부동산 가격이 정말 많이 올랐다는 것에 대한 단상
부동산 가격이 많이 올랐기 때문에 가격이 하락한다는 얘기는 계속 나옵니다. 한 없이 올라가는 것은 없다. 올라갔으면 내려가기 마련이라는 말도 합니다. 과연 그럴까요? 오늘은 이 주제에 대해서 얘기해봅니다. 여러분들이 헷갈리는 것 중 하나가 많이 올랐으니까 떨어질 거라는 말입니다. 왜냐하면 왠지 그럴싸하잖아요. 꼭 맞는 말처럼 들립니다.
그런데 곰곰이 생각해보면 부동산과 같은 실물자산의 가격이 올라갔으니
떨어질 것이라는 말처럼 바보스러운 의견이 있을까요?
여러분은 예전에 비해 과자 값이 비싸졌으니 앞으로 싸지길 기대하나요? 라면 값이 올랐으니 이제 저렴하게 바뀔까요? 부동산 가격이 올랐으니 이제 내릴거라는 말은 거의 이 정도 수준의 의견입니다. 부동산과 같은 실물자산의 가격 형성은 단기적으로는 수급상황, 장기적으로는 화폐량의 발행 정도에 영향을 받습니다. 장기적으로 화폐량이 줄어들지 않는다면 가격 역시 내려갈 리가 만무합니다. 그럼에도 "올랐으니까 다시 내려가는게 정상 아니야?" 와 같은 말은 아무 생각 없이 직관적으로 해석한 겁니다.
물론 거품이 심하게 낄 경우 가격이 하락하는 경우가 있긴 합니다. 대표적으로 일본의 잃어버린 20년이 있죠. 그래서 틈만 나면 일본의 예를 가져와 우리나라 부동산 가격에 거품이 껴있다는 얘기를 합니다. 하지만 제 생각에 우리나라 부동산은 거품이 끼려면 아직 멀었습니다. 미국, 영국, 프랑스, 홍콩, 중국, 대만 및 심지어 일본 등 상당수 국가들의 핵심지역 아파트 가격은 평당 2억원에 육박하거나 상회합니다. 일본이 디플레이션을 맞이한 90년대 초에 일본의 강남이라 불리는 지역의 평당 가격은 16억원이었습니다. 우리나라는 30년이 지났지만 최고 비싸다고 불리는 강남대로의 땅도 6억원 내외입니다. 90년대 초 일본 동경의 아파트 가격은 20억엔 (200억원) 수준의 아파트도 많았습니다. 30년이 지난 우리나라는 100억원의 아파트도 없는 상황입니다. 우리나라가 일본을 10년 정도의 차이의 경제 주기로 따라간다고 했을 때 현재 우리나라의 집값은 일본과 비교하나 세계적으로 비교하나 아무 문제가 없는 상태입니다. 물론 해석은 각자 알아서 하세요. 저는 그렇게 결론지었습니다.
상품의 가격은 시간이 지날수록 계속 올라가는 것이 정상이지 올랐기 때문에 당연히 내려가는 것이 아닙니다. 금융위기, 과도한 공급, 실효성 있는 정책 등의 이유로 일시적인 보합 내지 하락이 일어나지 않는 것은 아닙니다. 하지만 장기 시계열로 봤을 때 부동산은 우상향 한다는 것에 이의를 달 수는 없습니다. 지금까지 수백년 간의 역사를 보아도 시간이 지나면 부동산 가격은 상승했습니다. 그것이 왜 이제 와서 느닷없이 가격이 떨어져야 하나요? 오히려 하락하는 것이 더 이상한 겁니다. 튤립버블에 대한 얘기도 많이 나옵니다. 하지만 튤립은 당시 단순 사치품이지 필수재가 아니었습니다. 그러나 부동산은 의식주의 하나로 누구나 반드시 필요한 필수품입니다. 사치품은 공급이 부족하여 가격이 올라가면 그냥 안 사면 그만이나, 필수품은 가격이 올라가도 사야 하므로 가격이 계속 치솟을 수밖에 없는 겁니다. 그렇기에 정부는 필수재의 공급을 충분히 원활하게 해주어 가격 폭등을 막아야 하는 겁니다. 현 정부는 이 지점에서 실수가 너무 많았습니다. 공급이 충분하다고 오판하여 원활한 공급을 해주지 못한 결과 작금의 사태가 나타난 겁니다.
부동산 가격은 비쌉니다. 10억 하던 아파트가 20억이 되었고, 5억이던 아파트가 10억원이 되었습니다. 그러나 공급부족이 계속되는 한 가격은 더 상승할 수 밖에 없습니다. 돈의 가치는 떨어지고 집을 구하지 못한 사람들은 불안에 떨고 있습니다. 내년과 내후년의 공급은 역대 최저 수준입니다. 최소한 2년은 가격이 더 상승할 겁니다. 그 이후에 대규모 공급이 있다고 가정해도 향후 2년간 오른 금액만큼 하락하기는 무척 어렵습니다. 그러니 아직도 집을 구입하지 못한 분들은 지금이라도 구입하라는 조언을 드리고 싶습니다. 감사합니다.
이승훈 소장.
