과천vs강북

이것이 진짜 부동산 투자다 32부

강북이 과천, 판교보다 가격이 약하지만 향후 개발이 된다는 전제로 비교를 해보면 어디가 우위일까? 필자는 평소에 이 생각을 가끔 해본다. 강북도 나름이겠지만 가장 비싼 지역은 마용성이라 불리는 지역이고, 가격이 약한 지역은 강북구, 도봉구, 중랑구 등이다. 평균적인 지역은 은평구, 종로구, 서대문구, 동대문구 등인데 물론 단지별로 세분화해서 분석해야 하지만 그렇게 따지면 별도의 책이 필요할 수도 있으니 대략 강북의 평균과 비교해본다.

마용성 지역은 대략 14억원 ~ 15억원 전후의 금액이 형성되어 있다(5년 이내 신축 기준). 현재는 과천이 이들보다 조금 더 높다고 볼 수 있다. 중간지역은 10억~12억원 수준, 그 외 지역은 7억~10억원 수준이다. 평균적으로 보면 10억을 살짝 웃도는 정도로 보이는데, 과천에 비한다면 가격이 한참 떨어지고 있다.

그렇다면 강북지역이 대규모의 재건축, 재개발 정비사업을 통해 개발이 되어 새아파트가 대거 들어서면 어떻게 될까? 확실한 건 현재 과천과의 격차는 줄어들게 된다. 줄어든다는 의미를 잘못 해석하면 안 되는데, 과천의 가격이 빠지는 것이 아니라 과천의 상승보다 강북의 상승이 더 크다는 의미다. 생각해보면 매우 당연한 것이, 과천은 개발이 어느 정도 진행이 된 상태임에 비해, 강북은 개발이 되지 않은 상태에서 개발이 되는 것이기에 상승폭도 강북이 더 클 것이라 어렵지 않게 판단할 수 있다. 

강북지역이 강남에 비해 가격이 저렴한 이유는 무엇일까? 아파트가 낡아서, 직장이 없어서, 살기가 불편해서 등 여러 가지 대답이 나올 수 있는데, 모두 맞다. 아파트가 낡았고 도심이 있긴 하지만 최대 업무타운은 강남에 있고, 그렇기 때문에 상대적인 개념에서 살기가 불편한 것도 맞다. 학군도 빼놓을 수 없다. 우리나라에는 대표적인 학군지역이 몇 군데 있는데, 1, 2위는 강남과 목동이다. 하지만 강남이 강북의 가격을 앞서기 시작한 것은 수십년 전 강남개발이 완료된 이후부터다. 정책적으로 강남에 이주시키기 위한 정부의 노력이 없었다면 강남의 가격은 지금과 같지 않았을 것이다. 어쨌든 결과적으로 강북의 가격보다 강남의 가격이 앞서는 시점이 이때부터다. 입지가 좋은 곳의 대규모 개발은 항상 가격의 상승을 부른다. 부동산의 축이 강남으로 넘어왔지만 강북이 입지가 나쁜 곳이라고 말할 수는 없다. 입지의 문제라기보다는 개발이 덜 되었기 때문이다. 

대표적으로 지금 엄청난 가격 상승과 인기를 끌고있는 마용성도 불과 10여년 남짓 전에는 수억원에 불과했다. 하지만 동네가 개발되자 지역 업그레이드가 되어 박스권을 탈출한 것이다. 박스권 탈출, 즉 일정 수준 이상의 가격을 대중이 인정하려면 지역이 새롭게 바뀌어야 한다. 호재가 있으면 가격이 오르기도 하지만 개발이 늦어진다면 그 상승에는 한계가 있다. 그러나 실제 그 호재가 실현이 되어 시각적으로 보이게 되면 가격은 폭등한다. 강북은 아직 커다란 미개발지이다. 개발이 되면 가격은 급등할 수 있다. 하지만 투자에 임할 때는 냉정하게 고려해야 할 것이 있다. 이론적으로는 매우 높은 상승을 할 잠재력이 맞지만 현실적으로 언제 개발이 되는가이다. 또한 1~2개의 개발보다는 여러 가지의 개발이 맞물릴 경우에 시너지가 생기고 더 큰 가격 상승을 일굴 수 있다고 말씀드렸다. 이 2가지를 잘 고려해야 한다.즉 "대료모의 개발이 예상된 곳 + 빨리 개발될 곳 = 지금 투자해야 할 부동산" 이다. 이런 곳이 어디일까? 

