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by 바보아저씨 Sep 12. 2018

신도시 개발 계획 유출 - 진짜 부자들의 땅 투기 방법

신도시 개발 계획 유출 - 진짜 부자들의 땅 투기 방법


바보아저씨의 경제이야기

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 및 배포를 금지합니다.)


http://www.dtoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=278072


최근에 서울 및 수도권의 그린벨트를 해제해서 그 자리에 아파트를 지어 집값을 잡는다고 정책이 나온다는 뉴스들 많이 보셨을 겁니다. 그런데 그 와중에 과천, 의왕지역 택지개발 정보가 사전에 유출되었고, 실제로 해당지역 필지 시세가 폭등하고 필지를 쪼개서 사고 팔고 거래해서 크게 문제가 되고 있습니다.


관련해서 제가 지난번 기고 하였던 "진짜 부자들이 땅 투기를 많이 하는 이유" 글이 생각나서,,, 다시 올려 드리니 꼭 읽어보셨으면 합니다. 실제로 저렇게 그린벨트를 해제하거나, 지방 지역에 철도 노선이 새로 생기거나, 터미널이 이전 된다거나, 공항이 새로 지어진다거나, 지하철 역이 새로 생기거나, 신시가지 개발이나, 신도시 및 기업도시 혁신도시 이전 과정에서 해당 지역 어느 필지에 정확하게 역이 생기고, 터미널이 생기고, 핵심 상권이 형성되는지 해당 입안자나 관련 현업 이해 관계자들은 내부 정보를 아는 경우가 참 많습니다. 높은 자리 임명은 감찰을 많이 하고, 국회에서 인사청문회를 하고 하면서 검증을 해 높은 도덕성을 요구하는 이유가 바로 이런 부분들 때문이겠지요....




진짜 부자들이 땅 투기를 많이 하는 이유 (담보인정비율의 마법)


지방에 전문직 분들이나 토지 기반시설 시공하시는 분들이

사전에 지역지구 조례 용도변경이나 토지 개발 정보를 미리 알고 땅 투기를 하는 경우가

굉장히 많습니다.


박봉으로 월급도 얼마 되지 않는 직장인이 땅 담보대출이 10억이 넘게 잡혀있는 분들도 많이 봤습니다.

20억 넘는 대출자도 봤습니다.


예전에는 회계부서, 돈 만지는 부서, 인허가 부서로 발령나면 가족 재산을 다 공개해야 되는데요.

사전에 그 외 보직에서 일할 때 땅으로 튀겨먹고 그전에 은퇴해 버리는 전략을 대놓고 쓰는 경우도 있었다고 합니다. 예전을 말하는 겁니다. (지금도 있을까요? 그건 모르겠습니다.)


어떻게 저렇게 무지막지하게 대출이 가능하냐면 말입니다.


아파트 담보대출의 경우 지방은 80% 인정받습니다.

서울은 40% 밖에 인정을 못 받습니다. (LTV 40%)


그리고 강남에 아파트를 사려고 대출을 하면 가계대출로 취급을 해서 최장 30년까지 해놓고 원금을 나눠서 값아야 합니다. 2억 대출에 30년만 잡아도 매달 원리금 80만원 넘어가죠. 직장인들 상당히 부담됩니다.


그런데 토지대출 한번 볼까요.

똑같이 최대 80% 담보인정 받을 수 있습니다.

여기에 아파트처럼 소액임차보증금 차감 같은것도 없어요.


담보인정비율80% 지역의 1억짜리 땅이면 80%인 8천만원 그냥 전부 대출이 가능하는 뜻입니다.


더구나 토지(전-답-임야)의 경우는 소득상환능력 DTI 이런것도 아파트 보다는 수월하게 따지는 경우도 있습니다. 소득이 없어도 카드사용액, 연금소득액,건강보험료 납부액 등으로 추산해서, 소득을 간접증빙할 수 있으면 그냥 대출이 나가는 경우도 많이 있습니다.


더구나 땅 담보대출은

80% 대출내면서 원리금 상환을 안해도 됩니다.

