서울 내 신흥 주거지, 열쇠는 ‘뉴타운’
| 도시를 개발하는 3가지 방법
낙후된 도시를 개발하는 방법에는 크게 3가지가 있습니다. 낡은 주택들 위주로 새로 건축하는 ‘재건축’, 주거지역에 있는 낡은 주택뿐만 아니라 상하수도 같은 기반시설도 함께 건축하는 ‘재개발’, 도심의 낙후된 상업지역이나 공업지역을 개발하는 ‘도시환경정비사업’입니다. 하지만 민간주도로 추진돼 온 개발사업은 주택에만 국한돼 난개발을 부추기는데요. 이러한 문제를 개선하면서 공공이 원하는 도시기반시설을 확충하는 도시개발 방식이 뉴타운 사업입니다.
| 뉴타운 사업이란?
일명 ‘뉴타운 사업’이라 불리는 재정비촉진사업은 주택재개발사업보다 큰 개념으로서 재정비촉진계획이 고시되면 해당 지역 안에서 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업 등의 사업이 이루어지게 되는 광역적인 사업입니다. 도심에서 이뤄지는 대규모 개발을 통해 주택의 공급뿐 아니라 체계적으로 공공•문화•상업시설 등 충분한 도시기반시설이 확충돼 주거환경이 크게 개선되는 장점이 있습니다.
| '실패한 사업' 韓뉴타운, 무엇이 문제였나
하지만 이러한 장점에도 불구하고 사실 뉴타운은 2008년 말 글로벌 금융위기와 국내 부동산경기 침체로 사업 추진력이 떨어지면서 실패한 사업으로 평가받습니다. 서울 곳곳의 뉴타운 지역들이 사업 진행 과정에서 개발 비례율(개발 기대이익률) 급감, '억대' 분담금, 기존 세입자의 주거불안 등 적지 않은 문제가 심화했습니다. 결국, 박원순 서울시장은 2012년 뉴타운 출구전략(뉴타운 지구 해제)을 꺼내 들면서 뉴타운 사업지역들이 줄줄이 해제되기 시작했습니다.
| 뉴타운의 '화려한 부활’
하지만 이런 어려움 속에서도 예정대로 사업이 진행된 뉴타운은 편의시설이 갖춰지고 주거환경이 개선되면서 서울을 대표하는 신흥 주거지로 거듭났습니다. 대표적인 곳이 아현, 왕십리, 신길, 은평 등입니다. 마포의 경우 2000년대 초반까지 낡은 주택이 몰려 있는 구시가지였으나 아현뉴타운 사업으로 지금은 여의도와 광화문을 잇는 도심권 신흥주거지로 환골탈태했습니다. 1960~70년대 연탄공장과 곱창 골목으로 유명한 대표적인 서민 주거지였던 왕십리 일대 역시 뉴타운 개발로 주상복합 아파트가 들어서고 지하철 2.5호선, 분당선까지 지나가는 교통 요충지로 서울 시민들의 새로운 인기 주거지로 급부상했습니다.
| ‘억’소리 나는 뉴타운 반전사
사람들이 몰려들면서 시세 또한 가파르게 상승세를 타고 있습니다. KB부동산에 따르면 지난달 말 기준 아현뉴타운에 속해 있는 마포구 아현동의 아파트 시세는 3.3㎡당 평균 2554만 원으로 기존의 인기 주거지이던 목동의 2544만 원보다 높게 형성돼 있습니다. 실제로 아현 뉴타운의 대표 아파트 ‘마포 래미안 푸르지오’는 최근 분양가 대비 ‘억’ 소리 나는 웃돈이 붙어 거래되고 있는 것으로 나타났습니다. 바로 맞은편에 진행 중인 북아현뉴타운 역시 마찬가지인데요. 북아현뉴타운에서 지난 2015년 4월 처음 분양된 ‘아현역 푸르지오’에도 약 1억 원의 웃돈이 붙어 거래되고 있습니다. 이 외에도 뉴타운의 새 아파트는 지역 내 집 값을 이끌고 있는데요. 왕십리뉴타운의 ‘텐즈힐’, 돈의문뉴타운의 ‘경희궁 자이’, 신길뉴타운의 ‘래미안 영등포 프레비뉴’ 모두 현재 분양가보다 억대의 웃돈이 붙어 거래되고 있습니다.
| 청약 시장 이끄는 ‘뉴타운 새 아파트
상황이 이러하자 기존 아파트뿐 아니라 뉴타운 내 신규 아파트 청약에도 인파가 대거 몰리고 있습니다. 올해 뉴타운 내 분양된 ‘백련산 SK뷰 아이파크(3월)’, ‘보라매 SK뷰(5월)’, ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’(6월)에는 수만 명의 청약자가 몰리며 1순위 마감을 기록했습니다. 특히 보라매 SK뷰가 27.68대 1을 기록하며 올해 서울 민간분양 최고 경쟁률을 기록한 지 한 달도 안돼 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트 가 37.98대 1로 기존 기록을 뛰어넘었습니다.
| 귀한 대접 받는 서울 뉴타운 아파트…'관심집중'
올해 하반기 뉴타운서 분양 예정인 아파트에 관심이 몰리 수밖에 없는데요. SK건설은 아현뉴타운 지역 중 하나인 공덕역 역세권에 ‘공덕 SK 리더스뷰'를 분양합니다. 아현뉴타운 지역 중 유일하게 도시에 노후화된 상가, 사무실 등을 새롭게 개선시키는 도시환경정비사업구역으로 시공사인 SK건설은 지상 29층 5개동 472가구의 아파트와 섹션오피스, 상가를 짓습니다. 이 중 전용 84~115㎡, 255가구가 일반분양 몫입니다. 지하철 5호선, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 등 4개 노선의 환승역인 공덕역이 도보 2분 거리인 초역세권, 최고의 입지로 관심이 높습니다. 삼성물산은 9월 가재울뉴타운 5구역을 재개발한 '래미안 DMC 루센티아'를 분양할 예정입니다. 전용 59~114㎡, 총 997가구 중 517가구가 일반 분양합니다. 상암DMC업무지구 배후단지로서 경의중앙선 가좌역과 6호선 디지털미디어시티역이 가깝습니다. 이 외에 현대건설의 ‘신길9구역 힐스테이트’, 삼성물산의 ‘래미안 신정뉴타운 2-1구역’ 등이 있습니다.
| 신흥 주거지로 탄생 이유? ‘새아파트 선호 + 희소성’
최근 뉴타운의 인기는 새 아파트의 높아진 인기와 궤를 같이합니다. 서울에 아파트를 지을 땅이 부족하고 공급도 많지 않아 새 아파트의 희소가치가 부각되고 있기 때문입니다. 여기에 공원, 학교 등 생활 기반시설 등이 들어서는 뉴타운은 많은 사람이 원하는 조건을 갖추고 있어 서울 신흥 주거지로 탄생하고 있는 것이죠. 마지막으로 업계 관계자의 말을 들어보시죠.
"뉴타운 사업은 조합 등의 문제로 첫 삽을 뜨기까지가 어려운 것이 사실이나 일단 시작만 되면 일대의 지도를 바꿔버릴 만큼 파급력이 큽니다. 특히 서울은 새 아파트의 공급이 수요보다 부족한 지역인 만큼 도심에 주로 위치해 인프라가 탄탄한 뉴타운에 새로 공급되는 아파트는 인기가 높을 수밖에 없습니다.”
