판교는 어떻게 경기도 부동산의 상징이 되었는가? 2

이것이 진짜 부동산 투자다 22부

판교는 수용인구가 3만세대 남짓으로 신도시치고는 적은 편이다. 세대수가 적으면 서판교처럼 쾌적함을 얻을 수 있지만 상권의 발달은 약해진다. 당연하게도 상권이용객수가 줄기 때문이다. 그럼에도 비싼 땅값, 판교라는 이름값으로 상가가 많이 공급되어 고전하고 있는 곳들이 보인다. 

판교가 신도시로서 크지 않은 입지에서 불구하고 성공(아파트가격이 높은)한 이유는 아이러니하게도 크지 않았기 때문이라는 점도 있다. 수용인구가 3만세대 수준인데, 판교테크노밸리의 홍보영상을 참조하면 입주업체수가 1270개, 매출액이 약 80조, 종사자 수가 약 6만 3천명이다. 세대수의 2배가 넘는 숫자가 근무하고 있는 것이다. 여기에 제2, 제3의 테크노밸리가 계속 조성된다면 판교의 부족한 공급량으로 인해 가격은 계속 상승할 것이다. 강남, 여의도, 도심 주변의 아파트 가격이 비싼 것, 마곡지구 등 신규로 조성되는 업무시설 부근의 아파트 가격이 지속적인 상승을 하는 것과 같은 현상인 것이다.

그렇다면 제2의 판교가 되기 위해서는 규모가 작아야 할까? 그렇지 않다. 판교의 경우 직장이 많으면서, 편의성, 강남접근성, 대중교통, 학군, 입지까지 대부분을 갖춘 지역이다. 이런 점이 모두 아우러졌다면 규모는 중요하지 않다. 왜냐하면 규모가 크지 않아도 사람들이 판교에 대해 모두 알고 있기 때문이다. 그러나 입지가 좋지 않은 곳은 오히려 규모가 커야 한다. 그래야 사람들에게 홍보가 잘 되기 때문이다. 또한 규모가 커야 외부의 투자자들이 관심을 가지게 된다. 입지가 별로인데 규모도 작다면 그건 그냥 그 동네 사람들만 아는 작은 개발지구에 그친다. 이럴 경우 가격이 상승하기는 당연히 힘들다. 

다시 정리하자면 첫 번째, 판교는 입지가 탁월하다. 경기도에서 입지가 좋다는 의미는 강남과 가깝고 서울과 가깝다는 뜻이다. 

두번째는 주택에 비해 엄청나게 많은 직장의 수다. 즉 자족기능이 왠만한 서울 지역을 능가한다. 세 번째는 신분당선, 분당선으로 대표되는 교통 편의성이다. 향후에는 GTX까지 들어올 예정이다.

네번째는 상권편의성이다. 판교역 주변으로 현대백화점 및 상권시설이 많아 거주민의 만족도가 높다.

다섯번째는 건축연도가 아직 오래되지 않았다는 것이다. 10년차가 되면 좀 낡은 것으로 생각하실수도 있겠지만 건축연도가 오래됐냐의 기준은 주변 지역과의 상대적 개념으로 이해해야 한다. 주변을 보면 분당, 성남구도심 등이다. 새 아파트가 없다. 그러니 여유있는 이 지역 주민들이 판교에 큰 관심을 보였던 것이다.

위에 열거한 이유만으로도 판교의 가격이 비싼 이유가 충분히 이해가 될 것이다. 이렇게 좋은 장점이 많으니 사람들의 관심을 크게 받았고 이런 관심이 가격으로 반영된 것이다. 그리고 가격이 높아지는 모습을 보이면 판교 지역과 아무런 관계가 없는 사람들도 투자로서 이 지역을 눈여겨 보게 되는 것이다. 그렇게 해서 가격은 더욱 상승한다. 앞으로도 판교는 경기도의 대장지역으로 꾸준한 성장을 해 나갈것이 확실하다.