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by 이승훈소장 Dec 29. 2020

인구감소, 공급과잉으로 인한 부동산폭락에 대한 고찰

"부동산은 장기우상향한다"

물로 위 말은 지금까지는 사실이었습니다. 그러나 미래에도 그럴 것이라고는 단정지을 수 없습니다. 물론 저는 확고히 믿고 있습니다만...

과거의 50년간 부동산 가격변동 데이터를 보면 IMF와 글로벌금융위기 외에는 부동산의 가격은 상승했습니다. 그보다 더 과거의 데이터는 찾아보기 쉽지 않지만, 제 지인 중 "쥰" 이라는 필명으로 역사와 부동산에 조예가 깊은분의 자료와 설명을 들어보면 백여전 전에도 그리고 그 이전에도 사유재산이 인정되는 한 시간의 흐름에 따라 실물자산의 가격은 상승했습니다. 비단 우리나라 뿐만은 아닐겁니다. 생각해보면 매우 당연한 것이, 실물자산의 가치는 가격으로 표현되고, 가격은 장기적으로 화폐량의 공급량에 따라 등락할 것인데 화폐는 매년 발행이 되지 축소되는 경우는 없으므로 화폐의 공급량은 증가, 이로써 실물자산의 가격은 상승하게 되는 것입니다.

그러나 최근(십수년 전부터 존재하긴 했지만) 부동산의 장기우상향이 허구하는 주장이 많이 나오고 있습니다. 지금까지와는 다르다는 것이죠. 많이 들어보셨죠. "이번엔 다르다 (This time is different)"

그들이 주장의 근거로 내세우는 것은...

첫째, 지금까지는 인구가 늘었지만 앞으로는 줄어들게 되므로 수요가 줄어 가격이 하락한다.

둘째, 과거에는 공급이 부족했지만 현재는 주택보급율이 100% 달성했으므로 가격이 상승하지 못한다.

셋째, 저금리 상황에서는 유동성에 의해 가격이 상승하나, 금리가 높아지게 되면 필연적으로 하락을 막지 못한다.

대략 위와 같습니다. 할 말이 너무 많아서 입이 근질근질하지만 글쓰기가 귀찮으니 아주 짧고 굵게 반박을 해보겠습니다. 일단 첫째와 둘째는 평균의 함정에 빠진 주장입니다. 먼저 사실관계부터 확인해 보겠습니다. 통계기관별로 시기의 차이는 있으나 결국 인구가 줄어드는 것은 팩트, 그러나 전국의 인구수가 줄어든다는 것은 모든 도시에서 일정하게 감소한다는 의미가 아닙니다. 이건 이론이나 수학이 아니라 사회학적 현상입니다. 그러니까 상식선에서 생각해봐도 인구가 줄어들게 되면 지방의 소위 읍, 면, 리 단위의 마을이 먼저 소멸될겁니다. 그리고 이런 현상은 지금도 우리가 심심치 않게 목도하고 있는 모습입니다. 이미 젊은 사람들은 시골에서 낳고 자랐다고해도 서울로 상경하길 희망하고 실제로도 그렇습니다. 시골은 어르신들만 남은 경우가 많습니다. 이 분들이 수명을 다하고 가실 때쯤이면 그 마을은 점점 존속하기 힘들어지고 결국 소멸하게 됩니다. 그러나 서울 이하 대도시는 인구가 줄어드는 시점이 되어도 여전히 왕성한 인구를 자랑하고 오히려 늘어날 가능성도 배제할 수 없습니다. 전체적인 인구가 줄어드는 대신 인구의 집중화 현상이 생길 테니까요.

그러니 첫 번째 주장을 수정하여 올바른 표현으로 바꾸면 "인구가 줄어들게 되면 지방의 일부 지역의 부동산가격은 하락한다"가 됩니다.

두 번째 (둘째, 과거에는 공급이 부족했지만 현재는 주택보급율이 100%를 달성했으므로 가격이 상승하지 못한다)도 비슷하게 허점이 보입니다. 주택보급율 100%는 전국단위 평균입니다. 서울은 여전히 100%가 되지 못했습니다. 혹은 통계기관에 따라 100% 달성했다고도 합니다. 그러나 정작 중요한 것은 서울도 100% 주택보급율이 달성되어도 여전히 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 여의도지역 등등 특정 지역의 주택가격은 심각한 수급 불균형(수요초과 혹은 공급부족)을 이룰거라는 겁니다. 외부의 수요가 여전히 그 지역을 원하니까요. 그러니 이런 지역의 집값은 주택보급율 100% 달성 여부와 무관하게 지속적인 가격 상승을 하게 됩니다. 이런 식으로 논리를 전개하여 얻을 수 있는 결론은 "토지라는 물리적 한계로 인해 주택을 공급할 수 있는 지역량은 차등하며 수요량 역시 차등하다. 때문에 일부 핵심(인기)지역은 추가 공급이 어렵고 항상 대기수요가 존재하여 가격이 상승한다" 가 됩니다.

