다주택자 누구나 되기 쉽다. 왜 집을 잘 안팔까?
1주택, 2주택, 다주택자 되는 원리. 안 파는 원리.
집좀 팔아라...
Getty Images집 왜 안파냐고... 야옹...
다주택자 누구나 되기 쉽다. 왜 집을 잘 안팔까?
(1주택, 2주택, 다주택자 되는 원리. 안 파는 원리)
며칠 전 올라온 블로그 카페의 오랜 회원 분의 질문이었다.
닉네임이 특이해서 기억에 잘 남는 분었다. 반가웠다.
처음에 이 분은 부동산 정말 아무것도 몰랐다.
몰라서,,, 이상하고 재미있고 때로는 엉뚱한 질문을 자주 올리신 분이었는데.
어느새, 부동산 눈이 스스로 생기셨다.
마치 이등병이 과녁을 쏘면 여기저기 산발적이다가,
병장이나 장교가 되면 과녁에 탄착군이 좁은 밀도로 형성되는 것과 같은 그런 느낌을 받았다.
그냥 잘 아는 사람 근처에서 이것 저것 보고, 스스로 실천에
디딤돌대출로 생애최초 내집마련을 그냥 순수하게 한 분이다.
디딤돌대출
보금자리론그런데 집을 사고
1년 정도 후에 변수가 생긴다.
30년 할부 대출로 집을 사긴 했는데,,,
직장 발령 등 한국에서는 30년 내내 한 곳에 정착해 살기는 사실 힘들다.
전국에 퍼져 있는 기업도시, 혁신도시 같은 정책도 한 몫을 한다.
서울에서 이전을 가면 대부분 서울에 집을 그대로 두고
지방 청약을 위해 전입신고만 위장해서 옮기는 경우가 사실 많다. (특히 세종시 등)
서울 집은 팔지 않고 전세를 놓는다.
이런 상황이 이 분에게도 발생을 하였다.
그런데 이미 생각을 하고 질문을 올렸다.
- 집을 팔고 디딤돌대출을 상환하지 않고
- 기존 집을 전세를 받고 -> 받은 전세금으로 다시 2주택을 구매하려고 생각을 하신것이다.
위와 같은 상황에서 선택지는 몇 가지 되지 않는다.
1) 집을 팔고 -> 대출을 정리하고 + 현금을 손에 쥐고 -> 전세대출로 이사를 가는 방법
(직장인은 이런 선택을 거의 하지 않는다. 퇴사를 했거나, 사업이 망한 경우 보통 이렇게 움직인다.)
2) 집을 팔고 -> 다시 다른 집을 사서 1주택으로 이동을 하는 경우
3) 집을 유지하고 + 전세 세입자를 받고 -> 받은 전세금 + 추가 대출 + 추가 내돈으로 2주택을 보유하는 경우
(대부분 선택은 2번 or 3번 중 하나가 된다.)
위 분은 아마도 2번을 생각하다가, 3번이 생각나서 질문을 올리게 된 것이다.
여기에 나는 이렇게 답변을 달아 드렸다.
[답변 내용]
일단 1주택을 영끌하면,
- 일시적 2주택 하거나 (1주택 팔고 -> 다른 집 1주택으로 이사)
- 2주택을 갭투자 하거나 (1주택 소유 + 2주택 전세 갭투자 유지)
둘 중 선택의 상황에 놓여집니다.
1~2년 일시적 2주택 하는 사이에,,, 집값이 폭등해서,,,
집값보다 전세금이 더 올라있거나 해서
대부분 그냥 2주택 까지는 유지를 합니다.
디딤돌대출로 1주택을 영끌했습니다.
그런데 이사를 가려고 보니,
팔고 -> 전세대출로 가겠다가 아니고,
팔고 -> 옆집 매매도 아니고,
어떻게든 1주택 유지 + 전세금을 받고
-> 옆으로 이동해서 2주택자가 되겠다는 생각으로 흘러갑니다.
이 원리가,,,
집값 정상화 카페 활동하시는 분들이 5년 내내 모르는 원리입니다.
1주택 취득세 1.1%
2주택 취득세 1.1%
3주택 부터는 8% 넘어갑니다. (공시가 1억 이하 집은 다주택도 1.1%)
그래서 대부분 2주택 까지는
누구나 님 처럼 생각을 합니다.
보금자리론 대출은 심지어
일시적 2주택자도 대출을 해줬습니다... 미친거죠.
그 일시적 2주택 기간 1~2년 사이에 집값이 2~3억씩 폭등을 했으니까요. ^^
(심지어 지방은 2배 가까이 폭등 ^^)
그걸 악용을 한 겁니다.
여기에 추가로 정부 보증보험 공시가 150% 기준에 의거한 갭투기 활성화...
+ 추가로 전세 시장은 갭투기 꾼이 들어 있기 때문에 상황은 더 심각해 집니다.