먼저 대규모 개발이 예상된 곳은 바로 80년대 후반의 택지개발지구 (목동지구, 노원지구)와 경기도 1기 신도시이다. 이 지역의 30년 재건축 연한을 채웠거나 곧 채울 지역들이다. 그리고 대규모로 도시가 새롭게 조성된다. 목동의 경우 입지도 좋고, 지분도 많은데 모든 아파트가 한꺼번에 변모한다. 지금 가격이 비쌀까? 명목 가격은 비싸다. 오를 만큼 오른 것으로 보인다. 하지만 강동구도 과천도 그런 평가를 받았다. 하지만 지역 업그레이드를 통해 가격도 레벨업을 했다. 목동도 마찬가지 현상을 보일 것이다. 노원구도 후보지이다. 이 곳은 상대적으로 위치가 처지고, 현 용적률이 높아 사업성이 좋다고 볼 수는 없다. 그러나 창동기지창이 개발됨으로써 그 일대는 높은 수요가 몰리가 된다. 그리고 부동산 가격이 지금보다 많이 높아질 것이다. 지역의 평균 시세가 높이지면 아파트의 사업성도 개선된다. 목동보다는 수익이 떨어지겠지만 일부 단지는 소액의 투자로 큰 수익을 기대할 수 있다.

주공 8단지를 재거축해 20년 12월에 입주예정인 노원꿈에그린아파트는 1062세대의 신축 아파트이다. 노원구의 새 아파트 가격은 얼마가 적정할까? 알기 힌들다. 왜냐하면 실제로 새 아파트가 없었기 때문이다. 영등포구 아크로타워스퀘어는 25평 분양시 5억 미만이었으나 지금은 12억원이 넘는다. 관악구 이편한세상서울대입구는 33평 분양시 5억 미만이었으나 지금은 10억원이 넘는다. 왜 이렇게 분양가를 낮게 책정했을까? 낮게 책정한 것이 아니다. 놀랍게도 처음 분양가가 공개되었을 당시에는 고분양가 논란이 있었다. 그렇다면 왜 이런 현상이 생길까? 그건 그 지역에 새 아파트가 없을 경우 새아파트 가격이 어느 정도 수준일지 알 수 없으므로 적절한 금액을 산정할 수없기 때문이다. 미분양을 생각하지 않을 수없으니 지금 와서 생각해보면 터무니 없이 보수적인 금액으로 나올 수 밖에 없었던 것이다.

하지만 실제 새 아파트가 나오면 이제 그 지역의 시세를 가늠할 수 있게 된다. 현재 노원꿈에그린아파트는 19년 7월경 33평형이 8억 5500만원에 거래되었다. 물론 상황의 특수성은 있다. 8단지의 경우 저층아파트 단지여서 다른 단지보다 빠르게 추진되었는데, 옆의 다른 단지는 앞으로 재건축이 되어 새아파트로 변모하려면 빠르면 10년, 보통 15년 안팎은 소요될 것으로 예상하고 있다. 그렇다는 것은 노원꿈에그린아파트는 약 10여년 남짓 새아파트로서의 지위를 혼자 누리게 된다는 의미다. 이렇게 혼자 희소성을 지닌 상품이 됨으로써 높은 시세를 유지할 수 있게 된다.이 상황에서 재건축대상 아파트가 드문드문 개발된다면 지역의 아파트 가격이 높아지긴 했지만 다시 박스권을 형성할 수있다. 기존의 새 아파트가격보다 조금 더 높은 수준에서 가격이 형성되나 큰 폭으로 앞서기는 어렵다. 하지만 대규모의 개발이 되면 박스권을 단번에 뚫고 지역 전체가 상승하는 그림이 펼쳐질 것이다. 서울에서 대규모의 개발지는 목동과 창동역개발지 일대다. 속도는 가늠하기 어렵지만 목동이 사업성을 바탕으로 더 빠르게 추진될 것으로 예상한다. 

경기도로 돌아와보자. 대규모 개발과 빠른 개발이 같이 될 지역은 어디일까? 대규모 개발은 1기 신도시다. 30년 연한을 하나둘씩 채울 예정으로 재건축 논의가 활발하게 들리고 있다. 그러나 모든 신도시가 대규모 개발이 되는 것은 아니다. 대체로 1기 신도시는 사업성이 떨어지는 편이다. 하지만 노원구처럼 몇몇 단지는 꽤 사업성이 좋은 아파트들이 있다. 이 아파트들이 먼저 개발될 것이다. 그리고 새 아파트로 완공되면서 새 아파트들의 시세를 만들어 줄 것이다. 그럼 옆의 아파트들도 그게 발맞춰 대규모로 개발이 진행될 것으로 보인다. 우선 투자대상은 높은 지분에도 불고하고 가격은 여전히 저렴한 아파트들이다. 이에 대해서는 다른 파트 (분당신도시) 에서 자세히 설명했다. 이런 아파트가 투자 우선 대상이다.