규제 파도를 넘을 아파트 조건...
| 과도한 투기를 막아라! ‘8.2부동산대책’
지난 8월 2일 정부는 과도한 투기수요를 막기 위해 강력한 규제 내용을 포함한 ‘8.2부동산대책’을 발표했습니다. 청약 등 분양, 금융, 세제, 투명한 거래질서 확립을 모토로 과거 다른 정부들 때 나왔던 부동산 규제들보다 강도가 높다는 평을 받을 만큼 ‘센’ 규제들을 포함하고 있습니다. 2011년 사라졌던 투기과열지구도 다시 등장하는 등 시장은 바짝 긴장하게 만들고 있습니다.
| 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 지정을 통한 규제 강화
‘11.3부동산대책’과 ‘6.19부동산대책’을 통해 과도한 청약 투기수요 등을 잡으려 했지만 효과가 미미했다는 여론에 결국 이번 규제가 나오게 됐는데요. 재건축과 더불어 재개발 입주권의 전매를 금지 시켜 정비사업의 투기수요를 억제하게 됩니다. 또한 틈새시장이던 오피스텔은 연내 전매금지가 시행됩니다. 과도한 갭투자 등으로 집값이 상승하는 것을 억제하기 위해서 다주택자 양도세 중과와 장기보유특별공제를 배제시키는 등 여러 각도로 시장을 규제합니다.
| 실수요자들의 한숨도 함께 커지다…”포기해야 하나?”
투기과열지구, 투기지역 지정으로 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 비율을 강화해 한도가 40%로 제한됐습니다. 이미 주택담보대출 1건 이상 받은 경우엔 이보다 30%까지 낮아집니다. 목돈이 적고 주택구입은 필요한 실수요자들은 주택구입이 어려워졌죠. 중도금대출 보증건수도 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에서는 세대당 1건으로 제한 돼 앞서 분양 받은 아파트의 중도금 대출이 있는 경우 새 아파트를 분양 받고 싶어도 중도금 대출이 제한됩니다. 자신이 가진 아파트의 가격 하락을 원하는 사람은 없습니다. 어려움 속에도 가치가 인정되는 주택 선택이 중요합니다. 포기가 아닌 시장을 냉정하고 꼼꼼하게 봐야 합니다. 규제의 파도를 넘을 수 있는 아파트의 조건을 살펴 볼까요?
| 규제 비적용 지역에 위치하라~
투기과열지구, 투기지역 지정 지역은 웬만해선 신규 수요 증가가 쉽지 않아 보입니다. 규제 비적용 지역은 청약자격이나 분양권 거래, 대출제한 등에서 규제지역에 비해 실수요자들의 접근하기에 진입장벽이 오히려 낮습니다. 8.2부동산대책을 통해 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정 됐으니 비지정된 지역들의 신규분양 소식, 새 아파트 등을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.
| 규제 내용을 파악하라~ 1. 대출 규제 무게가 적은 아파트
앞서 언급 됐듯 규제지역에서 LTV, DTI는 40%로 축소됐습니다. HUG, 주택금융공사 등이 실시하는 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)은 1인당 통합 2건이하에서 세대당 2건 이하로 강화됩니다. 특히 투기과열지구 등 규제지역에서는 세대당 1건으로 조건이 더욱 강화 돼 기존 중도금대출을 1건을 받아 신규 주택을 보유하고 있는 경우 9월 이후부터는 신규분양 받을 시 중도금 대출보증이 막히게 됐습니다. 이런 상황에 있다면 9월 규제 시행전인 8월 중 분양되는 아파트 가운데 상품성을 갖춘 단지를 눈 여겨 보는 것도 나쁘지 않습니다.
| 규제 내용을 파악하라~ 2. 청약1순위 강화, 가점제 적용확대 등
투기과열지구, 조정대상지역은 앞으로 1순위 자격이 가입 후 2년, 납입횟수 24회로 강화됩니다. 현재는 수도권 1년(납입횟수 12회), 지방 6개월이죠. 가점제 비율도 상향 돼 투기과열지구 내에서 전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 분양합니다. 조정대상지역은 75% 입니다. 또한 가점제로 당첨된 자와 그와 같은 세대를 이룬 자는 2년간 가점제 적용에서 제외 됩니다. 따라서 가점이 낮은 이들의 전용 85㎡ 이하 중소형 주택의 당첨이 어려워 졌습니다.
| 개발 이슈, 미래가치가 있는 아파트를 선별하라
서울에 규제가 집중되면서 인천, 경기지역의 이슈가 있는 지역으로 눈을 돌리 수 있습니다. 인천과 경기에서는 서울로의 접근성이 중요한데요. 광역철도망, 급∙직행열차 확대, 도로망 확대 등 교통여건 개선은 좋은 이슈 입니다. 예를 들어 특급급행열차가 투입되는 경인선은 인천 남구, 동구 등에서 서울 용산까지 접근성이 크게 개선됩니다. 이외에 개발사업의 추진으로 각종 편의시설, 인프라가 향상되면서 주거환경이 바뀌는 곳도 주목 할만 하죠.
| 다양한 조건 충족하는 분양예정 단지들은?
비규제 지역이면서 이슈가 있는 곳들을 둘러보는 것이 중요할 텐데요. 인천에서는 경인선라인 급행열차망이 확충되고 도시개발이 진행중인 남구 도화지구의 인천 더샵스카이타워 1897가구가 8월중 분양할 계획입니다. 8월 분양되기 때문에 중도금대출에 대한 부담도 덜 수 있습니다. 고층 고급 주상복합 단지로 중소형, 판상형으로 설계됩니다. 경기 남양주시에서는 호평동에 두산중공업이 두산 알프하임 2894가구를 8월 중 분양합니다. 북유럽풍 인테리어 설계에 단지주변 녹지가 풍부한 단지입니다. 이외에 10월경에는 대림산업이 안산 군자주공7단지를 재건축하며 삼성전자 반도체공장이 인접한 평택 고덕신도시에서는 신안이 613가구를 분양할 계획입니다.
| 당장 눈앞에 이익보다 미래가치에 투자해야
강력한 부동산 규제 이후에는 단기간의 변화에 일희일비(一喜一悲) 하기 보다 시장을 길게 보는 안목이 필요합니다. 부동산의 가치에서 변하지 않는 것은 입지입니다. 건물은 노후해 지지만 변하지 않는 것은 입지죠. 현재는 비규제 지역이었지만 향후에 규제지역으로 지정될 수도 있습니다. 규제지역으로 지정된다는 것은 그만큼 수요가 늘었다는 사실이 증명되는 셈이죠. 지금은 짧게 보고 접근해선 안 되는 시장입니다. 다양한 조건을 충족하는 단지들을 선별해 접근하는 신중함이 필요한 때 입니다.