세 번째는 금리에 대한 얘기입니다. 이 역시 매우 쉽게 설명이 되는 부분입니다. 여기서는 앞선 두 가지와 다르게 사실관계에 대한 이견이 있습니다. 전망에 대한 이견이라고 할 수도 있고요. 먼저 저는 현재의 저금리 기조가 앞으로도 계속 갈 것이라고 봅니다. 물론 지금처럼 0.5% 수준의 어처구니 없는 저금리는 아니죠. 그러나 코로나 사태가 해결되고 경기가 회복되어서 예전처럼 3% 이상의 금리가 나올 수 있을까? 저는 쉽지 않다고 봅니다. 제 생각에는 2~3% 수준에서 횡보하면서 금리를 유지할 겁니다. 이 수준도 보수적으로 생각한거고, 사실은 2% 내외에서 움직일 것이라고 예상합니다.

이런 생각의 근거는 전세계적인 저금리 기조입니다. 일본, 유럽은 당연하고 북미 쪽도 그러합니다. 그리고 대다수의 나라들이 금리를 낮추는 추세입니다. 지금은 코로나 회복 때문이겠지만 이후에도 수출증대 및 경기부양의 효과가 있기 때문에 저금리를 유지하겠죠. 다른 나라들이 모두 저금리 정책을 쓰고 있는데, 우리나라만 고금리로 간다구요? 말도 안 되는 얘기죠. 그러니 일단 고금리에 대한 걱정은 기우에 그칠 것이라 판단하고 있습니다.

백번 양보해서 금리가 올라간다고 해보죠. 금리를 올릴 경우란 어떤 시기일까요? 경기가 좋을 때인가요, 나쁠 때인가요? 모두 아시다시피 경기가 좋을 때입니다. 금리를 올려도 될 정도로 경제가 튼튼해졌다는 의미입니다. 금리를 인상함으로서 유동성은 약해지겠지만 시장상황이 좋기 때문에 급락이 발생하지 않습니다. 더구나 금리의 상승은 예전처럼 1~2%씩 마구잡이로 올리지 않습니다. 0.25%의 점진적 금리인상이 됩니다. 금리는 내릴 때보다 올릴 때 훨씬 더 조심스럽습니다. 그만큼 국민에게 부담이 되기 때문이죠. 그래서 금리인상 전에 정부가 구두개입도 하고 여러 금융기관에서 언론에 미리 금리에 대한 인상여부를 넌지시 알리고 여러분들은 이런 언론의 보도를 통해 미리 금리인상 여부에 대해 감을 잡게 됩니다. 국민들이 미리 대비하여 혼란을 최소화하려는 것이죠. 그리고 한 번 금리를 올리면 적어도 연속으로 올리지 않습니다. 국민들이 그 금리에 충분히 적응이 될 때까지 기다립니다. 그리고 적응이 충분히 되었다고 판단되고 여전히 경제가 좋다면 다시 0.25% 수치로 올라가게 됩니다.

이렇듯 금리는 급작스런 고금리가 되기가 어렵고, 금리가 인상된다고 해도 경기가 좋아졌다는 전제가 깔린 상황이고, 매우 점진적 형태의 인상이 될 것이기 때문에 이로 인한 부동산의 가격폭락은 소설에 불과합니다. 일부 책에서는 금리가 8%가 되면 부동산이 폭락하고 어쩌구저쩌구 하는데, 제가 소설이라고 말한 이유를 아시겠죠? 8% 금리가 우리나라에서 앞으로 존재할까요? 금융위기가 오지 않는 한 절대 그런 일은 없습니다.

이처럼 터무니없이 주장한다는 것은 반대로 “향후 -3%의 금리가 올테니 부동산이 미친 듯이 폭등할 겁니다” 수준의 말도 안 되는 얘기입니다. 그러니 금리로 인한 부동산 폭락에 대한 걱정은 접어두셔도 괜찮습니다. 그러니 세 번째 주장은 전제 자체가 잘못되었습니다. “금리가 높아지면 부동산이 하락한다” 는 말은 얼핏 들으면 맞는 말 같지만 “금리가 미친 듯이 그리고 급작스럽게 높아질 경우에만 부동산이 하락한다” 정도로 바꿔야 맞는 말이 되고 이와 같은 일은 실제로는 일어나지 않을 겁니다. 좋은 하루 되세요~^ ^

이승훈 소장.