이사도, 매매도, 전세도 다 가로막는 실거주 의무

해마다 정부의 '의무거주' 요건이 

강화되고 있습니다.이는 투기수요를 근절하려는 목적이겠지요.

문제는 다주택자등을 비롯한 투기수요 억제 차원을 넘어서고 있다는 겁니다. 즉 1주택자라고 하더라도 거주를 하지 않으면 불이익을 보는 정책이 나오고 있습니다. 사실 1주택이면서 임차(전세 혹은 월세)를 하고 있는 분들도 많습니다. 부모 봉양, 자녀 교육, 직장 발령 등등의 이유겠죠. 이 분들을 투기세력이라고 할 수는 없을 겁니다. 그러나 투기와의 전쟁을 선포하면서 휘두르는 칼날에 이런 선의의 피해자가 생기고 있습니다. 

상기 이미지에서 보듯, 8.2대책(17년때) 1주택 비과세에 대해 2년 거주 의무가 생겼습니다. 이건 그 전에도 부동산 경기상황에 따라 거주요건이 있었다 없었다 조정을 했었기 때문에 나올만한 내용입니다. 더구나 8.2대책 전에 구입한 주택은 소급적용을 받지 않아 여전히 거주요건이 의무가 아니므로 충분히 이해할 수 있죠.

그러나 작년 12.16대책 때 장기보유특별공제(이하 장특공)의 거주요건 강화는 충격이 좀 컸습니다. 일단 장특공에 거주요건이 의무화가 된 적이 과거에 없었던 점이 놀라웠고 또한 실질적인 소급 적용이나 마찬가지로 정책이 나왔기 때문입니다. 앞서 말씀드렸듯 1주택 비과세 거주요건은 8.2대책 이후에 구입한 것만 적용합니다. 그러나 장특공 거주요건 강화는 언제 취득을 한 부동산이든, 내년(21년)부터 바로 적용이 됩니다. 기간의 유예를 주었다고 하지만 사실상 소급적용을 한 것이라서 논란이 많습니다.

이 뿐만 아니라 재건축으로 새 아파트를 받으려면 2년 거주의무를 채워야 합니다. 재건축은 가격은 비싸지만 주거 환경은 좋은 편이 아니기에 전세 가격은 저렴합니다. 그래서 소유주는 주로 전세를 놓고 다른 곳에 거주합니다. 그런데 신축 아파트를 받기 위해서는 거주를 의무로 해야하니 울며 겨자먹기로 소유주가 이사를 오게 되고, 기존에 거주하던 상대적 저소득 계층은 집을 비워주어야 합니다. 가뜩이나 최근 전세부족 현상이 심화되고 있는데, 이 제도 역시 일조를 할 것으로 보입니다.

분상제가 적용되는 민간아파트 역시 내년(21년) 2월부터는 5년 실거주 의무가 부여됩니다. 당연히 신축 아파트가 준공하며 나오는 전월세 물량이 또 줄어듭니다. 이래저래 전셋집 구하시는 분들의 고충이 클 것 같네요. 정부는 내가 거주할 집이 아닌 다른 집은 사지 말라는 시그널을 주고 있습니다. 그것은 다주택자든, 유주택자든 심지어 무주택자든 거주할 집만 사라고 합니다. 이를 어길시에는 대출규제 및 징벌적 세금을 부과하고 있습니다. 

결국 우리 사회를 1가구 1주택으로 만들겠다는 의지로 비춰집니다. 아무 생각 없이 좋은 것 같다고 생각하시는 분들이 있는데 상당히 위험한 생각입니다. 사실상 거주이전의 자유도 박탈당하고 있고, 사유재산권 침해 얘기도 꾸준합니다. 더구나 부동산을 공공재적 성격으로 본다면 앞으로 이런 정책은 계속될 것으로 보입니다. 그러나 부동산은 공공재가 아닙니다. 물론 공공재로 보는 나라도 있습니다. 이런 나라에서는 토지를 무조건 국가의 소유로 보고 사유재산을 인정하지 않습니다. 그럼에도 거래가 되는 것은 땅 위의 건물을 소유하거나 혹은 국가와 지분제로 공유하거나 장기임대(20년~100년) 형식으로 소유권을 얻게 되는 겁니다. 

하지만 우리나라는 완벽한 사유제산제도를 운영하고 있습니다. 그런 상황에서 갑자기 부동산을 공공재로 규정하고 급작스런 변화를 강행하는 것은 상당한 사회적 혼란을 초래할 수 있습니다. 안타깝게도 부동산 정책기조가 바뀔 것으로 보이진 않습니다. 아무쪼록 개인별로 현명한 대처를 하시길 바라며, 전세가 상승 및 매물품귀현상 등등 어지러운 형국이 빠르게 안정을 찾았으면 하는 바람입니다. 감사합니다. 

 이승훈 소장.