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by 이승훈소장 Apr 03. 2020

부동산 양극화 수도권과 지방, 서울과 경기도의 전망

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 20부

부동산 양극화 이대로 계속될 것인가?

수도권과 지방, 서울과 경기도의 부동산 전망

우리는 수년 전부터 '양극화' 라는

키워드를 많이 접하게 된다.19년 5월의 한 기사를 살펴보자.

<기사> 190424 비즈 한국

'될놈될' 굳어지는 부동산시장, '안될안'에게 희망은 없나

대출 억제 공급 확대 정책에 양극화 뚜렷... "정책 변화와 수요 한계에 변화 달려"

지금 부동산 시장은 '될놈될'(될 놈은 된다) '안될안(안 될 놈은 안 된다)으로 정리할 수 있다. 입지와 학군, 교통이 좋은 곳은 끊임없이 사람과 돈이 몰리는데 반해, 조건이 뒤처지는 동네는 제아무리 가격이 저렴해도 수요자들에게 외면 받는다. 이런 양그화 현상이 점점 더 뚜렷해지고 있다. 지난해 9.13 부동산 대책 이후 서울 집값이 26주(부동산 114 기준) 연속 하락했다. 대출을 억제해 수요를 누르는 한편, 공급을 늘리겠다는 정부의 정책의 영향이다. 특히 고양 창릉·부천 대장·남양주 왕숙·하남 교산 등 3기 신도시가 2기 신도시보다 도심접근성이 좋은 곳에 생긴다는 소식 이후 수도권 집값은 더 떨어지고 있다. 3기 신도시 발표 이후 서울이 0.02% 떨어진 것을 비롯해 광교 0.13%, 평촌 0.12%, 일산 0.03%, 판교 0.02% 각각 하락했다.

1기 신도시들은 학군과 생활 인프라가 전국에서도 손꼽힐 정도로 좋지만, 1992~1995년 입주한 노후 주택이 대부분이라 신규 입주 수요가 매매보다 전세로 몰리고 있다. 얼핏 부동산 시장이 냉각된 것처럼 보이지만, 강남 3구(강남/서초/송파) 등 대표적 부촌 단지는 상황이 다르다. 대치/개포/반포 등 고가 아파트가 밀집된 지역은 입지와 학군이 좋은 대단지의 가격 상승이 주변의 단지로 번지는 추세다.

이 지역 호가가 크게 올랐다. 2003년 입주한 서초동의 1100세대 규모의 아파트의 경우 129제곱미터(39평형)의 호가가 17억 1000만원에 달한다. 이 타입의 지난해 실거래가는 13억원대. 146제곱미터(44평형)의 경우 18억원에 매물이 나와 있다.최근 대단지 재건축 아파트가 들어선 대치동/역삼동도 그간 입지가 나빠 가격이 상대적으로 낮았던 단지들의 호가가 13억~14억원(80제곱미터 기준)에 달하고 있다. 가격이 내리던 잠실 엘스/리센츠/트리지움도 올 초에 비해 가격이 5000만~1억 원 가량 다시 뛰어 올랐다.

실제 반포래미안퍼스티지 등 고가 아파트에 거주하는 현금 부자들은 같은 단지의 급매를 모조리 사들이고 있다. 지난 22일까지 강남구의 아파트 거래량은 145건으로, 4월 전체 거래량(139건)을 넘어섰다. 송파구도 174건으로 전월의 158건보다 많았고, 서초구도 83건으로 전달 69건보다 증가했다. 월 기준으로 강남·송파구는 올 2월 이후 4개월 연속, 서초구는 3개월 연속 증가세다.

최근 강남권 분양시장의 ‘줍줍’(줍고 줍는다는 의미) 현상도 이와 같은 맥락이다. 9억 원 이상 주택의 중도금대출이 막힌 실수요자들이 청약을 포기하자 현금부자들이 재빨리 매입에 나선 것이다.

부동산 업계 관계자는 “일단 정부의 수요 억제 정책이 시장을 틀어막고 있는데, 정부의 정책 변화나 시장 수요가 한계를 넘으면 시장 분위기도 바뀔 것”이라고 내다봤다.

복잡하게 생각할 것 없이 부동사의 양극화는 피할 수 없다. 인구가 즐어들게 되면 소멸되는 지역과 더 활성화되는 지역이 생기게 된다. 한 번 생각해보자. 한 나라의 인구수 변동은 국가 간의 이동보다는 출생과 사망의 영향이 더 크다. 이민과 귀화가 예전보다 많아졌다고는 해도 태어나고 죽는 사람의 수보다는 상대적으로 적기 때문이다. 반면 한 나라에서 특정 지역의 인구수 변동은 출생, 사망 같은 자연발생적 원인보다 인구의 이동에 초점을 맞춰 분석해야 한다. 대충 이해하셨겠지만, 지역의 인구수 증감은 자연발생적 원인보다는 인구의 이동이 더 큰 요인이기 때문이다.

그렇다면 우리나라에서 인구가 줄어드는 것은 피할 수 없다. 하지만 인구의 감소가 두드러져 소위 말하는 '지역소멸'을 가장 먼저 맞이할 곳은 안타깝게도 수도권이 아닌 지방의 구도심이다. 쉽게 말해 00구 00동보다 00면 00리가 먼저 소멸될 것이란 뜻이다. 이런 곳의 부동산은 더 이상 가망이 없다. 지금까지는 인구가 증가하였고, 경제가 활성화되었고 나름 높은 경제성장률을 꾸준히 기록하였다. 하지만 앞으로는 인구가 감소하고 경제상승률은 둔화되면서 낮은 성장률로 고착화될 것이다. 이런 모습은 미국, 일본, 유럽 등의 선진국을 보면 쉽게 알 수 있다. 우리나라 역시 GDP 3만불을 달성하는 등 적어도 경제적으로는 선진국 반열에 올라섰다. 이렇게 바뀌는 시대에서 맞이할 변화가 바로 양극화이다. 인구가 늘지 않는다는 것은 더 이상 공급이 필요없다는 의미이다. 양적인 측면의 한계를 맞이한 것이다. 이제는 예전처럼 공급하면 누군가가 사는 수요초과 시대는 끝이났다. 한편 가진 사람은 만족하지 않는다. 그럼 그들은 어떻게 행동할까? 간단하다. 더 나은 것을 원하게 된다. 인간이란 항상 더 나은 삶을 동경한다. 그리고 목표를 이뤄내기 위해 애쓴다.