“집값 못 내려” “그 값엔 안 사”…
매도 대 매수 힘겨루기 길어지나
매도자와 매수자의 힘겨루기가 길어지고 있습니다. 상승폭은 지속적으로 둔화되고 있으나 하락세로 접어들진 않았고 그러나 7월에 0.11% 상승에서 8월에는 0.02%, 현재는 0%에서 횡보를 보이는 모습입니다. 확실히 매매시장은 한풀 꺾인 모습입니다. 최근 주택시장 동향도 매도우위에서 매수우위로 지표가 바뀌었다고 합니다. 추석 이후 흐름을 지켜봐야겠지만 코로나를 비롯한 경제 전반이나 정부의 강경한 부동산정책 기조를 봐서는 쉽게 상승을 점치기는 어려울 것으로 보입니다.
무엇보다 매수심리가 약해짐으로써 비싼 가격에는 구입하지 않겠다는 심리가 기저에 깔린다면 여전히 신고가를 기준으로 호가를 부르고 있는 현재의 매도희망가는 거래가 되기 힘들 것입니다. 이러다보니 매도자는 가격을 낮추지 않고 매수자는 가격을 따라가지 않으면서 보합 흐름이 강화되고 있습니다. 이런 상황은 장기화될 조짐을 보이고 있습니다. 매도자는 매도시 납부해야 할 양도세가 부담스럽기에 실제 매물을 내놓은 사람은 거의 없는 상황입니다. 매수 쪽은 강남 등 핵심지역의 매수세력은 항상 존재하고 있습니다. 다만 이들도 지금 금액보다는 조금 더 낮아져야 매수를 실행에 옮길 겁니다. 결국 당분간 매도, 매수의 힘겨루기는 이어질 겁니다.
그렇다면 이런 상황이 지속되면서 시간이 지나면 어떤 상황이 벌어지는가 입니다. 사실 이에 대한 정답은 거의 확실해 보입니다. 핵심 지역은 여전히 강보합을 유지하면서 매우 안 좋은 상황에서도 일시적 조정기 후 반등을 이루어낼 것이고, 사람들이 선호하지 않는 지역은 가격 하락이 일어날 겁니다.
왜 그런지 살펴봅시다.
무주택자들은 매도자가 될 수 없습니다. 시장에 공급자 역할을 할 수 있는 것은 오직 유주택자입니다. 이 중 1주택자 역시 거의 매도하지 않습니다. 갈아타기 할 경우에 매도하는 경우가 대부분인데 현재의 양도세를 부담하며 갈아타기를 하는 어렵기에 1주택자의 매물이 시장에 출현하기 어렵습니다. 결국 다주택자들이 주택 공급의 핵심입니다. 이들은 좋은 부동산과 상대적으로 덜 좋은 부동산 혹은 안 좋은 부동산 등을 가지고 있습니다. 다주택이 부담스러워 무언가를 처분해야 한다면 십중팔구는 덜 좋은 부동산 혹은 안 좋은 부동산을 매도합니다. 부동산이 좋고 나쁘고는 종합적으로 판단해야 하지만 가장 핵심은 위치가 어디에 있느냐 하는 '입지' 여부가 매우 중요한 요소입니다. 대체로 전국으로 보면 서울, 수도권 및 광역시 등이 좋은 부동산으로 평가받습니다. 그 외 부동산은 덜 좋은 부동산으로 평가됩니다. 이렇게 되면 이런 지역의 매물을 먼저 내놓게 됩니다.
한편 이런 지역은 서울 등에 비해 수요도 많은 편은 아닙니다. 최근 2~3년간 상대적으로 저렴한 가격을 무기로 서울 사람들이나 법인을 통해 가격이 치솟기도 했지만 법인은 6.17대책을 통해 이제 매물을 대부분 매도해야 할 상황에 이르렀고 다주택자들 역시 이런 지역의 부동산을 선처분할 겁니다. 여기에 외부 투자수요까지 빠져버린다면 '과다공급 + 적은수요' 가 형성되어 공급이 수요보다 큰 상황이 발생합니다. 그리고 이런 상황이 일정 시간동안 계속되면 드디어 가격이 떨어지게 됩니다. 이럴 가능성이 높은 지역들은 아무래도 비핵심지역이겠지요.
그래서 지금과 같은 매도, 매수 힘겨루기가 계속되면 비핵심지역의 부동산 가격이 떨어질 가능성이 존재합니다. 반면 핵심지역의 부동산은 그다지 걱정 없이 가도 됩니다. 핵심지역의 부동산까지 가격이 떨어지는 경우가 있긴 합니다. 국가가 휘청일 정도의 금융위기입니다. 글로벌경제위기 혹은 IMF 와 같은 사태입니다. 이럴 경우에 재테크 상품은 모두 위험합니다. 오직 달러와 금만이 여러분 재산을 지킬 수 있을 겁니다. 그렇다고 올지 안올지 모르는 금융위기에 대비하여 달러와 금을 대량 보유하는 것도 바보같은 행동이죠. 그러니 향후 경제 흐름을 잘 파악하면서 대비하셔야 합니다.
매도와 매수의 힘겨루기 상황에서 경제 회복의 신호가 보이면 어떻게 될까요? 이럴 경우에는 매수자들이 마음이 급해집니다. 부동산의 가격은 매도자의 호가로 이루어지는 경우가 많은데 결국 경기가 좋을 때는 부르는 게 값이 됩니다. 그럼 가격이 상승하기 전에 매수자들이 먼저 매수 제안을 하게 되죠. 이는 수요초과가 되어 가격이 상승하는 결과로 귀결됩니다. 코로나 사태, 정부의 부동산 정책변수, 경기변동성 등 내년 시장을 전망하는 것은 사실 거의 의미가 없을 정도로 변수가 많습니다. 우리는 추이를 지켜보면서 이에 맞게 각자 잘 대응해야겠습니다. 준비 단디~ 하십시오~^^
감사합니다.
