변신 거듭한 주상복합.. 입지∙편의 앞세워 인기 부활
| 주택시장 지각변동 시작됐다
주상복합아파트의 인기가 부활하고 있습니다. 청약성적은 물론 프리미엄도 승승장구하자 2000년대 초반 ‘주상복합의 붐’이 불붙을 것이란 전망이 이어지고 있습니다.
| 부의 상징, 주상복합의 흑역사
과거 주상복합아파트는 고급 주거공간의 대명사였습니다. 초고층, 초대형으로 설계돼 랜드마크 위엄은 물론 중심 업무∙상업지역에 들어서는 입지 특성상 뛰어난 인프라와 교통망을 갖춰 일반 아파트가 따라올 수 없는 명성을 뽐냈죠.
여기에 기존 아파트에서는 볼 수 없었던 다양한 쇼핑∙문화∙여가생활을 원스톱으로 누릴 수 있는 상가 등 편의시설의 프리미엄이 더해지며 그 인기는 가히 하늘을 찌를 정도였습니다. 1세대 주상복합으로 대표되는 도곡동 타워팰리스나 목동 하이페리온, 2세대로 대표되는 분당 파크뷰 등이 아직도 고급 주거공간의 대명사로 명명되는 것이 그것입니다.
끝없이 치솟을 것 같던 주상복합의 인기는 2008년 금융위기 이후 급냉각됩니다. 고급 주거공간하면 당연시되던 ‘초대형’ 평형이 오히려 발목을 잡았던 거죠.
| 실속형 다운사이징으로 탈바꿈하니 인기 부활
등 돌린 수요층을 최근 다시 주상복합으로 리턴 시킨 결정적인 이유가 바로 이것의 개선입니다. 이른바 ‘실속형 다운사이징’이죠. ‘초대형’이라는 기존 주상복합의 정체성을 버리고 중소형(이하 전용 85㎡ 이하) 비중을 확대한 것입니다.
실제 올해 분양을 마친 19개 주상복합 단지 중 절반이 넘는 11개 단지가 공급가구 100%를 중소형으로 구성했습니다. 이는 주상복합의 인기가 절정을 누리던 2007년(11%)과 비교하면 5배 이상 상승한 수치입니다.
“소규모 가구 중심으로 재편되는 인구 구조에 발맞춰 중소형으로 옷을 갈아입자 입지, 편의성 등의 기존 장점과 시너지를 일으키며 인기가 치솟고 있는 것으로 풀이됩니다. 건설사들도 대세 흐름에 편승해 중소형 비율을 늘리는가 하면 심지어 100% 중소형으로 구성한 단지도 속속 선보이고 있죠. 대우건설이 인천 구월동에서 분양 예정인 ‘인천 구월 지웰시티 푸르지오’도 아파트 총 376가구 중 86%에 달하는 324가구가 전용 85㎡ 이하의 중소형으로 공급됩니다.”(부동산 전문가 J씨)
| 아파트, 오피스텔, 상가.. 따로 또 같이
주상복합의 고질적인 단점으로 지적돼 온 전용률 개선도 인기 부활의 요인으로 지목되고 있습니다. 그간 전용률을 갉아먹던 저층부 상가나 오피스텔을 독립 건물로 분리하는 방식으로 전용률을 높여 나가고 있죠.
올해 2분기 분양 예정인 ‘인천 구월 지웰시티 푸르지오’도 상가동을 아파트∙오피스텔과 분리 배치, 아파트 전용률을 평균 72~73.25%까지 끌어올렸습니다. 김포시 걸포동에 선보이는 ‘한강메트로자이’도 주거와 오피스텔, 상업시설을 분리해 아파트 전용률을 70% 이상 확보했고요.
“전용률은 분양면적에서 복도, 층계, 관리사무소 등 공공시설면적을 제외한 나머지 면적이 차지하는 비중을 나타내는 지표입니다. 과거 주상복합의 전용률은 60% 수준으로 일반 아파트(70~80%)에 비해 상대적으로 실거주 면적이 적었습니다.”(부동산 전문가 J씨)
| 판상형, 4베이 등... 일반 아파트 뺨 치는 혁신설계
또 다른 인기 요인은 크게 개선된 평면 설계입니다. 공간 효율성이 떨어지는 타워형(+, ㅁ, Y 형태 구조) 대신 판상형(일자형 구조) 설계를 채택함으로써 짜임새 있는 공간구조를 내놓는가 하면 오히려 차별화된 설계로 최신 주거 트렌드를 선도하기도 하는데요.
