광명구도심
이것이 진짜 부동산 투자다 50부
그러나 광명의 진짜 가치는 광명역이 아닌 광명구도심이다. 지도상으로 봐도 명확하시만 광명역은 광명의 남쪽 끝자락이며 안양과 인접한 곳이고, 광명시청 부근의 광명구도심은 구로G밸리, 가산G밸리와 인접하고 서울과 연접되어 있다. 서울에서도 양극화가 심한데 인기가 있는 지역은 2호선과 9호선 역세권, 그리고 핵심 일자리가 모여 있는 곳이다. 2호선과 9호선이 인기가 있는 이유도 핵심업무지역 접근성이 좋은 역을 가지고 있기 때문이다. 즉 직주근접성이라 표현하는 일자리 근접지역이 가장 높은 관심과 인기를 끈다. 그런 점에서 광명을 확실히 주목할 만 하다. 가산과 구로의 개발이 아직 남아있기에 수요는 더욱 늘어날 것이고, 신안산선 개통과 신도림역의 가격 상승, 구로 차량기지 이전 등 인접한 구로구와 금천구의 가격상승이 심상치 않은데, 필자가 항상 강조하는 옆 친구의 가격이 올라가면 가만히 있던 나도 덩달아 가치가 올라가는 현상이 생겨난다.
하물며 광명은 대규모의 개발지인 광명재정비촉진지구와 80년대 중반의 철산 주공아파트들이 앞다투어 재개발과 재건축을 진행하고 있다. 심지어 재개발지역과 재건축지역이 맞닿아 있기 때문에 비록 촉진지구의 몇몇 구역이 해제가 되었다 하더라도 재개발과 재건축으로 이어지는 엄청난 규모의 개발축이 형성되고 있다. 이는 향후 신도시급의 새 아파트 주거벨트가 형성된다는 의미이며, 과천, 강동 등 여러 지역에서 이런 지역이 타 지역보다도 더 크게 올랐음을 우리는 경험해왔다. 현재 구로구와 금천구의 가격보다 더 높은 가격을 형성하고 있는 곳이 광명이다. 이는 구로구와 금천구의 낙후된 이미지도 있겠으나 거주지로서의 광명이 더 살기 좋다고 평가했기 때문이다.
광명 재정비 촉진지구는 16개의 구역이 있었으나 일부는 해제되었고 일부는 한참 공사중이고 일부는빠르게 추진중이다. 최근의 상황을 잘 정리한 기사가 있어 첨부한다.
"상한제는 안돼" 재개발 속도내는 광명뉴타운
광명5구역 관리처분인가 취득…1·4구역 관처 진행 중
분양가상한제 확대 적용을 앞둔 상황이지만 광명뉴타운 재개발사업에는 속도가 붙고 있다. 최근 5구역이 관리처분계획인가를 받았고 1구역도 인가 신청을 마쳤다. 4구역도 관련 절차가 진행 중이다. 관리처분계획인가 단계인 정비사업장은 내년 4월까지 입주자모집공고를 내면 상한제 적용이 유예된다.
광명1구역도 사업에 박차를 가하고 있다. 최근 조합 총회를 열어 관리처분계획안을 가결하고 지난 28일 광명시에 인가 신청을 했다. 광명1구역은 2009년 정비구역으로 지정돼 2012년 조합을 설립하고 2016년 6월 사업시행계획인가를 받았다.
광명뉴타운 규모는 광명시 광명·철산동 일대 22만㎡며, 재개발이 완료되면 2만5000가구가 입주한다. 16개 구역으로 시작했으나 3·6·7·8·13구역은 정비구역에서 해제됐다. 11개 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 16구역에는 2020년 11월 ‘광명에코자이위브(2104가구)’가 들어선다. 2·10·14구역은 이주 중이거나 이주 준비 중이다. 9·11·12구역은 각각 사업시행인가를 준비하고 있다.
(출처 : https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2019102914511341826)
광명은 공사 중인 아파트가 많다고 했다. 대부분 규모가 큰 아파트들이므로 이들이 실제 입주하는 시점에는 가격이 많이 뛰어서 광명의 평균가격을 상승시킬 것이다. 아직도 분양가상한제가 집값을 지켜주리라 믿는 사람이 있다면 큰 오판이다.
한 가지 예를 들겠다. 예전 7호선이 개통되면서 강남으로 갈 수 있게 되자, 7호선 역 주변의 상가들이 환호성을 질렀다. 상권이 더 번영되고 장사는 더 잘 되리라는 희망이 생겼다면서. 그러나 실상 7호선이 개통되자 정확히 반대의 현상이 생겨났다. 강남거주자들이 강남상권을 놔두고 뭐하러 지하철을 타고 내려와서 더 규모가 작은 상권을 찾겠나? 그럴 사람은 없다. 그러나 강남상권을 이용하기 위해 올라오는 사람은 많았다. 결국 강남의 상권은 더욱 호황이 되었고, 강남과 연결된 상권은 오히려 고객이 떨어졌다. 작은 것과 큰 것이 있다면 큰 것에 흡수되는 것이 일반적이다.
분양가 상한제도 마찬가지. 분양가는 기존의 주택시장에서 차지하는 비중이 매우 작다. 그런데 분양가를 낮췄다고 기존 주택이 그 가격을 따라갈까? 아니면 분양 가격이 기존 시세를 따라올까? 너무 당연한 상식이다. 그래서 분양가 상한제 이후 청약을 로또 청약이라고 하는 것이다. 분양가를 낮추어 봐야 정부가 원하는 시장가격의 하락은 나오지 않고 수분양자만 큰 수익을 얻기 때문이다. 분양가 상한제가 효과를 발휘하기 위해서라면 기존 주택시장을 뒤흔들만한 유의미한 수준의 과다공급이어야 한다. 그런데 그게 될까? 힘들다.
심지어 정부는 분양가상한제를 시행하는 한편 재개발, 재건축에 대한 규제는 잔뜩이다. 아무래도 현 정부에서는 로또청약으로 인한 벼락부자만 양산할 것 같다. 문제는 사람들이 그야말로 복권을 사듯이 당첨이 꼭 될 것처럼 꿈에 부풀어 집 사기를 미룬다는 것에 있다. 복권은 당첨되면 대박이고 안 사도 그만이지만 서울이나 수도권의 핵심부동산은 당첨될 때까지 청약만 바라보다 실패하면 그 사이 집값이 감당할 수 없을 수준까지 올라 렌트푸어로 살아가야 한다.
그래서 필자는 확실한 점수대가 아니라면 청약을 권하지는 않는다. 오랜 기간 무주택에 꼬박꼬박 청약통장에 금액을 넣었다면 시도해볼만 하지만 되지도 않는 점수를 가지고 꿈에 부풀어 대박을 꿈꾸고 있다면 그건 그야말로 그냥 꿈에 지나지 않는다. 투자는 감성적이면 안 된다. 냉정해야 한다.
