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브런치북 이야기로 보는 부동산 거래사고 07화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 임시우 Dec 21. 2018

누수공사 관련 확인･설명 누락 시 공인중개사의 책임범위

과거의 일이 공인중개사의 책임은 아니야

과거 누수 부분을 공사했는데 계약할 때 아무런 말이 없었다.

공인중개사는 받을 수 있는 권리보다 이행해야만 하는 그 양이 상당히 많다.

이러한 실정 때문인지는 몰라도 중개의뢰인의 막무가내 민원, 손해배상의 청구 등 법적인 문제는 물론이고 그 사례가 많지는 않지만 공인중개사 개인에 대한 모욕적인 공격도 서슴지 않게 된다.

본 사건은 법정서식에도 없는 과거 누수 부분의 수선 내용을 확인･설명하지 않았다는 이유로 공인중개사에게 손해배상을 청구한 매수인의 무리한 청구에 대한 경종을 울리는 사건으로 볼 수 있다.

[해당 판례]

춘천지방법원 원주지원 2017가합 83 계약 취소에 의한 매매대금 반환

[해당 법조문]

공인중개사법 제25조 제1항

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실･정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

▲ 아파트 천정 누수부분

당사자 및 사실관계

원고 강하리는 피고 한공인이 운영하는 공인중개사사무소에서 전부연 소유의 원주시 소재 대종아파트를 매매대금 234,000,000원에 매수하였다.

“이거 너무 싸게 잘 사서 혹시나 하는 생각이 다 듭니다.”

“.... 그게 무슨 말씀이에요?”

“시세보다 싸게 사니까 혹시 무슨 문제가 있는 것이 아닌가 하는 그런 생각이 잠시 들어서요. 하하하”

- 멈칫하던 공인중개사 한공인이 혼잣말을 내뱉는다. : 이거 사실대로 이야기했다가는 계약이 안 될 것이고, 수리를 말끔하게 했으니 뭔 일이야 있겠어? 법적으로도 현 상태대로만 확인･설명해주면 그뿐이니 괜찮겠지 뭐.

“걱정을 마세요. 싸게 잘 샀으면 좋지요. 다 제가 중개를 잘 한 덕분입니다.”

“그럼요. 그럼요. 다 알죠. 아무튼 고맙습니다. 사장님.”

한편 이 사건 계약물건인 대종아파트는 누수가 발생하여 이를 수선하는 공사가 진행된 바 있으며, 계약체결 10개월 전 공사가 완료되었다.

“사장님 이거 어떻게 된 거예요? 왜 누수가 있었던 걸 얘기 안 한 거예요? 옆집 아주머니가 이 집이 1년 전쯤에 누수가 있었다는데, 정말 이렇게 비양심적으로 중개하셔도 되는 겁니까? 왜 말씀을 안 해주신 거예요?”

“무슨 말씀이세요. 말끔히 공사가 다 되어서 지금은 아무런 문제가 없다고요.”

“발뺌을 하시는 겁니까? 책임지세요.”

쟁점사항

- 매수인 강하리의 주장

원고 강하리는 이 사건 아파트에 누수가 발생하여 큰 공사가 진행된 적이 있었다는 사실을 알았더라면 매매계약을 체결하지 않았을 것이며, 공인중개사인 한공인이 매매계약 체결만을 염두 해 계약당사자인 자신에게 ‘큰 공사가 있었음에도 이를 알리지 않은 책임’이 있으므로 원고가 입은 손해를 배상해야 한다고 주장한다.

“재판장님, 공인중개사가 중개할 목적물에 대해 상세한 설명을 해야 하는 것 아닙니까? 특히 누수는 아주 중요한 문제라고 생각합니다.”

- 공인중개사 한공인의 주장

공인중개사 한공인은 누수공사를 고의적으로 알리지 않은 것이 아니라 거의 1년이 다 되어가는 상황에서 누수와 관련해 별다른 징후가 없었기 때문에 과거 수리내역까지 확인･설명을 하지 않았다고 주장한다.

“공사한 지 1년이 다 되어가도록 아무런 문제가 없는 걸 굳이 말할 필요가 없는 것 아닌가요? 현 상태대로의 계약이니까 굳이 말하지 않아도 된다고 생각합니다. 문제도 없었고요.”

법원의 판단

증인과 증언 등을 종합하여 살펴보면, 이 사건 아파트의 누수 관련 공사로 인해 매수인이 사용에 지장이 초래되는 등 가치가 하락하거나 이 사건 매매계약 중개 당시 이 사건 아파트의 누수로 인한 수선공사 전력이 의뢰인에게 고지하거나 설명의 대상이 된다는 사실을 인정하기 부족하다.

매매계약을 체결하기 전 원고 강하리와 공인중개사 한공인은 이 사건 아파트에 세 차례 방문하여 하자 유무를 직접 확인하였다. 또한 누수 문제를 해결하기 위한 공사가 완료된 이후부터 이 사건 매매계약이 체결되고 현재에 이르기까지 이 사건 아파트에 누수와 관련된 문제는 발생하지 않았다.

그밖에 이 사건 아파트의 누수로 인한 수선공사로 말미암아 현재 이 사건 아파트를 사용함에 있어 어떠한 불편이 초래된 것으로 보이지도 않는다.

한편 중개대상물 확인･설명서에도 현재의 벽면 누수 여부에 관하여 점검하는 사항이 있을 뿐 과거 누수 전력으로 인하여 수선공사가 있었는지에 관하여 점검하는 사항은 존재하지 않는다.

공인중개사법 제25조 제1항 및 동법 시행령 제21조 제1항은 당해 중개대상물의 상태･입지 및 권리관계, 수도･전기･가스･소방･열공급･승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면 및 도배의 상태, 일조･소음･진동 등 환경조건 등을 공인중개사의 확인･설명의 대상으로 규정하고 있을 뿐이어서, 과거 누수로 수선공사를 하였는지는 그 누수가 수리되어 현재의 사용에 지장을 초래하고 있지 아니한 이상 공인중개사의 확인･설명의무의 대상에 포함된다고 할 수 없다.