김포신도시
이것이 진짜 부동산 투자다 70부
김포는 2003년 발표된 2기 신도시로 조성되었으며, 총 5만 6200여세대가 입주 예정이고 이 중 아파트는 약 4만8천여 세대다. 정식명칭은 한강신도시이다. 양촌읍이 포함되어 있어 원명칭은 양촌신도시라 칭하려 했으나, 여러분도 느끼다시피 왠지 모르게 신도시와 어울리지 않는 단어라 인접한 한강을 차용해서 (김포) 한강신도시로 이름지었다. 또한 위의 개발계획도를 보면 평면도상 오른쪽이 운양동 중심의 운양지구, 가운데가 장기동 중심의 장기지구, 왼쪽이 구래동 중심의 구래지구다.
사실 김포는 자족도시라기 보다는 서울에 인접한 가성비 좋은 지역 정도의 평가가 맞다. 초기에 김포신도시는 미분양이 대거 발생했었다. 이는 김포의 문제라기보다는 당시 사회분위기의 영향이 컸는데 이후 미분양 매입시 자동차 증정 및 선거주 후분양 등 다양한 마케팅과 판촉으로 미분양이 해소되었으나 이후 다시 신규분양이 늘어나서 가격이 타 지역에 비해 크게 상승하지는 못하였다.
김포가 자족도시가 아니라면 기댈 것은 자체적인 기업체의 유치 혹은 서울접근성의 개선이다. 최근에 지어진 신도시는 상권편의성과 쾌적성 그리고 인프라는 사실 거의 완벽한 편이기 때문에 대부분 흠잡을 데가 없다. 그러나 이런 것은 큰 영향을 미치는 요소는 아니다. 이보다는 직장과의 거리, 학군이 크게 영향을 미친다. 특히 직주근접성은 절대적인 영향을 미친다. 현실적으로 김포에 기업체를 많이 유치하기는 어려워 보이므로 결국 서울접근성을 개선하는 것이 김포의 가격상승에 가장 좋다. 접근성 개선은 교통을 발전시키는 것이다. 교통 중 1순위는 지하철의 발달이다. 현재 김포는 19년 9월말경 개통한 지하경전철인 김포골드라인이 운행 중이며, 김포공항과 환승되어 마곡지구, 여의도, 도심으로 갈 수 있게 되었다. 그러나 골드라인 개통 후에 일부 수요가 늘었다고는 하지만 김포부동산의 가격을 견인하기에는 부족한 감이 있었다. 아무래도 여전히 많은 입주물량(2020년 16,258세대 입주 예정)이 대기하고 있기에 선뜻 매수하기에는 부담이 있는 것으로 보인다.
입주물량 대기가 변수로서 가격 상승에는 시간이 좀 걸릴 수는 있다. 그러나 골드라인을 통해 서울접근성이 개선되었고 앞으로는 이에 따라 서울접근성이 평가될 것이니 김포의 가격은 새골드라인 역세권에 따라, 그리고 연식에 따라 가격이 연동되어 움직일 가능성이 높다. 즉 풍무역, 사우역 쪽이 가격이 가장 높고, 그 다음은 운양역, 장기역 라인, 그리고 마산역, 구래역 순으로 가격이 형성될 것이다. 물론 모든 조건이 동일할 때 이런 식으로 움직이는 것이기 때문에 세대수, 주변환경, 특히 새아파트 트렌드가 강한 최근의 분위기를 감안하면 연식에 따른 가격편차는 보일 것이다.
말이 나온 김에, 김포의 골드라인 역세권 별로 대표단지들을 뽑아 정리해보았다.
아파트를 선정한 것은 되도록 새 아파트를 기준으로 삼았고, 역에서 되도록 가까운 아파트를 선정했다. 제일 먼저 나온 고촌역이 서울에서 가장 가까운 역이고, 마지막 구래역이 가장 먼 아파트이다. 대체로 서울과 가까운 쪽이 높은 가격을 보이고 있다.
