아파트에 이어 오피스텔 갭투자 성행한다는데…
| 전세값↑ 임대수익률↓ 갭투자하기 좋은 환경
‘갭투자’ 라는 용어는 최근 만들어진 부동산 신조어입니다. 아파트 매매가격과 전세가격의 차이, 즉 갭(GAP)이 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입 후 기존 전셋값보다 높게 임대하여 투자자금 회수는 물론 시세차익을 추구하는 방식을 말하는데요. 최근 오피스텔 전셋값은 높아지고 임대수익률은 하락하면서 아파트에 이어 오피스텔에서도 이 갭투자 바람이 불고 있습니다.
| 서울 오피스텔 전세가율 74.3%--> 77.5%, 임대수익률 5.01%...5%선마저 위태
KB주택가격동향조사에 따르면, 지난 5월 서울 오피스텔 전세가율은 77.5%로, 1년 전(77.0%)과 비교해 0.5% 증가했으며, 2년전(74.3%)과 비교해선 무려 3.2%가 증가했습니다. 서울 아파트 전세가율인 73.0% 보다도 오피스텔 전세가율이 오히려 4.5% 더 높고요. 반면, 임대수익률은 현재 5.01%로 5%선마저 위태한 상황으로, 1년전 5.33%, 2년전 5.54%와 비교해 하락세가 이어지고 있습니다.
| 경기권 오피스텔 전세가율 82.7%, 아파트(78.9%)보다 높아, 임대수익률도 하락 중
경기권 오피스텔의 상황은 좀더 극명합니다. 현재 경기도 오피스텔의 전세가율은 82.7%로 아파트(78.9%)보다 훨씬 높은 수치를 보여주고 있는데요. 전세가율은 1년 전(81.9%), 2년전(80.6%)와 비교해 계속적으로 상승세를 보여주고 있는 반면, 임대수익률은 2년전 6.06%에서 계속 하락해 현재 5.48%를 기록하고 있습니다. 인천 오피스텔도 2015년 5월 전세가율과 임대수익률은 각각 71.7%와 7.03%를 기록했지만, 2년후 현재는 79.9%, 6.39%로 전세가율은 높아지고 임대수익률은 낮아지고 있습니다.
| 전세가율과 임대수익의 반비례 이유는? 수요와 공급의 결과
이렇게 오피스텔 전세가율과 임대수익률이 반비례로 움직이는 이유는 무엇일까요? 전문가 의견 들어보겠습니다.
“임차인의 경우 월세보단 전세를 선호하기 때문에 오피스텔 전세시장은 공급 대비 수요가 많아 자연스럽게 전세가율이 높아지는 것이고, 반대로 임대인은 저금리시대에 전세보다는 월세를 선호하기 때문에 공급대비 수요가 적어 임대수익률을 낮아지는 것입니다. 철저하게 수요와 공급때문에 이러한 현상이 생기는 것이라고 볼 수 있는데요. 특히 개발 호재지역이나 역세권은 수요가 풍부해 수천만원의 프리미엄도 추가로 얻을 수 있어 갭투자가 성행하고 있습니다”
| 오피스텔 갭투자의 장점은?
실제 포털에서 “오피스텔 갭투자”라는 키워드로 검색을 해보면, 주거형 오피스텔 갭투자, 갭투자 가능한 역세권 오피스텔, 2,000만원대로 오피스텔 갭투자하기 등의 제목이 노출되고 있는데요. 오피스텔은 아파트 대비 매매가 자체가 저렴한데다 매매가와 전세가 차이가 10%대 정도라 비교적 소액으로 큰 부담없이 투자가 가능하다는 것이 장점으로 꼽힙니다. 요즘처럼 매매가와 전세가 비율이 낮아지고 있는 상황이야 말로 갭투자하기에 좋은 기회라는 것이죠.
| 초기투자금 2년전에 비해 반으로 줄어들어
구체적인 사례를 한번 알아보겠습니다. KB부동산 시세에 따르면, 서울 동작구 대방동 신대방삼거리역(7호선)에 위치한 시티오피스텔(2003년 입주) 전용 21㎡ 평균 매매가는 8,750만원, 전세가는 7,500만원입니다. 갭투자로 1,250만원이면 구입할 수 있는 것이죠. 이 오피스텔을 2년전에 갭투자로 투자했다면 2,500만원(매매가 7,500만원/전세가 5,000만원)이 필요했지만 지금은 이 금액의 반만 있어도 투자가 가능합니다. 만약 2년 전에 이 오피스텔에 갭투자 했다면 초기에 2,500만원이 들었지만 2년 후 오른 전세금(2,000만원)과 시세차익(1,250만원)으로 초기 투자비용을 뽑고도 오히려 750만원이 남게 됩니다.
| 공급과잉 우려도 솔솔
하지만 일각에서는 오피스텔 공급과잉을 우려해 갭투자에 주의를 요할 필요가 있다고 강조하고 있는데요. 실제 수도권(서울, 경기, 인천) 오피스텔 신규 분양 물량은 2013년도부터 꾸준히 증가해 오고 있습니다. 올 상반기만 해도 수도권에만 1만실이 분양 예정돼 있고요. 비슷한 투자상품인 도시형 생활주택이나 빌라 공급 역시 크게 늘어난 상황이라 옥석을 가려서 투자해야 한다는 지적이 늘고 있는 것입니다.
| 장기적인 관점에서 아파트보다 환금성 떨어질 수도
기준금리 1%대의 저금리 상황에서 오피스텔이 연금처럼 안정적인 월세수입이 가능해 대표적인 수익형 부동산으로 높은 인기를 누리고 있는데요. 최근 정부의 아파트시장 규제에 상대적으로 규제가 자유로운 오피스텔 투자의 중요도가 높아지면서 투자가치 있어서도 각광을 받고 있는 상황입니다. 하지만 공급 과잉, 금리인상 등의 우려가 있다는 점은 유의해야 하겠습니다. 마지막으로 전문가의 조언 들어보겠습니다.
“정부의 부동산 규제에 풍선효과로 오피스텔에 관심을 갖는 투자자들이 늘어나고 있지만 투자에 성공하는 사람들은 항상 소수임을 기억해야 합니다. 특히 오피스텔의 경우 대지지분이 적어 건물이 노후화될수록 건물가치가 낮아져 장기적 관점에서 아파트대비 환금성이 떨어질 수 있다는 점도 주목해야 하고요.”
