주택임대사업 성공의 법칙
| 다주택자들…임대사업자 등록은 대세
8.2부동산대책으로 2주택자 10%, 3주택자 이상 20% 등 양도세 가산세율이 강화되면서 다주택자들 가운데는 내년 시행일(4월1일 이후 양도분) 이전까지 주택을 팔아야 할지 고민이 깊은데요. 정부는 인센티브를 마련해 다주택자들의 주택임대사업자 등록을 장려할 계획입니다. 최근에는 더불어민주당에서 1가구 3주택이상 소유자이면서 1주택 이상을 임대할 경우 임대사업자 등록을 의무화 하는 법안을 발의했다는 소식도 있는데요. 어쨌든 임대사업자등록이 시장의 대세가 될 것으로 보입니다. 하지만 임대사업자 등록을 해도 임대가 제대로 되지 않은 주택으로 사업하면 손해 보기 마련이죠. 임대에 적합한 주택, 5년, 10년 후에도 값어치를 할 임대용 주택을 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.
| 잘 나가는 주택 면적? 지역에 따라 다르다
주택 임대 사업을 떠올리면 흔히들 원룸을 떠올리곤 합니다. 그러나 지역에 따라 원룸형 주택 보다 소형 아파트 또는 빌라가 좋은 투자처가 되곤 하는데요. 이러한 차이는 지역의 특성에 따라 다릅니다. 예를 들어 평균 소득이 적은 사람들이 밀집한 지역에는 임대료나 관리비가 적은 주택을 선호하지만, 소득이 높은 지역에서는 소득이 적은 지역보다 가격이 조금 비싸도 면적이 크거나 좋은 주택을 선호합니다. 임대 사업을 준비하고 있다면 이러한 차이를 고려하여 지역의 소득 수준, 가족 구성원 등을 조사하는 것이 좋습니다.
| 뭐니 뭐니 해도 교통
최근에 숲세권(녹지), 호세권(호수) 심지어 맥세권(맥도날드), 스세권(스타벅스) 등의 많은 세권이 있는데요. 수많은 세권중에 많은 임차인들이 원하는 세권은 역세권입니다. 지하철역 주변 월세 주택 공실은 역세권이 아닌 주택에 비해 적은 이유도 이것 때문이죠. 같은 지역에 있는 같은 면적의 원룸형 주택이어도 지하철역에서의 거리에 따라 임대료의 차이가 있습니다. 역세권 뿐만 아니라 도로가 잘 갖춰져 있거나, 주요 버스의 정류장 등 교통이 편리한 곳의 임대료는 다른 곳 보다 높으며, 공실의 위험도 많이 줄어들죠.
| 대학생, 직장인의 수요를 노려라!
안정적인 주택 임대 사업을 원한다면, 주택과 가까운 거리에 대학교 또는 직장이 밀집되어있는 지역이 좋은데요. 왜냐하면 월세를 주로 이용하는 사람들은 학생들 또는 직장인들이기 때문입니다. 그래서 이러한 지역에서 주택임대 사업을 한다면 공실로 인해 걱정하는 일이 적습니다.
| 재매각을 생각해라
임대 사업자를 등록하면 임대주택의 종류에 따라 의무임대기간 4~8년이 정해져있습니다. 의무임대기간 동안은 주택을 매각할 수 없죠. 그러나 의무임대기간이 끝나면 주택을 매각할 수 있습니다. 그때에 주택의 가격이 오르지 않았다면 매각 시 시세차익을 누릴 수 없습니다. 때문에 주택임대 사업 전에 재매각 시 주택의 가치를 예측해 보는 것이 좋습니다.
| 주차시설은 넉넉하게
현재 자신의 행복을 가장 중시하고 소비하는 욜로족들이 증가하며, 주택 보다 차량을 구매하는 사람들이 들이 늘고 있습니다. 그렇기 때문에 주차공간을 중요시 여기는 사람들이 많아졌는데요. 주차 공간이 넉넉한 아파트나 오피스텔형 주택은 괜찮지만, 상대적으로 주차 공간이 부족한 다가구 또는 다세대 주택의 경우 주차공간이 넉넉지 않으면 임차인을 찾기 힘듭니다.
| 일조량은 충분해야 한다
향(向)은 임차인이 주택 선택 시 고려하는 주요 요인입니다. 햇빛은 집의 분위기를 바꿔주고 면역력 증진, 우울증 감소 등 심신에 긍정적 영향을 미치기도 하고, 햇볕이 잘 드는 집은 따뜻하고 습하지 않아 난방비가 상대적으로 적게 들죠. 이 때문에 임차인은 같은 조건이라면, 향이 남향인 집을 선택합니다.
| 임차인은 이런 거 확인한다!
위의 리스트는 교통, 주차시설, 주택의 향(向)을 제외하고, 대부분의 임차인들이 많이 확인하는 것들을 정리한 것입니다. 그러나 위의 것들 말고도 지역의 특성과 주요 수요자들의 성향에 따라 확인 항목은 다양해지죠. 주택 임대 사업 전에 임대 사업을 할 주택이 해당 지역에서 수요가 있는지 확인하고, 수요자들의 니즈를 조사해 주택에 반영해야 사업 시 위험을 줄일 수 있습니다.
| 좋은 임대 주택 조건의 제각각
주택 임대 시장은 지역의 특성이 반영되는 시장입니다. 가족 구성원, 수요자의 연령, 소득 수준 등 어떤 수요자들인가에 따라서도 성격이 달라질 수 있습니다. 임대주택용 주택도 달리 선택할 수 있습니다. 무조건 저렴한 임대료를 받는 임대 주택이 인기가 높은 지역도 있고, 가격이 조금 비싸도 시설이 좋은 임대 주택이 인기가 높은 지역도 있습니다. 세금혜택 등의 인센티브, 안정적인 임대 수익을 거두려면 지역 및 수요 특성을 꼼꼼하게 따져보는 노력을 게을리 해선 안 된다는 점 명심하시기 바랍니다.