고촌역은 12년차(08년) 아파트로서 사실상 비교대상 아파트 중 가장 오래된 아파트임에도 5억3천만원이라는 높은 호가를 보이고 있다. 실거래가는 5억3800만원까지 거래되었다. 그러나 고촌역보다 더 뒤에 있는 풍무역이 5억5천만원의 시세 형성으로 오히려 고촌역의 아파트보다 높은 흐름을 보이고 있는데, 이는 세대수가 크고, 주변 지역 발전이 계속되고 있으며, 무엇보다 새아파트라는 장점이 반영된 것으로 보인다.
사우역은 약 5억원의 시세를 보이고 있는데, 네이버지도상 도보 9분거리로서, 아주 가까운 역세권 아파트라고 보기는 힘들다. (단지중앙지점 - 플랫폼중앙지점 거리 기준)
상기 표에는 없지만 99년4월에 입주한 384세대의 풍년마을동양신명아파트의 경우 사우역 초역세권이지만 3억초반의 호가를 보이고 있고, 실거래가 역시 3억1천만원(20년1월, 8층)에 거래되었다. 확실히 김포는 새아파트가 많고 추가공급 예정도 많으므로 타 지역에 비해 구축의 가격이 많이 낮다.
김포의 구축아파트에 대해 가격이 많이 낮기 때문에 투자문의를 주시는 분이 종종 있으신데, 필자의 의견으로는 반대이다. 경기도의 구축을 무조건 반대하는 것은 아니고, 추천하지 않는 이유가 있다. 그 이유에 대해서는 이 파트 마지막에 별도로 구성해 놓았으니 읽어보시고 참고하시기 바란다.
다음은 걸포북변역이다. 1142세대의 한강메트로자이1단지를 살펴보았다. 이 아파트는 아직 입주 전이긴한데, 주변에 신축아파트가 없어서 선정했다. 매매호가는 5억원인데, 역시 새아파트 프리미엄이 반영된 결과이다.
다음은 운양역인데, 표에서도 보듯 가격이 상당히 높다. 초역세권이긴 하지만 199세대의 반도유보라6차가 실거래가 5억800만원, 매매호가 5억3천만원 수준이다. 이는 운양역 주변의 상업시설이 발달되어 편의성이 높고 앞뒤로 공원이 있어 쾌적하며, 위치상 한강접근성도 가장 좋아 김포신도시에서 가장 한강뷰가 좋다. 또한 12년도에 입주한 풍경마을이편한세상아파트가 40평형대 이상으로만 구성되어 30평대가 없고, 한강신도시푸르지오아파트(13년6월,812세대)와 반도유보라2차(13년12월,1498세대)는 20평형대만 구성되어 있어 30평대가 없다. 이렇듯 지도상 보기에는 역세권 주변에 아파트가 많아보이지만 30평대가 귀한 편이다. 이런 여러 가지 점들이 가격에 반영된 것으로 판단된다.
다음은 장기역이다. 이 곳은 역세권 부근에 새아파트가 없어 가장 가까운 단지를 선택했다. 신영지웰로서 08년5월에 입주했다. 현재 매매가와 실거래가는 3억5천만원 수준이다. 초역세권이긴 하나 역시 김포에서 구축아파트는 상대적으로 인기가 떨어진다.
마산역은 5분거리에 반도유보라3차가 있다. 17년2월에 입주한 아파트인데 실거래가와 매매호가는 4억2천만원 선이다. 마지막으로 구래역의 반도유보라4차는 거리상 3분으로 표기했지만 지도를 보면 사실상 딱 역과 붙어있는 초역세권 아파트이다. 조금 전 마산역의 유보라3차와 비교해서 1년 더 새아파트이긴 하지만 이것으로 가격을 역전하기는 힘들텐데 가격이 4억6천만원 선이다. 이유는 사실상 1정거장 거리라면 서울접근성을 논할 때 도긴개긴 수준이고, 도보로 걷는 것까지 감안하면 똑같다고 볼 수 있다. 더구나 종점에서는 편하게 앉아서 갈 수도 있으며 무엇보다 구래역 바로 앞에 대형마트가 입점해있고, 상업시설이 많아 거주편의성이 높다는 점이 반영된 것으로 보인다.
