산본

이것이 진짜 부동산 투자다 64부

위와 같은 방식으로 투자하는 것은 노원구 등 80년대 후반의 택지 개발 지구나 1기 신도시에서 특히 유용하다. 왜냐하면 같은 시기에 지어지고 인프라 및 주변 환경이 거의 획일적이라서 가격의 차이가 큰 서울이나 다른 대도시와는 달리 금액대가 비슷하다. 그런데 놀랍게도 용적률과 대지지분은 차이가 크다. 이 말은 대지지분당 편차가 크다는 의미다. 우리는 지분당 가격이 적은 아파트를 구입하면 큰 수익을 올릴 수 있다. 아주 간단하다. 이런 현상은 반드시 일시적일 수 밖에 없다. 이런 정보가 대중화되면 당연히 지분당 가격을 중시하게 되어 큰 지분의 아파트는 가격이 높고, 작은 지분의 아파트는 가격이 상대적으로 낮아지게 된다. 그러니 지금 대지지분과 상관없이 가격이 비슷한 현 시점에 빨리 투자를 해놔야 한다. 

연관되어 한 가지 더 얘기할 것이 있다. 용적률이 높아서 대지지분이 낮으면 투자하지 말아야 할 아파트이다. 그러나 그럼에도 불구하고 투자해야 할 아파트도 있다. 산본신도시 내에서도 이런 아파트가 있는데 지금부터 그 내용을 알려드리겠다.

보시다시피 산본신도시 내 아파트는 지적편집도상 노란색인 2종 주거지 혹은 3종 주거지역이다. 그런데 상업지임에도 불구하고 아파트가 지어진 곳이 종종 있다. 이런 곳은 주상복합 형태로도 많이 짓는데, 2000년대 이후에는 타워팰리스로 대표되는 초고층의 주상복합이었지만 90년대 초중반만 해도 주상복합이라는 개념도 생소할 때이고 초고층 아파트가 거의 없던 시절이어서 층수가 낮다. 산본 금강 2차 아파트 역시 15층의 아파트이다. (지도상 종류는 아파트로 되어있으나 실제로는 1층에 상가로 구성된 주상복합이다.) 이곳의 용적률은 불과 217%이다. 2종 내지 3종 주거지역이었다면 사실상 재건축이 힘든 수준이다. 그러나 이곳의 용도지역은 상업지임을 명심해야 한다. 상업지역의 용적률은 600% 수준이기 때문에, 사실 이 아파트는 사업성이 매우 좋은 아파트라고 봐야 한다. 그러나 가격은 이런 현실을 반영하지 않고 있다. 

금강 2차의 경우 매매가는 2억 3천~2억 5천 수준이고, 전세는 1억 후반~2억 원 수준으로 투자로서 구입할 경우 불과 현금 5000만 원 남짓이면 가능하다. 매우 뛰어난 사업성의 신도시 아파트를 이 정도 금액으로 구입할 단지는 손가락에 꼽을 정도다. 그러니 필자는 이 아파트를 투자로서 추천하는데, 단 이와 같은 정보가 대중화되기까지는 가격이 오르지 않을 수 있음을 인지해야 한다. 무슨 뜻이냐 하면, 독자 여러분들 대부분이 방금 필자가 말한 내용을 처음 접할 것이다. 즉 대다수의 사람들은 이 아파트가 사업성이 뛰어나다는 사실 자체를 모른다. 심지어 해당 아파트에 살고 있는 소유자를 포함해서 말이다(만약 알았다면 적극적으로 홍보해 가격을 올릴지도 모를 일이다). 여하튼 이 아파트가 보기와는 달리 사업성이 뛰어난 아파트라는 정보가 대중화되지 않는다면 가격은 일반적인 상승을 초과하지 못할 것이다. 그럼 언제쯤 사람들이 이런 정보를 알게 될까? 필자도 모른다. 그것은 알 수 없다. 그러니 이 아파트가 저평가되어 있고 투자로서 추천을 하지만, 정작 투자자 여러분들이 취득하고 수년 후 양도할 때까지 반드시 오른다고 확신할 수는 없다는 의미다. 이 부분은 어느 정도 운에 맡겨야 한다. 정보의 확장성이 빠르다면 당장 올해부터 오를 수도 있고, 반면 느리다면 5년 동안 가격에 반영이 되지 않을 수도 있다. 

필자가 위와 같은 이야기를 하는 것은 투자처를 알려준다는 의미보다는 내용을 파악하라는 의미이다. 용적률과 대지지분이 중요하다는 기본 정보만 파악한 채 해당 단지의 용도지역이 무엇인지 보지 않고 무작정 용적률이 높다고, 지분이 작다고 지나쳐버린다면 위와 같은 투자처를 놓쳐버리기 쉽기 때문이다. 상업지역의 아파트는 드물지만 2종 주거지에 있는 아파트는 생각 외로 많은데, 2종 주거지역의 경우 서울시 기준(지차체 별로 용적률은 모두 상이함)으로 용적률이 200%이다. 3종 주거지역의 현재 용적률 170% 아파트와 2종 주거지역의 용적률 140% 아파트가 있다면 이론적으로는 용적률 170% 아파트가 더 좋은 것이다. 왜냐하면 3종 주거지역의 경우 170%에서 250%로 80% P가 상향되지만, 2종 주거지역의 140% 아파트는 200%까지 60% P만 상향되는 것이기 때문이다. 그러나 우리는 용도지역을 살펴보지 않고 현재 용적률만 관심 있게 보는 우를 범하는 경우가 많다. 그래서 이런 실수를 하지 말라는 의미에서 상업지역의 아파트를 함께 소개한 것이니 투자 매물을 분석할 때 잊지 말기 바란다.