광명재건축

이것이 진짜 부동산투자다 51부

다시 광명으로 돌아와 보자. 서울 생활권에 직주근접성을 가지고 있다. 철산역 바로 앞 상권은 장사가 매우 잘된다. 매일이 불야성이다.

안양천을 끼고 있는 환경도 나쁘지 않다. 무엇보다 대규모 개발이 진행 중이고, 사람들이 잘 알고 있는 지역이다. 광명뉴타운과 철산주공이 어느 정도 진행되면 90년대생인 하안주공아파트도 대기다. 일부는 사업성이 좋지 않아 우려스러운 면이 있지만 가격이 낮은 상태이다. 광명의 도심은 계속 개발중이다. 이런 상황이 지속될수록 사업성은 좋아진다. 사업성이 좋아진다는 의미는 가격이 상승한다는 뜻이다. 재건축 예정 아파트는 대지지분과 용적률이 가장 중요한 것은 맞지만 단순히 이것만 보고 판단하면 안 된다. 향후 가치 상승 여부를 눈여겨 봐야 한다.

가끔 부동산관련 영상이나 글을 보면 이미 오를대로 오른 재건축 아파트라고 하면서 사업성을 분석한다. 주변의 아파트 가격이 10억인데, 재건축 아파트는 7억이니 예상되는 추가 분담금 3억원을 감안하면 수익이 없다는 논리다. 수치적으로만 보면 틀린 말은 아니다. 그러나 주변의 아파트 가격이 10억원이고 예상되는 분담금이 3억원이라는 사실을 보유자들도 알고 있는데, 그걸 그럼 3억원에 매도할까? 그럴리 없다. 7억원까지는 아니더라도 6억원 이상은 최소한 받으려 할 것이다. 그러니 어차피 이런 식의 계산으로 급매를 찾기는 글렀다. 이런 사업성 분석과 더불어 향후 이 지역의 가격 변화를 예측해보아야 한다. 얼마나 성장할 것인가? 그래서 수년 뒤 이 지역의 평균가격은 어느 정도가 될 것인가? 그 중 내가 투자하려는 부동산은 향후 대단지 새 아파트가 될 것인데 이런 아파트는 지역 시세보다 어느 정도의 프리미엄을 더 형성시킬 수 있을가? 이런 고민도 같이 해야 한다. 

보통 구축 아파트보다는 신축 아파트가 더 가격이 많이 오른다. 그래서 주변시세가 10억원이면 신축의 경우 12억원이 될 수 있다. 이렇게만 따져도 벌써 수익이 생긴다. 그러나 더 중요한 것은 향후 가격 상승분에서 기존 아파트보다 더 많이 오를 수 있다는 것이다. 10억원의 기존 아파트가 5년이 지나서 12억원이 되었다. 그 사이 재건축이 진행되어 새아파트로 변모한 아파트는 5년 전 주변시세 10억원을 기준으로 평가해서 사업성이 없다고 구박받았지만 실제로는 7억원에 샀다고 해도 3억 추가분담금 내고도 5억원을 번 것이다. 그러니 현재 시세를 기준으로 사업성을 평가하고 최종판단을 내리는 것은 옳은 투자법은 아니다.

그럼 항상 새 아파트로 바뀔 재개발이나 재건축 투자가 유리할까? 꼭 그렇지는 않다. 즉 재개발, 재건축투자가 더 나은 수익을 올릴 수도 있고, 구축이 더 나을 수도 있다. 실무에서는 변수가 무척 많은데 그 내용을 전부 지면에 할애할 수는 없다. 먼저 가격이 급등하는 시기에는 구축이든 신축이든 재개발, 재건축이든 물건 자체가 귀하기 때문에 예산 범위 내에서 아무거라도 사면 된다. 정말이다. 아무거라도 사면 가격이 오른다. 물론 필자가 특별한 언급이 없어도 항상 서울이나 경기도 핵심지역에 국한해서이다. 지방이 안 오른다는 의미는 아니다. 단지 필자가 지방사정은 정확히 꿰뚫고 있지 못해서 아는 범위인 서울, 경기권에 한정할 경우 그렇다는 의미다. 입지만 잘 보면 어지간한 주택은 다 오른다. 입지는 특별한 게 없다. 너도 알고 나도 아는 그런 지역이다. 그런 지역은 가격지지선이 강하고 오를 때는 순식간에 올라간다. 이것저것 잴 시간이 없다. 분석을 마칠 때쯤이면 그 분석데이터가 무용지물이 된다. 왜냐하면 내가 살 수 있는 가격대를 이미 넘어섰기 때문이다.