'노른자위' 위치로 바뀌는 부동산가치
| 동판교 3.3㎡당 아파트값 서판교보다 최대 700만원 높아
신도시 중에서 가장 높은 몸값을 자랑하는 판교신도시. 판교신도시 아파트 가격은 동에 따라 확연한 격차를 보여주고 있는데요. KB국민은행 시세에 따르면, 백현동과 삼평동의 3.3㎡당 평균 매매가격이 2706만원과 2389만원인 반면 운중동과 판교동은 2,062만원과 2,197만원으로 조사됐습니다. 전문가들은 3.3㎡당 200만원에서 최대 700만원까지 차이를 보이는 이유로 역세권과 학세권을 꼽고 있습니다.
| 판교역과 보평학군이 최대 1억5,000만원 차이 만들어
“판교신도시의 경우 삼평동과 백현동 지역을 제외하면 운중동과 판교동 등 아파트는 사실상 신분당선·경강선 판교역을 도보로 이용하기 어려워 같은 신도시 및 택지지구라도 집값 차이가 나고 있습니다. 여기에 보평초·중학교(혁신학교) ·보평고(과학중점학교)가 속해 있는 보평학군까지 이용할 수 있어 서판교 대비 집값이 평균 1~1억5000만원가량 비싸게 형성돼 있습니다” (판교신도시 Y 공인중개사사무소 대표)
| 동탄2신도시, SRT동탄역 주변 아파트가 시세 주도
이러한 사례는 새롭게 조성되는 신도시에서도 자주 목격이 됩니다. 경기 동탄2신도시의 경우에는 SRT동탄역 주변으로 공급된 아파트들이 지역 시세를 이끌고 있습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 시범단지에 위치한 '우남 퍼스트빌(2015년 2월 입주)' 전용면적 84㎡는 지난해 12월 5억8500만원에 주인을 찾았습니다. 분양가 3억3,000만원 대비 2억5000만원 이상 몸값을 불린 것인데요. 분양권에도 웃돈이 붙어 거래 중입니다. 광역비즈니스 콤플렉스에 나온 ‘동탄 린스트라우스 더센트럴(2015년 5월 분양)’ 전용면적 84㎡는 3억8,000만원 대에 분양됐지만 4월 현재 실거래가는 4억6,930만원으로 8000만원 이상 가격이 올랐습니다.
| 호수공원 입지로 가장 높은 청약경쟁률 보여
동탄2신도시에서 북동탄이 역세권 여부에 따라 시세가 갈린다면 남동탄의 경우 호수공원 입지 여부가 청약성적을 가르고 있습니다. 동탄2신도시에서 분양이 한창이었던 작년, 가장 높은 청약경쟁률을 기록한 단지는 11월에 분양된 우미건설의 ‘동탄 린스트라우스 더레이크’였습니다. 1순위 모집에서 평균 79.07대 1, 최고 953.61대 1를 기록했는데요. 동탄 린스트라우스 더레이크가 높은 청약률을 기록할 수 있었던 것은 동탄호수공원 바로 앞 입지가 크게 작용했다는 분석입니다.
| 호수 조망권 여부로 시세 차이 억대로 나는 광교신도시
호수공원 입지 여부가 억대 프리미엄을 결정하는 대표적인 지역, 바로 광교신도시죠? 호수공원 입지 내에서도 호수 조망권과 비조망권의 가격차가 크게 나타나고 있는데요. 2015년 1월에 분양한 힐스테이트 광교 오피스텔은 전용면적 97㎡의 경우 광교호수공원 조망권에는 1억원~2억원 가량의 프리미엄(비조망권 1억원 미만)이 붙었습니다. 광교신도시 테라스하우스로 유명한 에일린의 뜰은 호수 조망권과 비조망권의 시세 차이가 약 2억원 안팎까지 나고 있고요.
| 소비자가 원하는 주거요소와 집값 상관관계는 정확히 일치
이처럼 같은 택지지구, 신도시 내에서도 역세권, 조망권, 교육환경 등의 확보 여부가 집값의 차이를 만들어 내고 있습니다. 실제 리서치 업체가 조사한 자료에 따르면 소비자가 가장 분양 받고 싶은 주거 시설로 근린공원, 수변공원 등이 인접한 쾌적한 주거시설(44.0%), 역세권(37.3%), 교육환경(11.7%), 생활인프라(7.0%) 순이었습니다. 소비자가 원하는 주거요소와 집값이 정확하게 상관관계를 이루고 있다는 것을 알 수 있습니다.
| 신도시 일수록 편의시설 접근성이 곧 가치의 차이
여기서 신도시 부동산시장을 바라보는 부동산 전문가의 의견을 한번 들어보시죠.
“실제 택지지구나 신도시일수록 교통이나 교육, 공원 등의 편의시설 접근성에 따라 수요자들의 선호도는 크게 달라지게 됩니다. 허허벌판에 아파트 단지만 덩그러니 있는 곳과 지하철역을 비롯해 버스정류장, 상업시설, 공원 등을 근거리에 둔 곳과는 값어치가 다를 수 밖에 없는 이치인 것이죠”
| 프리미엄 보장된 신도시 및 택지지구 분양 단지는 어디?
올해도 신도시 및 택지지구 내에서 교통 및 교육, 편의시설을 가까이에서 누려 프리미엄을 기대할 수 있는 단지들이 분양을 앞두고 있습니다. 한화건설이 진주시 신진주역세권 사업지구 내에 474가구를 짓는 신진주역세권 꿈에그린을 4월 중 분양합니다. KTX진주역 역세권이며, 도보권에 유치원을 비롯한 초·중학교 부지가 예정돼 있습니다. 단지 인근으로 중심상업지구와 근린공원이 있어 편리하게 이용이 가능합니다. 수도권에선 광교신도시 내 광교호수공원 조망권이 확보된 입지에서 백화점과 아쿠아리움, 컨벤션센터가 지하로 연결되는 복합 주거형 오피스텔인 광교 컨벤션 꿈에그린 759실을 분양하고요. 또한 동탄2신도시 SRT동탄역 인근에서는 동양건설산업이 동탄파라곤 424가구를 6월경, 7월에는 금성백조주택이 498가구를 분양합니다. 두 아파트 모두 동탄역 역세권이며 중심상업지구 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.
| 결국, 기본이 진리다
각종 규제와 금리 인상으로 인해 내 집 마련에 신중할 수 밖에 없는 요즘, 결국 기본이 진리라는 생각이 듭니다. 내 집 마련 시 항상 강조되는 역세권, 조망권, 학세권 등이 실제 같은 지역 같은 단지 내에서도 집값의 차이를 만드는 요소이니까요. 결국 관건은 내가 가지고 있는 자금 내에서 이러한 요소들을 두루 갖춘 단지들을 찾아내는 안목이 아닐까 싶습니다.
