부동산 투자자 유자성은 ‘임대주택매입자금보증’을 몰랐다
[JTBC] 월간 집
우리나라 국부의 상당 부분은 부동산이 차지하고 있다. 그중 단연코 주택의 비중이 압도적이라고 할 수 있는데, 이는 내 살 집만은 직접 소유하고자 하는 사람들의 욕구와 투자물건으로서 집이 매력적이라고 느끼는 수많은 투자자들이 있기 때문으로 볼 수 있다.
서울의 경우 중위소득 가구는 18년을, 하위소득 가구의 경우에는 109년 동안 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다. 그런 이유로 부동산 시장, 그중 주택시장은 역사적으로나 정치적으로 항상 그 이슈의 중앙에 자리하고 있다.
부동산 투자자 유자성은 몰랐다. 좋은 상품이 있다는 걸, 좋은 상품으로 시간을 단축할 수 있었다는 걸. 그는 그저 열심히 모아서 사고파는 것에만 집중했다.
#HUG #주택도시보증공사 #임대주택매입자금보증 #월간집 #JTBC #드라마
[JTBC] 월간 집
드라마 ‘월간 집’은 집을 사는 곳으로 인식하는 여자와 투자 목적물에 불과한 것으로 인식하는 남자의 이야기를 다룬 것으로 올여름 인기리에 방송되었다.
△ 이미지 출처 : JTBC, https://tv.jtbc.joins.com/monthlyhouse
Scene
수백억 원 대 젊은 갑부로 등극한 부동산 투자자 유자성(김지석 분). 그는 평소 부동산 지식의 함양에 힘쓰고 임장활동을 강조하며, 투자 시 남의 돈 말고 자신이 보유한 자금만으로 투자를 하는 원칙을 고수하는 유자성이 강남 한복판 120억 원의 대저택을 구입했다. 그런 그와 함께 나영원(정소민 분) 기자는 유자성의 개인비서인 황비서와 함께 최근 구입한 주택을 확인하러 현장에 방문했다.
△ 방송화면 캡처
상업용 빌딩이나 다세대 건물이 아닌 평소와 다르게 강남 한 복판에 대저택을 구입한 유자성에 대해 나영원 기자가 요즘 이런 대저택은 가족 수가 워낙 적어진 현 상황에 인기가 없다며 한마디 불쑥 던진다.
이에 유자성이 나영원 기자의 말이 끝나기도 전 단호한 어투로 말하는데...
“스탑. 나빵원씨 눈에는 그저 대저택으로만 보이겠죠. 100평 규모의 저택, 도합 총 13개의 방, 방 규모에 따라 2인실부터 8인실까지 총 60여명의 입주민을 받을 수 있는 쉐어하우스로 개조가능. 젊은 사람들이 많은 신생스타트업회사로 밀집한 강남 3구 한복판 역세권에 매력적인, 주변 인프라에도 불구하고 높은 월세로 2030 1인가구가 진입하기 힘든 곳 그들을 타겟으로 대략 50에서 70만 원 대로 월세를 맞춘다면 매달 3,000만 원 이상 수익이 나올 것으로 예상됩니다. 그럼 리모델링비용도 몇 개월 안에 회수할 수 있을 것 같고요.”
△ 방송화면 캡처
의기양양해진 유자성은 조용히 듣고 있던 황비서를 바라본다. 이에 황비서는 바로 매입하고 리모델링을 시작하겠다고 말한다.
그런데 뜬금없이 유자성은 나영원 기자가 들을 수 있도록 큰소리로 황비서에게 부동산에 있어서는 자신만 한 능력자가 또 있느냐는 말을 던진다. 벌어진 입 꼬리를 감추지 못한 채.
Explanation
부동산 투자자 유자성은 유독 임장활동을 강조하고 있다. 임장활동은 부동산이 위치한 현장에 직접 방문, 해당 부동산의 현 상태를 확인하고 효율적 사용을 위한 조사나 분석을 위한 것으로, 이는 부동산만이 가진 특성으로 인해 시장에서의 부동산은 정책과 제도가 복잡하기 때문이다. 또 한편으로는 사익과 공익적 의무를 모두 부담해야 하고 물리적으로도 덩치가 크기 때문에 부동산에 대한 정보는 대단히 폐쇄적일 수밖에 없다. 그래서 부동산 임장활동이 대단히 중요하다고 볼 수 있다.
임장활동을 강조하는 부동산 투자자 유자성은 몰랐다.
임장활동만큼이나 중요한 것은 사실 투자물건에 활용할 수 있는 제도적 상품이 있는지 여부부터 살펴봐야 한다는 것을 유자성은 간과하고 있었다. 만일 유자성이 주택도시보증공사의 ‘임대주택매입자금보증’이라는 상품을 알았더라면 어땠을까?
지금이야 어엿한 부동산 투자자로서 입지를 다졌다고 볼 수 있지만 중간에 자금 때문에 애를 먹을 일도, 지인에게 사기를 당해 투자가 물거품이 되는 상황도 없었을 것이다.
