서울특별시 서초구 양재동 상가주택 상담 및 규모검토
이 프로젝트는 작년 여름 양재동에 위치한 한 필지를 검토했던 내용입니다.
건축주는 현재 쓰고 있는 5층 규모의 근생 건물을 전면 철거하고 다세대 주택의 신축을 고려하고 있었습니다.
다세대주택은 일반적으로 주거에 해당되는 층수를 4층 이하로 적용해야 하지만,
도시형 생활주택에 해당되도록 심의를 거치면 주거 층을 다섯개층까지 적용할 수 있습니다.
거기다 이전에 소개드렸던, 서울시내 제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역의 용적률이 각각 250%, 300%로 한시적으로 상향되서 적용 중입니다.
검토했던 필지는 제2종 일반주거지역으로, 원래 건폐율 60%, 용적률 200%가 적용되는 곳이지만
한시적 상향으로 250%까지 가능하게 되었습니다(층수는 7층 까지입니다).
건축주는 이러한 이점들을 모두 살려서, 최대 면적과 최대 세대가 가능한 계획안을 추구하였습니다.
건축주와의 협의 끝에 아래 두 가지 대안을 검토하였습니다.
첫 번째 대안 -
다세대 주택 16세대 ( 모두 전용30제곱미터 미만, 주차면 8대 )
1층 코너에 상가 배치.
상가 면적을 67제곱미터 미만으로 하여 주차면 필수 아니도록 함
(근생 주차 1대 면적 134 제곱미터로 그 절반인 67제곱미터 미만이면 주차 적용 없음).
두 번째 대안 -
다세대 주택 20세대 ( 모두 전용30제곱미터 미만, 주차면 10대 )
지상1층을 모두 필로티 주차장으로 뺴고 20세대를 최대한 건축하는 안.
2,3층 5세대씩 총 10 세대 / 4,5,6층에 10세대
아래는 이 두 가지 대안을 실제로 계획해본 것입니다.
대안 1 - 다세대 주택 16세대 (전체 6층, 1층에 근린생활시설 포함)
2,3,4층에 4세대씩, 5층과 6층에 2세대씩으로 전체 16세대입니다.
대안 2 - 다세대 주택 20세대 (전체 6층, 1층 전체 필로티 주차장)
2~3층에 5세대, 4~5층에 4세대, 6층에 2세대로 총 20세대입니다.
각각의 용적률은 약 206%, 227 % 로 한계 용적률인 250%와는 거리가 좀 있었습니다.
물론 발코니 확장면적을 어떻게 활용하느냐에 따라 용적률은 올라갈 수 있겠습니다만,
일조사선제한이 있는 일반주거지역에서 현실적으로 250%라는 용적률을 모두 가져온다는 것은
사실상 불가능에 가깝습니다(물론 주변의 도로나 공원 등의 상황이 좋다면 가능할 수도 있습니다).
일조사선 뿐만 아니라 주차대수 역시 1층 필로티 공간에서 최대로 가져올 수 있는
대수에 한계가 있기 때문에 250%라는 용적률을 모두 차지한다는 것은 사실상 어렵습니다
(주거지역의 필지는 작기 때문에 지하주차장을 만들기 어렵습니다).
16세대, 20세대라는 적지 않은 숫자의 주거를 넣다보니 한 세대의 면적이 그다지 넓지 못했습니다.
거기다 주차대수 감소를 위해 한 세대를 30 제곱미터(약 9평) 이내로 줄여야 해서
원룸 ~1.5룸 수준의 크기로 해야 했습니다.
물론 발코니 확장 법규를 잘 활용하면 그것보다는 크게 되겠지만, 기본적인 사이즈가 작다보니
어쩔 수 없는 상황이라고 보입니다.
두 번째 대안은 코어를 제외한 1층을 전부 주차장으로 한 것입니다.
8대가 넘는 주차장은 도로를 차도로 하는 소형주차장의 예외규정을 적용할 수 없습니다.
따라서 6미터 폭의 차로를 어떻게든 대지 안으로 집어넣어야 했습니다.
이렇게 8대가 넘어가는 주차장은 이렇게 주차장의 면적 효율이 급격하게 떨어지니
검토하실 때 잘 확인해보셔야 합니다.
개인적으로 지하공간은 공사비 대비 면적이나 효용성 측면에서 가성비가 많이 떨어진다고 생각하여
추천드리지 않았습니다. 하지만 건축주는 현재 주차대수로 더 찾아먹을 수 있는 면적이 있다면
지하를 해도 괜찮다는 입장이셨습니다. 만약 이 글을 보고 건축을 생각하시는 분이 있다면,
지하에 대해서는 심사숙고하셔서 결정하셨으면 합니다.
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이 프로젝트는 면적, 효율성, 경제성을 최대로 생각하는 경우이다보니,
지나치게 경제논리로 접근한 것이 아닌가.. 하는 아쉬움이 있었습니다.
많은 건축주분들이 그런 방식으로 프로젝트에 접근하시곤 합니다만, 개인적으로
건물의 공공성 - 복도나 홀 등의 공간을 좀 더 적극적으로 활용한다던지, 외부 공간에 조금의 여유를
준다던지 - 이나 디자인적인 측면에 대한 접근이 너무 부족하지 않았나.. 라는 생각이 있었습니다.
물론 이런 것들은 계약이 되고, 초기방향검토가 끝난 이후에 이야기할 수도 있겠습니다만,
프로젝트를 검토하는 초기부터 좀 더 적극적으로 이야기할 수 있는 환경이 되었으면 좋겠다는 생각입니다.
이렇게 양재동 다세대주택 검토에 대한 이야기를 마치겠습니다.
이 글을 보시고 궁금하시거나 문의하고 싶은 내용이 있으신 분들은 아래 연락처로 편하게
연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.
열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.
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글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소
김선동
Kim Seondong
대표소장 / 건축사
'건축가의 습관' 저자
Architect (KIRA)
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