 신경 쓸 일이 많아진다. 관리할 곳이 다섯 채만 돼도
힘들다. 하물며 수십 채를 가지고 있다면, 어지간한 직장에서 일하는
것보다 훨씬 바쁘다. 경매를 하는 이유가 시간적·경제적 자유를 찾
기 위해서라면, 이렇게 돈 안 되는 지역에 수십 채를 가지고 임대수
익을 노려서는 안 된다. 만약 임대수익을 노릴 것이라면 주택 수를
늘리기보다는 돈 되는 지역에 서너 채를 낙찰받는 것이 훨씬 낫다.
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