강원도 춘천시 주공아파트 2021년 시세 1억~1.1억
강원도 춘천시 주공아파트 2022년 시세 1.4~1.5억강원도 춘천시 주공아파트
2021년 8500 전세 안고 + 내돈 1500만원 들고 투자해서
2022년 시세차익 4000만원 (내돈 1500 -> 5500 = 3배)
충북 제천시 하소 주공 2021년 4000만원
충북 제천시 하소 주공 2022년 8000만원충북 제천시 주공아파트
2021년 3500 전세 안고 + 내돈 500만원 들고 투자해서
2022년 시세차익 4000만원 (내돈 500 -> 4500 = 9배)
불과 1년 만에,,,,
강원도 춘천시 주공아파트
2021년 8500 전세 안고 + 내돈 1500만원 들고 투자해서
2022년 시세차익 4000만원 (내돈 1500 -> 5500 = 3배)
충북 제천시 주공아파트
2021년 3500 전세 안고 + 내돈 500만원 들고 투자해서
2022년 시세차익 4000만원 (내돈 500 -> 4500 = 9배)
불과 1년 만에 공시가 1억 이하 지방 아파트 들이
저렇게 폭등을 했고
일시적 2주택으로 버티는 1~2년 사이
4000만원에 산 아파트가 1년 만에 8000만원 까지 폭등을 했다면,
다음 세입자 전세금 6500~7000만원 받으면 되기에
집주인들이 집을 잘 안 파는 구조가 됩니다.
Getty Images아무튼 정리를 해보면
현재 대 전제가 하나 깔려야 됩니다.
[전제]
집값이 앞으로도 크게 안 빠진다. (상승 가능성이 더 높다)
위 전제가 성립되는 지역으로 판단이 된다면
현재 집 전세금을 올려 받고 + 님돈 합쳐서
다른 집을 매수를 하시면 됩니다.
2주택 유지를 하면
건물+토지 재산세가 당연히 보유한 공시가 만큼 올라갑니다.
(사실 이건 얼마 안됩니다.)
중요한 건 건강보험료 입니다.
- 직장인은 건보로가 많이 안 올라가는데
- 퇴사한 지역가입자는 집이 많아지면 건강보험료가 폭등을 합니다.
(보통 노인들이 건보료 때문에 다주택 집을 내놓고 -> 1주택 + 주택연금을 유지합니다.)
주택연금 150~200만원,,, 1주택 영끌을 하는 이유는... 노후 주택연금 때문이다...주택연금 150~200만원,,, 1주택 영끌을 하는 이유는... 노후 주택연금 때문이다...
vs
그런데
젊고 + 소득되고 감당할 만큼 2집이 모두 상승할 가능성이 보이면
다주택 안고 사는 겁니다.
버티다 보면 또 한차례 폭등을 합니다.
-> 전세금을 폭등시켜 받습니다.
-> 받은 전세금이 내가 산 집값 훨씬 이상입니다. 그대로 현금이 생깁니다.
-> 현금 쓰다가
-> 2년~4년 후 전세금을 다시 올려 받습니다. 또 현금이 생깁니다.
-> 평생 무한 반복이 그냥 되는 겁니다.
그렇게 살다가 가족, 자식, 사촌한테 또 전세 주거나, 무상 거주를 하거나
늙으면 나중에 자식 증여로 주거나 반복되는 겁니다.
그래서 평생 집값 정상화 활동하시는 분들이 이 원리를 몰랐기에
5년 내내 비참해진 겁니다.
OOOOOOO 님은 이제
부린이가 아닙니다.
부동산에 발을 들였고
부동산이 돌아가는 원리를 몸으로 실천해 그냥 알게된 거고 배운 겁니다.
이제 나중에 돈 더 모아서
상가투자, 건물투자, 땅투기 이제 하세요.
4억 있으면 -> 10억 상가 가능합니다.
2~3억 있으면 -> 10억 원룸 건물 가능합니다.
3억 있으면 -> 10억 땅투기 가능합니다.
대한민국은 국회의원 정치인들 부동산 투기 방법 그대로 따라해야
잘 살 수 있는 나라입니다.
좋은 건 대놓고 잘 안 알려줍니다. 꼭 명심하세요.
DTI vs RTI 이상한 나라의 요상한 계산식...
-> 청와대 흑석동 10억 상가대출 받은 방법
-> 청와대 비서관 50억 상가대출 받은 방법
집값이 20% 폭락하면,,, 무슨 일이 벌어질까? 예언 (세입자도 같이 망함)
[국가가 조장한 영끌 폭등]
왜 빌라는 안 오르나? 아파트만 오르나? 논리적 과학적 논문
5년 내내 집값이 폭등한 과학적 논리적 FACT 논문
집값이 폭등하게 된 과정, 총 정리 (2016~2021)
아파트가 6억 까지 폭등하면 절대 안 떨어지는 이유 (국토부 공무원들 때문)
대한민국 집값은 왜 떨어질 수 없는가? (국토부 컨설턴트 출신의 대 폭로글)
-> 매매 계약 중인 집에 매매가=전세가 동일한테 전세대출로 입주하는 BABO들 때문에 ^^
-> 매매가 = 전세가 비슷한데 전세 입주하는 멍청이 BABO들 때문에 ^^
HUG전세보증보험, 0원 갭투기를 조장하는 최악의 제도
(전세대출과 보증보험의 관계)
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진짜 부자들의 땅 투기 방법 - 고위직,장차관,정치인들 비자금으로 실제 투기하는 방법
"바보처럼 앞만보며 열심히 만 살면, 딱 바보 서민이 되는 나라"
"지혜롭게 잘 살아가시길 바랍니다."
바보아저씨의 경제이야기
