상계주공 3단지 분석과 향후 가격 동향
상계주공 3단지는 4호선, 7호선의 더블역세권 인근 단지로서 2213세대의 대단지 아파트입니다. 88년에 준공되어 재건축 연한 30년을 채운 상태이며, 안전진단을 받기 위해 준비하는 모습을 보이고 있습니다. 상계주공 아파트는 19단지까지 있고 그 외에도 80년대 후반에 지어진 아파트가 여럿 있습니다. 그런 많은 아파트 중에서도 3단지는 탁월한 입지와 괜찮은 지분율로 많은 사람들의 관심을 받는 곳입니다.
현재 3단지는 7억 원 초반대로 거래가 되고 있습니다. (24평형 기준)
상계 주공 아파트 중에서는 저층으로만 구성된 단지였던 8단지가 재건축되어 입주를 앞두고 있습니다. (20년 12월) 이 아파트의 호가는 무려 14억~15억입니다. (33평 기준)
불과 2~3년 전만 해도 이 동네의 분위기는 "노원구가 무슨 10억" 이었습니다. 실제로 8단지를 재건축한 '포레나 노원'의 33평 분양가격은 6억 원 내외였습니다. 프리미엄만 8~9억 원이 붙은 거죠. 그러니 주변의 단지들이 너도나도 재건축을 한다고 바람이 부는 것은 당연한 결과입니다. 지분이 더 커지거나 종상향이 되거나 재건축 정책이 완화된 것이 아님에도 포레나 노원의 대박 덕분에 사업성이 직접적으로 좋아졌기에 가격이 안 오를래야 안 오를 수 없는 상황이 된 겁니다. 8단지 쌩유~~ ^^
올해만 해도 1억 원은 상승한 것 같습니다. 현재의 분위기(20년 11월)는 연말이라는 계절적 요인과 여전한 재건축 규제, 종부세 폭탄 등의 기사가 나오면서 거래가 상반기나 여름처럼 활발하지는 않지만 꾸준하게 매물이 소진되고 있는 모습입니다. 어차피 재건축은 진행할 거고, 서울에서 신축 아파트기만 하면 최소 15억 원은 보장받기에 많은 분들이 구입하고 있는 듯합니다.
현장을 직접 둘러봤는데, 쾌적하고 살기 좋은 동네입니다. 주변에 불암산, 도봉산, 수락산 등 등산 코스도 많고 창동기지 창 개발도 할 것이므로 쾌적하면서도 편의성이 뛰어난 지역이 될 겁니다. 또한 베드타운의 이미지를 벗고 직주근접성도 높아질 것으로 기대됩니다.
최근 기존 전세가격과 신규 전세가격이 워낙 큰 편차를 보여 매물별로 실투자금은 많이 상이합니다. 하지만 작은 평수는 3억 미만의 금액도 투자가 가능하고 24평의 경우 3억 5천 ~ 4억 정도 수준이면 전세 안고 투자가 가능합니다. 작은 금액은 아니지만 사실상 서울에서 이만한 금액으로 투자처를 찾을 곳도 마땅치 않은 상황이기에 충분히 좋은 투자라고 생각됩니다. 지금은 비록 위치상 서울의 끝자락에 위치하여 제대로 된 평가를 받지 못하고 있지만 재건축이 본격화되면 우리가 상상할 수 없는 금액으로 올라서게 될 겁니다.
솔직해져 봅시다. 누가 8단지(포레나 노원)가 입주할 때 15억 원이 될 거라고 예상했었나요? 장담컨대, 5000만 국민 중 단 1명도 이 정도 금액 예상한 사람 없을 겁니다. 상대적으로 세대수가 작은(1062세대) 2020년 아파트가 15억 원이라면, 더 역세권이고 더 크고 더 새것인 아파트의 가격은 얼마가 돼야 정상인가요? 노원구가 예전의 노원구가 아닙니다. 그럼에도 아직 투자금액이 작은 편입니다. 충분히 관심을 가지셔도 될 듯합니다~
이승훈 소장.
