도시의 자족기능

이것이 진짜 부동산 투자다 26부

자족기능

서울과 거리가 멀어도 업무타운이 많아 베드타운이 아닌 자족도시로서의 역할을 할 수 있다면 가격은 상승할 수 있다. 전국의 수많은 도시는 자족기능이 어느 정도가 되는가에 따라 가격이 크게 좌우된다. 자족기능에서 자족이라는 사전적 의미는 스스로 충족시킨다는 뜻이다. 사전적 의미와 연계된 도시의 자족기능이란 스스로 외부의 도움 없이도 생활할 수 있는 도시인가이다. 대부분의 신도시는 주말에 무척 거주하기 편하다. 공원도 넓고, 시설도 새 것이고 쇼핑시설이나 새로운 문화체험 공간이 많다. 상권도 대부분 잘 발달되었다. 그러나 문제는 평일이다. 직장이 없기 때문이다. 그래서 베드타운이라는 말이 생기는 것이다. 생활은 직장이 있는 핵심지역에서 하고 신도시에서는 잠만 잔다는 의미다.

그러니 도시의 자족기능 중 가장 중요한 포인트는 업무시설이 얼만큼 확보했느냐이다. 도시는 편의성이 좋기에 시민들의 거주만족도가 무척 높다. 여기에 일자리까지 있으면 더할 나위 없이 편할 것이다. 오랜 기간 살고 싶을 것이다. 문제는 경기도의 도시 중 업무시설을 품고 있는 지역은 타 지역에 비해 가격이 더 높게 형성된다.

앞선 서울접근성 파트에서 설명했듯이 일자리라고 다 같은 일자리로 생각해서는 안된다. 특히 우리나라는 대기업과 중견기업, 중소기업의 연봉 차이가 심하므로 직장이나 근로자의 수로만 부동산 영향력을 판단하는 것은 위험하다. 양질의 일자리가 있는 곳을 찾아야 한다. 그래야 부동산에 미치는 영행이 커진다. 

다만 자족기능이 있으나 타 지역의 핵심업무지역 접근성이 떨어지는 도시의 경우 가격 상승의 버팀목이었던 지역 내 업무시설이 어떤 이유에서든 타격을 받는다면 도시 전체의 부동산 가격이 흔들릴 수 있다는 점을 유념해야 한다. 

예를 들어 울산 지역의 경우 조선업이 호황일 때는 지역 전체가 높은 아파트 가격을 형성했다가 불황이 닥치고 구조조정이 일어나자 순식간에 가격이 급락하는 모습을 보였다. 이는 주변에 경제중심 도시가 없어도 업무타운을 확보한 자족도시는 가격이 상승할 수 있는 반면, 유일한 버팀목이었던 자족기능이 떨어지면 부동산의 가격은 속절없이 하락하게 된다는 것도 유념해야 한다. 그래서 현재 지역 내 일자리가 얼마나 있는가와 더불어 해당 지자체가 향후 추가적인 업무타운을 계속 유치하려는 노력이 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 최근에는 지자체가 어떤 업무를 했는지, 어떤 업무를 하고 있는지 그리고 어떤 계획을 가지고 있는지 전부 지자체 홈페이지에 게시를 하므로 내가 관심을 갖는 지역의 지자체 홈페이지도 들어가서 정보를 얻어야 한다.