지난해 신영과 대우건설이 청주 대농지구에 선보인 ’청주 지웰시티 푸르지오3차’가 대표적인 예입니다. 단지는 전용 70㎡에서는 보기 드문 판상형, 4베이를 선보였는데요. 결과 동일 면적의 타워형(3.02대1)에 비해 4배 이상의 청약자가 몰리며 13.88대1의 청약경쟁률을 기록했습니다.
| 단열, 방한 보완으로 관리비까지 쏘옥
더불어 취약한 단열, 방한 등을 보완하기 위한 설계도 속속 도입되고 있습니다.
“과거 주상복합은 일반 아파트에 비해 냉난방에 취약하다는 지적이 많았어요. 때문에 관리비 부담이 고질적인 단점으로 지적됐죠. 하지만 더 이상 이런 문제가 주상복합의 단점이 되지 않습니다. 기존 아파트와 동일한 설계 및 마감재가 적용되기 때문입니다. 일례로 경기 안산시에 선보인 e편한세상 상록은 이중 창호시스템을 도입, 에너지 효율을 높음은 물론 에너지 절감을 극대화했습니다.”(분양 관계자)
| 원스톱라이프를 추구하는 주거 트렌드
최근 집에서 휴식이나 문화생활을 원하는 ‘어반힐링(Urban-healing)족’의 증가도 주상복합의 인기를 끌어올리는데 일조하고 있습니다. 멀리 갈 필요 없이 집 주변에서 각종 편의를 해결할 수 있는 원스톱 라이프에 대한 선호가 주상복합의 가치를 부각시키고 있는 것이죠.
“원스톱라이프에 대한 열망에서 비롯된 주상복합단지가 이제는 지역 내 명소로 자리매김하고 있는 추세입니다. 앞서 언급한 청주 지웰시티나 마포 메세나폴리스가 대표적인 예죠. 특히 메세나폴리스는 사생활 노출을 꺼리는 연예인 등이 거주하며 같은 단지에 자리한 복합쇼핑몰인 메세나폴리스몰과 함께 합정동의 신흥 랜드마크로 부상했습니다. 주상복합단지의 장점인 주거 편의성은 물론 독립적이고 효율적인 각각의 공간이 제 역할을 톡톡히 하며 빚어낸 결과라 할 수 있죠.”(M대학교 부동산학과 교수)
| 옛 명성 빠르게 회복 중
상황이 이렇자 주상복합아파트는 과거 옛 명성을 빠르게 회복하며 입지를 공고히 하고 있습니다. KB부동산시세에 따르면 서울 용산구 대표 주상복합아파트인 '용산파크타워'와 ‘용산시티파크(2단지)’는 3.3㎡당 평균 시세가 각각 2,933만원과 2,821만원으로 용산구 평균(2,448만원)보다 500만원 가량 비쌉니다. 인천 송도신도시 ‘더샵센트럴파크2차(1,504만원, 3.3㎡ 기준)’도 송도동 평균(1,316만원)보다 200만원 가량 높고요. (2017년 5월 8일 기준)
“주상복합단지는 주변 인프라까지 고루 갖춘 고급아파트로 지역의 랜드마크 역할을 수행합니다. 단지 자체가 완성도를 품고 있으니 높은 시세를 보일 수밖에 없고요.”(KB부동산전문위원 K씨)
| 경기 흐름에 민감 VS 고급 주거트랜드 선도할 것
일각에서는 주상복합의 투자가치에 대해 여전히 부정적입니다. 중심상업지에 들어서는 만큼 주거 쾌적성 측면에서는 여전히 일반 아파트에 비해 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다는 거죠. 하지만 일반 아파트와의 비교에 앞서 많은 장점을 가진 만큼 주택시장에 미치는 긍정적인 파급력이 클 수밖에 없다는 것이 대세인데요. 마지막으로 부동산 전문가 S씨의 의견 들어보시죠.
“부의 상징인 주상복합아파트가 실속형 부동산으로 거듭나고 있습니다. 기존 단점이 보완되며 아파트와 같은 주거 쾌적성이 확보되고 여기에 편리한 교통과 생활편의를 원스톱으로 누릴 수 있는 장점이 부각되고 있는 것이죠. 아울러 이달 전격 출범한 새 정부의 부동산 정책은 도시 재생과 지역 간 연계성 강화를 위한 교통망 구축에 초점이 맞춰져 있습니다. 앞으로 상당기간 도심권 역세권 단지가 대세로 자리매김할 수밖에 없는 상황이죠. 주상복합은 이와 같은 요건에 가장 부합하는 단지이기에 콤펙트 입체도시를 지향하는 요즘 대세와 맞물려 그 인기는 배가 될 것입니다.”
