인도명령과 강제집행 : 합의가 최선이다
10배경매학교 - 임경민 대표
https://www.powercollege.co.kr/niabbs5/bbs.php?bbstable=lecture_list&call=read&page=1&no=1045
낙찰자가 대금을 완납하여 부동산의 소유권을 취득했는데도
채무자또는 점유자가 부동산 인도를 거부할 경우 법원에 신청하여
받아내는권원을 인도명령이라 한다.
즉, 내가 낙찰받은 집을 채무자나 점유자가 넘겨주지 않고 버틸 때,
빨리 넘겨줄 것을 법원이 명령하는 것이다.
인도명령결정이 내려지면, 법원은 인도명령 신청인인 낙찰자와 피
신청인인 소유자, 채무자, 임차인에게 인도명령결정 통지서를 발송한
다. 신청인은 인도명령결정문과 피신청인에게 인도명령결정문이 도달
했다는 송달증명원을 가지고 강제집행절차를 진행할 수 있다. 신청인
과 피신청인 모두에게 인도명령 통지서가 도달했는지는 집행법원의
‘나의 사건기록 검색’을 통해 확인할 수 있다.
부동산의 인도명령은 잔금납부 후 6개월 이내에 신청해야만 한다.
만약 이 기간이 지난 후에는 명도소송 절차를 거쳐야 하므로 미리 신청
하는 것이 좋다. 인도명령결정은 신청 접수 후 1주일가량 걸리므로, 낙
찰대금을 완납할 때 동시에 신청하는 것이 효율적이다.
만약 채무자나 점유자가 끝까지 부동산을 인도하지 않으려 하면 최
후의 수단으로 강제집행을 해야겠지만, 그전에 일종의 경고장이라 볼
수 있는 계고장을 붙이는 것만으로도 대부분 문제는 해결된다. 계고장
에는 낙찰자에게 해당 부동산을 대개 2주 후까지 인도하지 않으면 강
제집행절차를 개시할 수 있다는 내용이 기재된다.
계고장을 받으려면 인도명령결정문과 송달증명원을 가지고 집행법원
집행과를 방문하여 계고신청을 하면 된다. 그럼 며칠 후 집행관으로부터
연락이 오고, 그로부터3 ~4일 후 계고를 신청한 낙찰자와 증인2 명
이 입회하여 집행관 2명과 사무보조관 1명, 강제로 문을 열어야 할 경
우 열쇠 전문가 1명을 합쳐 대략 7명이 현장을 방문한다. 해당 부동산
에 사람이 있으면 계고장을 전달하는 것으로 끝이지만, 사람이 없으면
강제로 문을 열어 거실 벽면 가장 눈에 띄는 벽면에 계고장을 붙인다 .
부동산 인도를 거부하던 사람들 대부분은 계고장을 받는 것만으로도
이전과 달리 손쉽게 합의하여 명도를 마무리할 수 있게 된다.