일시상환대출로 10년동안 걸어놓고 이자만 계속 내면서 버틸 수 있다는 뜻이에요.

(땅 투기가 무지막지하게 레버리지로 가능한 게 이 이유임)


추가로 전-답 같은 농지같은 경우는 추가 우대금리를 주는 은행들도 있습니다.

게티이미지뱅크


그러니까...


개발호재가 있는 확실한 정보의 땅은

내돈 20%만 들고 감정가의 80% 대출 몰빵해 놓고

10년 동안 3%대 이자만 내면서 버티다가

팔아먹으면 그만 이었다는 뜻이 되는 것이죠.


그결과 제 지인은 지방 개발호재 미리 알고 본인돈 2억으로 대출받아 땅사서 단번에 30억 만들었고,

자주오시는 아는 세무사 사모님은 대출받아 제주도 평당 10만원에 2000평 사서 평당 120만원에

매도 한 경우도 있습니다.


이상 진짜 부자들이 땅 투기를 많이 할 수 있었던 이유

이렇게 폭로해 드립니다.


이거 알기 시작하면 서울 아파트 투자는 사실 먹을게 없어요.

부동산 투자는, 땅 투기가 최고 입니다.


이러한 이유로


부동산 하실 때는


- 카페 어떤 분들 의견처럼 수출 상황 중요합니다. (거시적 경제환경 지표)

(수출계약증가 -> 선물환매도계약증가 -> 은행외화차입 -> 외환시장환전 -> 원화유동성증가 -> 물가,부동산,임대료,임금증가 선순환되는 구조라 그렇습니다.


- 문재인 정부의 부동산 세금 정책이나 규제 정책은 누구나 아는 간접 정보일 뿐입니다.


- 진짜 정보력이 생명입니다.

(해당지역 개발호재 및 지역지구 조례 변동사항이 되서 토지이용규제 장부상 용도 변경, 행위제한 변경, 종 변경 등 이런 정보를 말하는 겁니다.)


토지이용규제정보 (예) - 강남구 대치동 은마아파트

토지이용규제정보서비스 - 대치동 316 은마아파트 조회

필지 하나를 놓고 예를 들어 보겠습니다. 해당 필지는 강남구 대치동 316번지 은마아파트의 토지이용규제 정보입니다. 지역, 지구 조례에 의거하여 도시지역, 3종주거지역, 중심지미관지구, 개발행위허가제한, 과밀억제권 등등 걸려 있습니다. 물론, 전국의 약 7,000만 필지에 다양하게 걸려 있는 토지이용규제 상, 행위제한은 정당한 명분(?)만 만들면 얼마든지 변경이 가능합니다. 예를 들어 2종 주거지에서 -> 3종 주거지로 변경되면 용적률이 대폭 상향되기 때문에(높게 지을 수가 있기 때문에) 땅값이 폭등할 수 밖에 없는 것이죠.



계속 이런 폭로 글 계속 써도 되나 모르겠습니다.

어차피 집필한 김에 2권도 알차게 구성해 봐야 겠습니다.


- 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 -


본 글은

1) 3억으로 10억 원룸 건물주 되는 현실적인 방법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

2) 4억으로 10억 상가 건물주 되는 현실적인 방법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

3) 9억으로 20억 통상가 건물주 되는 현실적인 방법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

4) 4,000만원으로 1억 오피스텔 투자 및 갭투자

5) 진짜 부자들이 땅 투기를 많이 하는 이유

6) 토지이용규제, 온나라부동산 정보포털의 숨은 비밀

7) 은행가서 담보대출 금리 잘 받는 방법

7편으로 나누어 연재되는 바보아저씨의 부동산 기고글 입니다.


(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 및 배포를 금지합니다.)


[바보아저씨 온라인 인기글 더보기]

진짜 부자들의 땅 투기 방법 - 비자금으로 실제 투기하는 방법


(일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!)


온라인(다음,네이버) 기고 10개월 만에 구독자 20,000명조회수 500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)

바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)
온라인 기고 10개월 만에 구독자 20,000명, 조회수 500만을 돌파한 생활경제, 바보아저씨의 경제이야기
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