경기지역 빌라가격이 상승하는 것의 의미!
수도권 아파트 고공행진에 이어 서울의 빌라 가격 상승 그리고 이제는 경기도의 빌라 가격이 상승하고 있다고 합니다. 저는 이 기사를 보면서 가격 상승세가 쉽게 잡히지 않겠구나 생각했습니다. 저를 오래 전부터 봐왔던 분이라면 제가 주장하는 내용 중 하나가 투자로서 경기도의 빌라는 사지 말라는 것도 있다는걸 아실겁니다. 부동산컨설턴트이자 중개업자로서 수 많은 고객에게 집을 사드렸습니다. 제 전문분야는 주거용 부동산이라 대부분은 아파트와 빌라입니다. 아파트는 서울과 경기 지역을 아울러서 거래해드린 반면, 빌라는 오직 서울에만 사드렸습니다. (재개발 빌라 제외)
왜냐하면 경기권의 빌라는 모든 지역이 그런 것은 아니지만 상대적으로 상승액과 상승률이 떨어지기 때문입니다. 일단 수요측 분석부터 해보겠습니다. 여러분은 아파트와 빌라 중 한 채를 무상으로 준다고 하면 어떤 것을 가지실까요? 위치, 연식, 평형 등 다른 조건은 모두 같다고 가정합니다. 사람마다 틀리다고 하더라도 십중팔구 아파트를 선택하실 겁니다. 그만큼 아파트는 빌라가 가지지 못한 장점을 지녔습니다. 간단하게 나열해도 커다란 아파트단지, 넉넉한 주차장 그리고 입주민이 이용할 수 있는 커뮤니티 등등. 그렇기에 우리는 아파트를 선호합니다. 선호도가 높은곳에 수요가 몰리고 수요가 몰리는 곳은 가격이 상승합니다. 빌라보다 아파트가 비싼 이유는 바로 이런 점들 때문이죠.
반면 빌라는 수요가 적기 때문에 가격이 잘 오르지 않습니다. 단 서울의 빌라는 예외입니다. (제가 평소에 서울이라고 표현하는 것은 말 그대로 서울만 얘기하는 것은 아니고 그에 준하는 핵심도심을 뜻하는 단어입니다.) 왜냐하면 서울은 아파트 공급이 그 수요를 따라가지 못하기 때문이죠. 그래서 서울에서 아파트를 구입하지 못하는 사람들이 엄청나게 생겨납니다. 이 수요자는 두 부류로 나뉘어집니다. 서울에서 빌라를 구입하는 케이스, 경기도로 나가 아파트를 구입하는 케이스. 그래서 서울의 빌라는 가격이 상승합니다. 상당한 수의 수요가 존재하는 것이죠.
여기까지 설명드리니 왜 지방의 빌라는 가격이 상승하지 않는지 이해가 되시죠? 아직 감이 안 오신 분들을 위해 보충설명 드리자면, 빌라는 아파트에 비해 사람들이 선호하는 주거지가 아닙니다. 그러니 아파트가 부족할 경우에 비로소 빌라를 찾게 됩니다. 서울은 아파트가 부족합니다. 혹은 매우 비싸서 구입할 엄두가 안납니다. 등등 어떤 이유가 되어건 빌라를 구입할 수요자가 많아져야 가격이 올라갑니다. 그런데 지방은 아파트 가격이 저렴합니다. 또한 공급이 충분합니다. 일시적으로 아파트 공급이 부족해지면 그냥 옆에 빈 땅(나대지)에 아파트를 또 건립하면 됩니다. 그러니 지방의 빌라는 수요가 없어 가격이 상승하기 힘듭니다. 왜냐? 서울과 경기도의 가장 큰 차이점이 있기 때문인데 바로 추가적인 아파트 공급 여부입니다. 이번 3기 신도시에서도 보셨듯 서울은 공급할 곳이 (재개발, 재건축을 제외하고) 전혀 없지만, 경기도는 찾아보면 아파트를 공급할 땅이 여전히 꽤 있습니다. 그러니 가격 상승률이 차이가 날 수 밖에 없습니다.
그럼에도 경기도 빌라 가격이 상승하고 있다는 것은 경기도의 아파트 가격이 많이 높아졌다는 점, 추가적인 아파트 공급물량이 당분간 나오기 힘들다는 점 등이 반영된 결과라고 하겠습니다. 정부는 불과 2년전까지도 공급은 충분하다고 단언했습니다. 이 오판 하나가 대한민국 부동산 시장에 불러온 나비효과는 실로 엄청납니다. 부동산은 사람들의 심리도 매우 중요합니다. 왜냐하면 여러분들이 실제 부동산을 사고 파는 주체이기 때문입니다. 즉 공급자이면서 수요자이기도 한 것이 바로 여러분들 자신입니다. 그렇기에 사람들이 어떤 생각을 가지느냐에 따라 부동산 가격에 심대한 영향을 미칩니다. 앞으로 공급이 충분할 것으로 생각했다면 가격이 안정화될 것으로 판단하고 급하게 집을 구입하지 않을 겁니다. 그런데 지금 소위 영끌을 하면서 신고가를 갱신하는 이유는 향후 공급이 매우 부족할 것으로 판단하고 있다는 뜻입니다. 사람들이 이런 판단을 하는 것은 정부의 오판이 가장 크게 작용했구요. 뒤늦게 공급하려고 하지만 24전 전패의 전적 때문에 신뢰를 완전히 잃어버렸기에 회복이 되지 않습니다. 이외 여러 가지 복합적인 요인이 지금의 사태를 만들었겠지만 "공급물량 부족" 이 상황을 만든 것이 가장 큰 원인입니다. 공급이 부족하면 백약이 무효합니다. 모든 사태를 잠재울 수 있는 유일한 방법은 오직 "공급" 뿐입니다.
이승훈 소장.
