집값, 왜 떨어지지 않을까?
| 집값, 정말 떨어질까?
아파트 시세는 하늘도 모르는 걸까요?
부동산 전문가들이 ‘양치기 소년’이 된지는 오래입니다. 최근 사례만 보더라도 그렇습니다. 미국의 금리인상이 예정된 상황에서 정부의 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 경기(과천·성남·하남·고양·화성동탄2신도시·남양주), 부산(해운대구·연제구·동래구·남구·수영구), 세종 등의 지역에 대해 규제를 강화하는 내용을 골자로 한 11·3대책을 발표하자 전문가들은 일제히 아파트값 하락, 더 나아가 대세 하락을 예고했습니다.
하지만 시장은 다르게 움직였습니다. 소비자들은 대책 발표 후 한두 달 눈치를 보다 다시 아파트를 사기 시작했죠. 국민은행(KB) ‘3월 주택가격동향’ 자료를 보면 서울 아파트 평균 매매가격이 6억원을 돌파(6억17만원)했습니다. 이는 국민은행이 관련 조사를 시작한 2008년 12월 이후 처음이며, 2월 평균 매매가(5억9861만원)보다 156만원 오른 것입니다.
더욱이 서울 아파트값 상승은 11·3대책으로 직격탄을 맞을 것으로 예상한 강남 3구(강남·서초·송파구)가 견인했습니다. 재건축 사업이 활발한 이들 지역의 매매가격은 전월보다 0.12~0.24% 올라 서울 평균(0.1%)을 웃돌았습니다.
| 규제 비웃는 청약시장 열기
청약시장에도 훈풍이 불고 있습니다. 가장 핫(hot)한 지역은 경기도 평택시 고덕국제신도시입니다. 지난 3월 분양한 ‘고덕파라곤’은 597가구 모집에 2만9485명이 청약에 나서 1순위 평균 경쟁률이 49.39대1에 달했고, 이어 4월 분양한 ‘제일풍경채 센트럴’에는 6만5003명이 몰려 북새통을 이뤘습니다. 지방도 마찬가지. 지난 3월 부산진구에 분양한 '부산 연지 꿈에그린'은 평균 228대1로 올해 가장 높은 청약경쟁률을 기록 중이며 경남 창원 마산회원구에서 분양한 '메트로시티 석전'도 13대1로 선전하고 있습니다.
물론 아파트값이 상승하는 지역과 하락하는 곳이 있고, 분양시장에도 온도차는 있습니다. 하지만 아직도 아파트값은 하락기에 접어든 것이 아닌 것 같습니다.
| 주택보급률 100% 넘어섰지만 무주택가구 44%에 달해
그렇다면 아파트값은 왜 좀처럼 떨어지지 않고 우상향으로 가는 것일까요? 먼저 국내 가구의 주택소유현황에 그 답이 있습니다. 주택보급률은 이미 100%를 넘어섰지만, 2가구 이상의 주택을 소유한 가구도 25.5%(272만5000가구)에 달하는 점이 그것입니다. 이른바 통계의 착시현상이죠.
'국가지표체계'에 따르면 2015년 기준으로 국내 가구 수는 1911만1000호, 주택 수는 1955만9000가구로 주택보급률은 102.3%에 달합니다. 하지만 주택소유현황을 보면 얘기는 달라집니다. 통계청의 ‘행정자료를 활용한 2015년 주택소유 통계 결과’를 보면 1911만1000가구 가운데 주택소유가구는 1069만9000가구(56%)에 불과하죠. 44%는 무주택가구라는 계산이 나옵니다.”(부동산 전문가 S씨)
그렇다고 정부가 선진국처럼 무주택 서민을 위해 공공 임대주택을 많이 공급하는 것도 아닙니다. 국토교통부 통계를 보면 2015년 기준 우리나라 임대주택은 193만7685가구이며, 이 가운데 10년 이상 장기임대주택은 116만3483가구로 집계됐습니다. 이는 전체 주택수의 5.6%로 네덜란드와 오스트리아 등은 물론 OECD평균(8%)에도 훨씬 못 미칩니다.
상황이 이러니 841만2000가구(44%)에 달하는 무주택 서민들의 꿈은 언제나 내 집 마련입니다. 서민들은 집을 사길 고대하고, 집 있는 사람들 역시 집 사기를 멈추지 않고 있죠. 정부나 부동산 전문가들이 우리나라 주택보급률이 선진국처럼 100%를 넘어섰고, 인구가 줄기 때문에 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다고 말하지만 실제로 아파트 가격이 하락하지 않는 이유입니다.
| 인구 줄지만 1~2인가구 큰 폭으로 늘어
일부 전문가들은 인구 감소도 부동산값 하락의 주요 요인으로 꼽습니다. 우리나라 인구는 2030년 5216만명으로 정점을 찍은 뒤 감소를 예상하고 있습니다. 하지만 가족구성원 수가 줄어들면서 1인가구도 늘고 있습니다.
통계청 인구총조사에 따르면 평균 가족구성원 수는 1985년 4.1명에서 1995년 3.3명, 2005년 2.9명, 2015년 2.7명으로 줄었지만 1인가구 비율은 같은 기간 6.9%에서 12.7%, 20%, 27.2%로 증가했습니다. 2인가구 비율도 1985년 12.3%에서 2015년 26.1%로 늘었습니다.
이에 통계청은 지난 4월13일 발표한 ‘장래가구추계: 2015~2045년’에서 1~2인 가구 비중이 2015년 53.3%에서 2045년 71.2%로 증가할 것으로 전망했죠. 1~2인 가구 증가는 당연히 새로운 주택 건설을 촉진시키는 요인이 됩니다. 실제 국내 가구수는 지속적으로 증가하고 있죠.
| 수천 년 이어온 농경사회 전통으로 ‘내 땅’에 대한 소유욕 커
마지막으로 땅에 대한 소유욕입니다. 우리나라는 산지가 70%에 달해 개발할 곳이 매우 적고, 인구도 많습니다. 서울 등 수도권 면적은 남한의 11.8%(1만1830㎢)에 지나지 않지만 인구의 절반인 2547만1000명이 몰려 삽니다. 이마저도 32.4%(3831㎢)는 자연보전권역이라 개발이 제한됩니다.
더욱이 수천 년 간 이어온 농경사회 전통으로 ‘내 땅’에 대한 집착이 큽니다. 사람은 많고 쓸만한 땅이 적은 상황에서 한국인의 DNA 속에 내재된 자기 땅에 대한 소유욕이 상승작용하면서 집값은 계속 오르고 있습니다.
| 집값, 정말 떨어질까요?
국내 집값은 수십 년 동안 딱 두 차례만 떨어진 전례가 있습니다. 이후 반등에 성공하며 지금은 재차 고점을 갱신하고 있죠. 분양시장도 예외는 아닙니다. 지난해 3.3㎡당 2300만원대 공급돼 고분양가 논란의 중심에 있던 강동구 ‘고덕그라시움’을 비웃기라도 하듯 인근에서 공급 예정인 둔촌주공 재건축은 3.3㎡당 2700만원대에 공급을 앞두고 있다는 게 업계 전언입니다. 오는 5월 공급 예정인 안산 그랑시티자이2차 역시 지난해보다 2000~3000만원 높게 공급될 예정이고요.
집값, 과연 떨어질까요?
