위례신도시

이것이 진짜 부동산 투자다 33부

경기도로 돌아와보자. 대규모 개발과 빠른 개발이 같이 될 지역은 어디일까? 대규모 개발은 1기 신도시다. 30년 연한을 하나 둘씩 채울 예정으로 재건축 논의가 활발하게 들리고 있다. 그러나 모든 신도시가 대규모 개발이 되는 것은 아니다. 대체로 1기 신도시는 사업성이 떨어지는 편이다. 하지만 노원구처럼 몇몇 단지는 꽤 사업성이 좋은 아파트들이 있다. 이 아파트들이 먼저 개발될 것이다. 그리고 새 아파트로 완공되면서 새 아파트의 시세를 만들어 줄 것이다. 그럼 옆의 아파트들도 그에 발맞춰 대규모로 개발이 진행될 것으로 보인다. 우선 투자대상은 높은 지분에도 불구하고 가격은 여전히 저렴한 아파트들이다. 이에 대해서는 다른 파트(분당신도시)에서 자세히 설명했다. 이런 아파트가 투자우선대상이다. 

위례신도시

 위례는 행정구역상 서울과 경기의 혼합지역이어서 본 책에서 다뤄야 할지 고민되었던 지역이다. 하지만 전작에서도 똑같은 고민으로 제외했었기에 이번에는 다뤄야겠다고 판단한다. 서울, 경기권의 뛰어난 도시를 선별하는 작업에서 위례가 빠지면 말이 안 되기 때문이다. 

개요

/ 사업규모 : 6,773,423 m2 (약 205만평)

/ 계획인구수 : 107,725 명

/ 계획세대수 : 42,910세대 (아파트 38,609세대, 주상복합 3,488세대, 단독주택 813세대)

위례신도시는 서울 송파구와 경기도 성남시, 하남시의 경계에 조성된 곳으로, 뛰어난 강남접근성을 무기로 큰 관심을 받고 있는 지역이다. 현재 지도상 남위례 쪽은 거의 대부분 완공되어 입주까지 마쳤고, 북위례는 2011~2022년경 입주를 할 예정이다. 

위례의 향후 전망을 어떨까? 대부분 좋게 평가하지만 교통이 좋지 않다며 별로라고 하는 전문가도 보았다. 그러나 교통은 개선된다. 교통이 개선된다면 가격이 상승하는 것은 당연하다. 입지가 사실상 서울이므로, 자가교통은 매우 좋다. 여기에 위례-신사선을 비롯한 교통여건 개선이 된다면 가격이 더 올라갈 것이므로 상승잠재력을 품고 있다고 봐야한다. 

위례는 신도시로서 새아파트, 깨끗한 인프라를 가지고 있으나 지리적 이점에도 불구하고 교통이 불편한 상황이다. 그렇기에 지금의 가격은 교통여건 없는 상태에서 다른 장점으로 가격이 형성된 것으로 봐야하며, 교통여건이 개선되면 가격이 상승하기에 어떤 교통호재가 있는지 자세히 살펴봐야 할 필요성이 있다. 가장 눈에 띄고, 많이 언급되는 것은 위례신사선이다. 줄여서 위신선이라고 하는데, 상기 그림을 보면 위신선은 삼성역, 봉은사역, 청담역, 신사역까지 도달함으로서 업무지구에 직접 도달할 수 있고, 각각 2호선, 9호선, 7호선, 3호선으로 환승되는 효과까지 있어 대중교통에 의한 강남접근성도 획기적으로 개선될 수 있다. 

계획대로 이행된다면 21년~22년경에 착공을 시작하여 2027년경이면 개통할 수 있을 것이다. 삼성동의 현대차GBC의 개발완료 목표시기가 2026년경인 점을 감안하면 이 시기에 위례는 지금과는 사뭇 다른 가격대를 형성할 것이다. 

위의 표는 위례센트럴자이아파트의 19년 하반기 실거래가 자료다. 매매가는 13억원, 전세는 5억 중후반의 가격으로 형성되어 있다. 호가도 실거래가와 비슷한 상황이다. 다른 단지들도 +1억 내외에서 비슷한 가격으로 형성되어 있다. 이 정도 가격이면 비슷한 연식의 아파트를 기준으로 하면 강동구, 동작구, 성동구, 마포구보다 가격이 낮으며 심지어 영등포구보다도 낮다. 이는 위례신도시 분양시기가 부동산 경기가 좋지 않던 2013년도였기에 분양가격이 1700만원~1900만원 수준이라 명목금액상 많이 오른 것 같지만, 사실 타 지역의 상승세도 컸기 때문에 가치 대비 가격은 아직 많이 낮은 것으로 판단된다. 

위례신도시가 송파구와 더불어 성남시, 하남시까지 편입되어 있다보니 경기도라고 치부하며 가격을 낮게 형성되어야 한다고 주장하는 분들도 있는데 오판이다. 경기도라고 해도 판교, 과천 등 대규모개발지나 대단지 신축아파트가 들어서는 곳의 가격은 서울 이상이다. 하물며 서울, 그것도 송파구가 40% 이상 속한 위례신도시가 단지 경기도가 일부 속해있다는 이유만으로 현 금액을 고평가라고 단정 짓는 것은 무리기 때문이다. 입지는 서울이냐 경기도냐의 문제가 아니다. 이런 잣대가 너무 강하면 경기도 판교보다 서울 도봉구의 가격이 더 높아야 한다. 하지만 그렇지 않다. 물론 사람들의 심리상 경기도보다는 서울이 좋다는 인식이 강해 기왕이면 행정구역상 서울이 조금 더 유리한 것은 사실이지만 확대 해석하는 것은 경계해야 한다.