분당∙일산의 화려한 부활…강남과의 갭 메우기 본격화
| 부동산 호황기에 나타나는 갭 메우기 현상
부동산 호황기가 이어지면서 강남을 위시한 서울 지역에 수 억 원의 시세차익을 경험한 이들이 속출하고 있습니다. 집값이 덜 오른 외곽지역 거주자나 무주택자의 박탈감이 커질 수밖에 없고, 집값 상승을 꿈꾸며 주택 매수에 나서는 수요가 늘게 되는데요. 값이 저평가된 외곽지역으로 수요자들이 몰리면서 인기지역과 비인기지역의 가격 격차가 줄어들게 되는 현상을 일컬어 ‘갭 메우기 현상’이라고 합니다. 강남발 집값 상승이 잠자던 과천∙마포 등 준강남 지역을 깨우고 나아가 노∙도∙강, 금천 등 서울 외곽지역과 1기신도시로 번지는 현상을 갭 메우기 현상이라고 해석할 수 있습니다.
| 서울 전고점 대비 10.39% 상승…고양 -4.76%, 성남 -10.51% 대조
국민은행 6월 통계 기준 전고점으로 분류되는 2007년 3월부터 올해 6월말까지의 서울 누적 변동률은 10.39% 상승했습니다. 전고점을 뚫고 가파른 상승세를 이어왔다는 분석입니다. 동기간 경기 지역 집값도 4.16% 상승했지만 1기신도시 소재지역인 고양시 -4.76%, 성남 -10.51% 마이너스 상승률을 기록해 대조를 보입니다. 평촌이 소재한 안양은 과천지식타운, 월판선 개통호재 등의 영향으로 전고점 대비 0.92% 올라 마이너스를 면했구요. 전문가들은 “1기신도시 아파트 대부분이 20년 이상 된 노후아파트인데다 서울 근교의 판교∙위례 등 2기신도시에 수요를 뺏겨 집값 회복이 더뎠다는 분석입니다.
| 집값 저평가된 일산, 분당, 평촌 지방 원정투자 가세, 매수세 확산
일산의 중개업소 관계자는 “서울 대비 상승폭이 적은데다 제2테크노밸리, GTX 등 호재가 집중되면서 전세가율이 높은 단지를 중심으로 부산, 대구에서도 원정수요가 몰리고 있다”고 말했습니다. 분당 수내동 소재 중개업소 관계자는 “탄탄한 학군, 편리한 교통여건을 찾아 신도시로 떠났던 사람들이 다시 모여들고 있다”며 “아직까지 전고점을 회복하지 못해 상승여력이 높다는 기대감에 매수세가 살아나면서 1000가구가 넘는 대단지 중소형 매물이 바닥 났고, 대형도 매물을 거둬들이는 추세다”고 말했습니다. 과천지식타운 개발과 주변지역 재개발 호재로 탄력을 받았던 평촌 부동산도 월곶판교간 복선전철 기본계획 발표로 인덕원과 종합운동장에 역사 신설 기대감이 고조되면서 부흥기를 맞고 있습니다.
| 실거래가 추이로 본 분당 아파트값…올 들어 가속 페달 밟았다
분당 수내동 푸른마을 벽산아파트 전용 84㎡ 실거래가격 추이를 살펴보면 올해 들어 분당 부동산시장이 얼마나 뜨겁게 달아올랐는지를 실감할 확인할 수 있습니다. 지난해까지 6억원 안팎에서 소폭 등락을 반복했던 이 아파트는 올해 1분기 6억원에 거래된 것을 시작으로 2분기 6억 5200만원, 3분기에는 6억 6800만원까지 치솟았습니다. 장항동 호수마을 전용 49.97㎡형은 1년전 2억 7000만원에 거래되던 것이 올해 7월에는 3억 3000만원으로 6000만원 상승했습니다. 평촌 초원마을 성원아파트 전용 84㎡도 로열층 기준 올 3월 4억 4300에 거래됐지만 6월에는 5억 2000만원까지 올랐습니다.
1기신도시 집값 회복세는 값이 많이 오른 소형보다 전용 84㎡의 중형아파트가 주도하고 있습니다. 소형아파트로 시세차익을 본 수요자들의 넓은집 넓혀가기가 확대되고 있구요. 전셋값과 매매가 사이의 갭이 적어 실수요자 뿐만 아니라 투자자들의 매수고 늘고 있어서입니다.
| 너무 올랐다 VS 더 오른다?
일찍부터 값이 뛴 서울과 비교해 뒤늦게 시작된 1기신도시 집값 상승세. 과연 향방이 어떻게 될지 관심이 모아지고 있는데요. 일각에서는 올 상반기 값이 너무 많이 뛰어 가파른 상승세가 이어가기 힘들 것이라는 주장이 나오고 있습니다. 주변에 2기신도시와 택지지구, 대단위 주거단지 개발 등 주택공급이 집중됐다는 점도 주의가 필요한 대목입니다. 한편, 다른 쪽에서는 강남, 과천 등에 비하면 상승여력이 높다는 의견이 나오고 있습니다. 1990년대 초반 개발돼 재건축 연한인 30년이 도래하고 있다는 점도 더 오른다는 의견에 힘을 실어주고 있고, 편의시설과 학군, 교통이 완비돼 실거주 여건이 좋아 전망이 밝습니다.
| 8월 부동산대책 예고, 섣부른 갭 메우기 열풍 편승 금물
전문가들은 섣부르게 갭 메우기 열풍에 편승하는 것은 금물이라고 조언합니다. 부동산 시장이 상승기를 넘어 집값이 급등하는 호황기에 접어든 현 시장상황을 주의 깊게 볼 필요가 있습니다. 호황기가 끝나면 침체기에 접어드는 우리나라 부동산 시장의 흐름을 볼 때 생각만큼 긍정적인 효과를 보기 어려울 수 있습니다. 그 동안 거둔 시세차익을 토대로 실거주에 중심을 두고 1기신도시에 입성하는 것이 가장 이상적인 자세입니다. 무주택자라면 정부의 추가 규제 이후 향방을 지켜본 다음 노려보는 것도 방법입니다.