부동산 투자자에게 도움 되는 HUG 임대주택매입자금보증!
임대주택매입자금보증은 말 그대로 임대사업자가 임대주택매입자금의 원리금을 상환기일에 상환하지 못하는 경우에 그 원리금의 상환을 책임지는 보증이다.
극 중 유자성처럼 전문적인 투자자가 아니라 할지라도, 은퇴 후 생활비 걱정을 덜고 싶은 사람들, 건축주의 꿈을 이루고 싶은 사람들 그리고 혹시 모를 유동자금에 문제가 생길 수 있는 상황이 걱정인 사람이라면 반드시 알아두어야 한다.
마음에 드는 주택을 임대목적으로 매입계약을 체결했거나 임대차 계약이 체결된 주택을 소유하고 있는 임대사업자라고 한다면 말이다. 물론 자금 여력이 충분치 않거나 안전을 담보하기 위한 수단으로 주택의 매입자금을 금융기관으로부터 대출받고자 하는 사람에게도 상당히 유용한 상품이라고 할 수 있다.
△ 이미지 출처 : 주택도시보증공사, http://www.khug.or.kr
보증대상은 부동산 투자자이자 임대사업자인 유자성처럼 금융기관으로부터 대출받는 임대주택매입자금으로 원룸형과 도시형 생활주택을 포함한 아파트나 주거용 오피스텔이 대상이다. 보증신청인이 매입을 위한 계약을 체결한 주택 혹은 표준임대차계약서로 임대차 계약이 체결되어 있는 보증신청인 소유 주택이라는 주택 요건을 갖추면 된다. 또한 사회적 주택 임대사업 등 주거약자 지원형 정책사업인 경우에는 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 오피스텔 및 단독주택도 포함한다.
보증요건은 주택매매대금의 10% 이상을 자기 부담으로 납부하여야 하며, 보증채권자는 대출상품을 취급하는 금융기관이 되고 보증금액은 대출원금, 즉 임대주택 매입자금이 되며 보증기간은 보증서 발급일로부터 대출금 최종 상환기일까지로 한다.
보증한도의 경우 임대사업자는 주택 가격에 담보인정비율을 곱해서 산정하며, 이때 선순위 채권액과 임대차보증금 및 최우선변제에 사용되는 소액 임차보증금을 제외한다. 다만, 보증대상 주택이 건축 중인 주택의 경우에는 매매(분양) 금액으로 정한다.
특히「민간임대주택에관한특별법」 제5조에 따른 공공지원민간임대주택 사업자는 사업과 관련된 총 지출액에 70%를 곱하고 다시 선순위 채권액과 임대차보증금을 제외한 금액으로 정하게 된다. 이때 사업 관련 총 지출액은 국토교통부 주거서비스 인증 운영기준에 의한 주거편의 서비스 제공 목적의 근린생활시설을 포함한 주택의 매매대금과 금융비용, 제세 납부금, 임대분양 관련 비용 등이 된다.
보증료는 보증금액에 보증료율과 보증기간에 해당하는 년 중 해당 일수를 곱하여 계산되며, 보증료율은 임대사업자인 경우 연 0.5%, 공공지원민간임대주택 사업자인 경우에는 연 0.278%가 적용된다. 다만, 주택도시기금 출자사업에 의한 공공임대리츠는 연 0.066%, 민간임대리츠는 연 0.103%에서 0.283% 사이에서 결정된다.
임대주택매입자금보증은 안전을 담보하고 효율성을 높인다!
내.돈.내.산 이는 ‘내 돈 내고 내가 산 것’이라는 최근 SNS상에서 유행하는 단어다. 누군가는 ‘대출 없이, 보증 없이 완전한 내 돈으로 사야 하지 않겠는가?’라고 반문할 수도 있을 것이다. 그러나 본 드라마 속 부동산 투자자 유자성의 입장에서는 일정한 자금만으로 그에 맞는 물건만을 고집하기보다는 임대사업자가 활용하기 좋은 상품을 선택해 추진하는 것이 더 효율적일 것이다.
투자자금이라는 것이 워낙 유동적이고 정책당국의 성향에 따라 수시로 바뀔 수 있는 것이 부동산 정책이기 때문에 활용할 수 있는 상품을 잘 활용하는 것이 전문가로, 임대사업자로 당연한 것이기 때문이다.
△ 이미지 출처 : 주택도시보증공사
결국 부동산 투자자이자 임대사업자인 유자성이 놓친 아쉬운 한 가지는 임대사업을 위한 대출 보증이라고 볼 수 있다. 그는 필요할 때 활용할 수 있는 ‘임대주택매입자금보증’을 알았더라면 더 좋았을 것이다.
* 본 글은 작가가 주택도시보증공사의 지원을 받아 작성하였습니다.
브런치 구독하기와 좋아요 클릭 한 번은 작가에게 큰 힘이 됩니다.^^ 클릭클릭 GoGo!!
