‘욕망’이 된 한강변 아파트
| 초과이익환수제를 피하라…한강변 재건축 아파트
요즘 부동산의 핫 이슈는 한강변 재건축아파트들입니다. 초고층 개발 등을 놓고 갈등을 벌이던 재건축조합들이 올해 말로 끝나는 초과이익 환수제를 피하자며 줄줄이 서울시에 백기 투항하고 있습니다. 반포주공1단지재건축조합은 최고 지상 50층을 계획을 포기하고 서울시 규제에 맞춘 최고 35층 재건축 정비계획안을 수용하며 사업에 속도를 내고 있습니다. 신반포3차•경남아파트 재건축도 서울시 요구가 반영돼 건축위원회 심의를 통과했고 잠실주공5단지도 서울시의 의견을 받아들여 층수 등을 조정하고 있습니다.
| 결국은 ‘돈’?
한강변 재건축아파트들이 사업에 속도를 내려는 이유는 ‘돈’ 때문입니다. 올해 말까지 서울시 심의를 통과하면 재건축으로 얻는 이익을 세금 한 푼 내지 않고 모두 차지할 수 있습니다. 하루라도 늦어지면 조합원 한명 당 3,000만원이상 이익에 대해서 50%를 세금으로 내야 됩니다.
여기에 ‘한강 프리미엄’으로 재건축을 빨리하면 할수록 아파트값 상승이 기대되기 때문에 조합원들은 ‘빠른 길’을 선택합니다. 대표적인 예가 반포아크로리버파크죠. 2015년 11월 분양 당시 3.3㎡당 평균 4,130만원으로 고분양가 논란이 일었지만 현재 3억~4억원 올라 전용면적 84.97㎡가 17억~18억원(3.3㎡ 당 5,000~5,300만원)에 거래되고 있습니다.
| 역사적으로도 중요했던 ‘한강’…이제는 한번쯤 살고 싶은 ‘주거지’
한강은 경제•군사적 요충지입니다. 신석기 사람들은 암사동 한강변에 모여 조개와 물고기 등을 잡으며 생활했습니다. 고구려와 백제, 신라는 한강을 놓고 치열한 다툼을 벌였죠. 조선시대에는 마포와 서강, 노들나루(노량진) 등지에 세곡(稅穀)과 지방의 물산이 모이면서 경제의 중요한 지역이었습니다.
고도 성장기를 거치면서 한강변이 아파트 숲으로 변하면서 한강은 이젠 ‘돈’이 됐습니다. 한강변에 아파트를 지으면 프리미엄이 수억원이 붙고, 아파트값은 천정부지로 솟으면서 누구나 한번쯤 살고 싶은 로망이 됐습니다.
| 한강변은 결국엔 뜨더라…성수동
뚝섬이나 성수동쪽은 강남에 비해 저평가 됐지만 지금은 핫(hot)한 지역입니다. 2011년 7월 대형 평형으로 구성된 갤러리아포레가 입주하면서 성수동은 부자들이 사는 곳으로 인식되면서 한 단계 업그레이드 됐죠. 현재 갤러리아포레 전용 241.93㎡는 49억원을 호가합니다. 갤러리아포레 인근인 강변현대아파트와 한신휴플러스, 청구강변아파트 등도 한강 조망권과 성수도 개발 등의 호재로 지난해보다 가격이 1억원이상 치솟았습니다.
사실 성수동은 풍수지리적으로 좋은 자리입니다. 풍수지리에서는 물이 2개가 만나는 합수(合水)지역 안쪽을 생기가 모이는 혈(穴) 자리로 보는데, 이 지역이 뚝섬을 포함한 성수동 지역입니다. 중랑천은 뚝섬에서 한강으로 흘러 들어가고, 혈 자리에는 음택(陰宅)인 묘지나 양택(陽宅)인 주택을 짓습니다.
| 한강변은 결국엔 뜨더라…삼성동, 잠실동
한강 남쪽에서 합수지의 대표적인 곳은 삼성•잠실동입니다. 경기도 용인시 기흥구 마북동 응달고개에서 발원한 탄천이 청담대교 인근인 강남구 청담동과 송파구 잠실동에서 한강과 만납니다. 청담동 지역에 혈 자리로 좋은 곳이 현대자동차그룹이 매입한 삼성동 한전 부지라고 합니다. 2004년 입주한 아이파크삼성 아파트는 삼성동 지역 아파트값의 바로미터이며, 2013년 11월 헬기가 충돌했지만 아파트 구조에 문제가 없을 정도로 튼튼하게 지어졌다고 해서 화제가 되기도 했습니다.
| 한강변은 결국엔 뜨더라…옥수동
옥수동은 응봉산을 배경으로 한강을 바라보는 전형적인 배산임수(背山臨水) 지역입니다. 동호대교를 건너면 바로 압구동에 닿을 수 있을 정도로 입지가 좋지만 그동안 아파트값이 상대적으로 덜 오르는 지역으로 꼽혔습니다. 그러나 2007년 서울숲푸르지오1차가 입주한데 이어 2012년 8월 서울숲푸르지오2차, 2012년 12월 래미안옥수리버젠, 2016년 12월 e편한세상옥수파크힐스 등이 완공되면서 주변 아파트값을 끌어 올리고 있습니다.
| 정해진 입지, 제한적 개발…희소성은 커진다
배산임수 같은 타고난 입지는 인위적으로 바꿀 수가 없습니다. 한강변의 개발이 가능해도 35층 제한처럼 예상치 못한 변수가 발생하기도 합니다. 노후화로 인해 개발은 계속될 것입니다. 한두 곳씩 개발이 되고 나면 개발이 가능한 곳은 갈수록 귀해집니다. 앞으로도 한강변이 관심을 끌 수밖에 없는 이유가 바로 여기에 있는 셈입니다.
