건축물의 용도변경

드라마로 쉽게 보는 부동산, 'JTBC 그냥 사랑하는 사이'

드라마, '그냥 사랑하는 사이'로 보는 건축물의 용도변경

건축주라면 누구나 자신의 건물을 높고 넓게 짓고 싶어 할 것이다. 그러나 정부에서는 도시지역과 비도시지역 그리고 일반 주거지역과 상업지역 등을 구분하여 건물을 효율적으로 지을 수 있도록 규정하고 있다. 그래서 부동산 거래시장에서는 일반 주거지역보다 상업지역의 땅 값이 더 비싸다. 이는 일반 주거지역보다는 상업지역에서 건물을 더 넓고 높이 지을 수 있기 때문인데 용적율과 건폐율이라는 조건이 상업지역에서 더 많이 받을 수 있기 때문이다. 
이미 지어진 건물의 건물주라면 용도변경을 통해서 자기 건물의 가치를 높이고자 할 것이다. 용도변경은 이러한 측면에서 이해할 수 있다. 용적율과 건폐율을 잘 받아 사람들이 많이 찾는 용도의 건물을 짓거나 변경하면 건축물의 가치가 더 올라갈 것이니 말이다.

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Scene

청유건설 대표이사 정유택(태인호 분)은 하도급업체의 현장소장이자 자신의 처남을 사무실로 불러들여 현재 개발하고 있는 지역의 주변 토지를 매입하지 못했다는 이유로 매질을 가한다. 토지를 매입해야만 기반시설을 만들고 기반시설을 이유로 용도변경이 이루어지는데...

▲ 드라마 ‘그냥 사랑하는 사이’중 화면캡쳐

“아이쿠 아오~”
“아유. 씨!”
“아이구구구”
“야 너 내가 허가까지 다 받아 놨는데 땅 주인을 못 찾아서 계약을 못해? 그깟 몇 천평?”
“그게 이제 찾고 있는데...”
“주거시설 올린다고 용도변경에, 고도제한 풀어, 내가 도시계획위원횐지 뭔지 그 새끼들한테 가져다가 퍼부은 돈이 얼만데. 그 뿐이야? 구색맞춰준다고 적자 볼 것 뻔히 알면서도 진입도로다 기반시설이다. 야 이 사업 누가 다 따먹었어? 응? 니 아버지지? 응? 내 빌어먹을 장인. 아이구 악 악 아오 내가 쪽팔려서 동생 앞에서 얼굴을 들 수가 없다.”
“형님 하면 됩니다. 차명계약 다 걸러냈고 실소유주 확인만 하면 되요.”
“계약에 문제 없는 거지?”
“그럼요. 쓸모도 없는 맹지를 시세보다 몇 배를 더 쳐 주겠다는데 거절 못해요.”

Explanation

용도변경은 건축법에 의해 구분 적용된 건축물의 용도를 타 용도로 변경하는 행위를 말하며, 어떠한 건축물의 용도를 변경하고자 할 때에는 건축법 시행령에서 규정된 아래와 같은 시설군에 대한 기준에 따라 허가를 받거나 용도변경에 대한 신고 혹은 건축물대장 기재내용 변경신청을 해야 한다.

- 허가대상 : 시설군의 순서에 의해 상위군의 용도로 변경하는 경우
- 신고대상 : 시설군의 순서에 의해 하위군의 용도로 변경하는 경우
- 건축물대장 기재내용 변경신청 : 같은 시설군 안에서의 용도 변경

예를 들면 8번째 주거업무시설군인 단독주택을 7번째 근린생활시설군인 미용원으로 용도를 변경하고자 할 때에는 상위 시설군으로 용도를 변경하는 경우이므로 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다. 반대의 경우로 7번째 근린생활시설군인 음식점을 8번째 주거업무시설군인 단독주택으로 용도 변환하고자 할 때에는 하위 시설군으로 용도를 변경하는 경우이므로 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 한다.

▲ 서울특별시 도시계획국

만일 용도변경을 위해 기존 건축물의 수선이나 변경이 필요한 경우, 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100m2 이상인 경우에는 「건축법」에 의한 사용승인을 받아야한다. 또한 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500m2이상일 경우의 수선 또는 변경은 건축사가 설계하여야 한다.
위와 같이 건축법에 의한 허가를 받지 않거나 신고 없이 무단용도변경을 한 경우에는 관할관청이 해당 용도변경 부분의 시가표준액의 10%에 해당하는 금액을 이행강제금으로 부과할 수 있다.