넥스트 판교의 5가지 조건들

이것이 진짜 부동산 투자다 23부

넥스트 판교의 5가지 조건들

서울 접근성, 교통 편의성, 자족기능, 지역 규모, 건축연도.

서울과 가깝고 교통이 좋으며 도시 내 직장이 많고 규모가 큰, 그리고 새 아파트가 많은 도시라면 판교처럼 꾸준한 성장이 가능하다. 우리나라의 경제중심지는 누가 뭐래도 서울이다. 우리나라 대기업의 3분의 2가 서울에 있으며 서울시민의 소득수준이 전국에서 가장 높다. 그렇기에 투자 지역을 선정할 때 서울 거주자들이 어떤 지역에 관심을 갖는지는 생각보다 중요하다. 서울 시민들이 서울 외의 관심 지역은 어디일까? 경기도 중에서는 서울과 인접한 지역, 즉 가까운 곳을 선호한다. 

서울 접근성

그러니 넥스트 판교가 되기 위한 5가지 조건 중 첫 번째는 서울과의 접근성이다. 서울과 가까워야 실수요가 증가한다. 경기도의 많은 신도시 및 지역은 주거지로서는 훌륭할지 모르지만 업무타운이 없어 자족기능이 부족한 경우가 많다. 아무리 쾌적한 환경과 새 아파트를 제공해도 매일 3~4시간씩 출퇴근에 시간을 허비하고 싶은 사람은 없다. 그러므로 경기도의 업무타운이 부족한 지역은 서울과 무조건 가까워야 가격이 상승할 수 있다. 

또한 직장이라도 다 같은 직장이 아니다. 대기업 본사가 밀집되어 있는 강남 테헤란로나 종로를 비롯한 도심권은 연봉이 높다. 반면 제조업 공장이 몰려있는 산업단지는 상대적으로 평균 연봉은 적다. 그렇기에 회사의 수가 비슷하다 하여 부동산에 미치는 영향력을 동일선상에서 놓고 볼 수는 없다. 연봉이 차이가 있기에 부동산을 구입할 수 있는 구매력도 차이가 나기 때문이다. 그렇다면 당연히 부동산 가격 상승 폭도 다르기 마련이다. 그러니 경기도의 어떤 지역에 대규모의 직장이 있는 지역이라고 해도 기왕이면 구매력이 높은 사람들이 많은 서울과 근접하는 것은 매우 중요하다. 

판교를 필두로 서울과 가까운 경기도의 도시는 모두 높은 가격을 형성하고 있다. 위례, 미사, 분당, 과천, 광교 등이다. 각각의 도시가 장단점이 있지만 공통점은 서울이 가깝고, 특히 강남 접근성이 좋다는 것이다. 매일 출퇴근하는 회사와 먼 곳에 집을 구하고 싶은 사람은 없다. 그러니 여력이 되는 한 직주근접이 가능한 곳에 집을 구하려 할 것이다. 그런데 모두 그런 생각을 하니 정말 직장 밀집 지역에서 가까운 곳은 가격이 비싸다. 그럼에도 가능하다면 그 지역을 취득하려고 노력한다. 대표적인 곳이 서울의 공덕역과 아현역 일대다. 도심과 여의도 출퇴근이 가능한 지역으로서 소득 수준 높은 직장인들이 가장 많이 찾는 지역이다. 만약 이곳에 들어갈 여력이 부족하다면 바로 옆 지역으로 가게 된다. 그런데 그곳도 자금이 부족하다면 더 외곽으로 가야 한다. 즉 자금력이 많다면 직장과 가깝게, 자금력이 부족하다면 직장과 멀어지게 된다. 수요가 그러하니 결국은 직장 밀집 지역이 가까운 쪽일수록 부동산 가격은 비싸고, 직장 밀집 지역이 멀수록 가격은 상대적으로 가격이 저렴하게 된다.

이렇게 직장과의 거리에 따른 부동산 가격 변화는 당분간 바뀌기 않을 것이다. 4차 산업혁명이 도래하여 굳이 사무실이 필요 없는 획기적인 시대가 된다면, 또는 자택근무가 일상화된다면 부동산 가격에 변화를 줄 수도 있겠지만 그런 시기가 오기 전까지 핵심 업무타운에 가까울수록 부동산 가격이 비싼 현상은 오히려 더 강화될 것이다. 그러니 서울을 품고 있는 경기도는 우리나라에서 직장이 가장 많은 서울에 근접한 지역일수록 가격이 높은 것이고 당분간 변하지 않을 것이다.