늙은 신도시의 새 아파트 인기, 왜?
| 신도시도 늙는다
전국 각지에서 개발된 신도시들의 노후화가 한창입니다. 2016년말 기준 전국의 택지개발지구는 총 717곳, 이 가운데 준공 10년 이상 지난 곳은 총 492곳으로 전체의 69%를 차지했죠. 상당수의 신도시들이 중견도시로 변모하면서 해당 지역의 아파트들도 훌쩍 나이를 먹고 있습니다.
| 인테리어만 수천 만원, 손 많이 가는 노후 아파트
노후 아파트는 연식이 쌓이면서 감가상각도 함께 진행됩니다. 때문에 10~20년 이상 된 아파트는수천 만원을 들여 입주자가 직접 인테리어를 하고 이사하는 경우가 다반사죠. 입주 후에는 보일러, 수도 등 시설의 잔고장으로 애를 먹기도 하고요.
| 투자성 • 쾌적성 두 마리 토끼 다 잡는 새 아파트
반면 새 아파트는 고장으로 인한 불편이 거의 없고 최신 트렌드, 즉 특화평면∙ 커뮤니티시설∙ 조경특화 등 다양한 편익(benefit)을 누릴 수 있습니다. 주거환경이 우수한 새 아파트는 수요가 많기 때문에 노후 아파트에 비해 가격 상승력이 월등할 수밖에 없죠. 이로 인해 경제적 가치에서도 비교우위를 점하게 되고요.
새 아파트에 대한 높은 선호도는 수요자들의 주거 불만족 원인에서도 찾을 수 있습니다. 지난 2014년 대전 유성구의 사회조사에 따르면, 자신의 주거지에 불만족하는 이유에 대해 응답자들은 일조∙통풍 문제(21.4%), 낡은 주택(17.3%), 유지관리비의 과다한 지출(7.1%), 낮은 경제적 가치(1.9%)라고 답했는데요. 이는 대부분 노후 주택에서 발생할 수 있는 문제들입니다.
| 노후 신도시 내 새 아파트, ‘희소성’이 만든 인기
그렇다 보니 노후 아파트가 주를 이루는 오래된 신도시에서는 깨끗하고 편리한 새 아파트를 원하는 수요자들이 꽤 많은 편입니다. 하지만 신규 아파트가 들어설 수 있는 ‘땅’이 많지 않은 것이 현실이죠. 이런 이유로 신도시에 남아 있는 미개발지에 들어서는 새 아파트는 그 희소성이 더해져 대개 청약성적이 좋고, 상당한 프리미엄도 기대해 볼 수도 있습니다.
| 노후 아파트 속 빛나는 새 아파트, 인기 ‘쑤욱’
그 한 예로 지난해 대전 관저지구에서 분양한 ‘관저 더샵 2차’를 들 수 있습니다. 노후 단지들 사이에서 대형 브랜드의 새 아파트로 단연 ‘군계일학’이었는데요. 21대1의 높은 경쟁률을 기록한 데 이어 현재 전용 84㎡의 경우, 분양가에서 2,000만원 정도 웃돈이 붙어 거래된다고 합니다. 현지에서는 실수요 위주의 대전 부동산시장에서 분양 1년 미만의 단지에 프리미엄이 형성되는 것은 이례적이라고 입을 모으고 있죠.
| 주택시장 분위기 반전의 주인공으로 거듭나
‘관저 더샵’의 흥행 이후 대전 분양시장은 실수요 뿐만 아니라 시세차익을 기대하는 투자수요까지 상당히 늘었다고 합니다. 올 초 GS건설이 분양한 ‘복수센트럴자이’도 완판을 기록해 이를 방증하죠.
올 7월 노은지구의 인프라를 누릴 ‘반석 더샵’에 이목이 집중되는 이유도 이 때문입니다. 조성된 지 10년이 지난 노은지구는 교통, 학군, 편의시설 등 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거환경이 쾌적한데요. 특히 ‘반석 더샵’은 세종시가 차량 15분 내외로 가까우면서도 조정대상지역에 포함된 세종시와 달리 규제에서 자유로워 반사이익을 볼 것으로 기대되고 있습니다.
| 킨텍스 원시티가 되찾은 일산의 ‘봄’
수도권에서도 늙은 도시 속 새 아파트의 인기를 확인할 수 있습니다. 지난해 일산에서 공급된 ‘킨텍스 원시티’가 대표적인 예입니다. 단지는 기존에 터잡은 일대 아파트에서는 볼 수 없었던 테라스, 3면 발코니, 5베이 등 획기적인 특화설계로 호평을 받으며 결과 고양시 최초로 1순위 청약자 1만명을 넘어서며 평균 5.2대1의 경쟁률을 기록했습니다.
“노후 아파트 일색이던 일산에 새 아파트를 원하는 잠재된 수요층이 대거 몰리며 흥행에 성공한것으로 풀이됩니다. 강선마을, 문촌마을로 불리는 일산에서 ‘GS건설, 포스코건설’이 시공하는 브랜드 가치와 GTX 호재 등도 한 몫 단단히 했지만요. 덕분에 3.3㎡당 1600만원대의 분양가에도 불구하고 모두 팔려나가며 3.3㎡당 1000만원 안팎이던 일산신도시 집값도 상승 견인하는데 일조했습니다.“(부동산 전문가 L씨)
| 높은 경쟁률이 프리미엄으로 연결돼
소비자들의 새 아파트 선호로 인해 노후 신도시의 새 아파트는 주택 경기와 무관하게 뜨거운 관심을 받습니다. 금융위기 여파로 주택시장이 침체됐던 지난 2013년 평촌에서 분양한 ‘평촌 더샵 센트럴시티’가 그 예입니다. 단지는 평촌에서 17년만에 선보인 신상 아파트로 주목 받았는데요. 5대 1이라는 높은 경쟁률로 분양에 성공한 데 이어 입주 후 누리는 가격 프리미엄도 상당합니다. 지난 3월 전용 84㎡가 6억 9천만원에 손바뀜이 됐는데, 이는 4억9천만원 대의 분양가에 비하면 약 2억원 오른 가격입니다.
| 막차라도 타자, 신도시∙택지지구에 쏠린 청약 수요
여기에 정부가 2018년까지 택지지구 지정을 중단하면서 기존의 신도시, 택지지구 아파트 분양 막차를 타려는 수요가 늘어난 점도 신도시 속 새 아파트의 청약 훈풍을 지속시킬 것으로 보이는데요. 택지지구의 희소가치가 높아질수록 노후 신도시의 새 아파트에서 누릴 ‘프리미엄’의 크기도 더 커지지 않을까요?
