3기 토지보상금 50조, 과연 수도권의 운명은??

3기 신도시는 곧 사전청약을 시작하지만 개인적은 판단으론 입주는 빨라야 2026년 이후가 될 겁니다. 그리고 향후 2년간은 준공기준으로 서울의 공급물량이 태부족 상태라서 가격은 오른다고 생각됩니다. 2023년 이후부터 서울에 공급물량이 다시 많아집니다. 그래서 2023년경에는 가격이 하락한다는 의견도 많아지고 있습니다. 글쎄요. 제 생각에는 상승폭이 줄어들겠지만 가격이 하락하는 모습이 쉽게 그려지진 않습니다.

그 이유는 먼저 공급물량이 서울의 재개발, 재건축 등이 많습니다. 무슨 뜻인가하면 누구나 좋아하는 상품이 많아진다는 거에요. 우리가 지방에 3000세대만 공급되도 미분양이 나는 반면 서울에 3만세대가 공급되도 가격이 쭉쭉 오르는 이유는 입지 차이로 인한 수요량의 차이 때문입니다. 공급 숫자만 보면 공급이 적은 지방이 오르고 서울이 떨어져야 할 것 같지만, 지방은 수요가 2000명, 서울은 수요가 5만명이라면 지방은 하락, 서울은 상승 그림이 나올 수 있는거죠. (여기에 나온 수치는 모두 이해를 돕기 위한 예시입니다)

그래서 2023년 이후 공급량 수치 자체가 상승하는 것은 인정하나 그것이 가격 하락으로 이어질 것으로 보지는 않아요. 물론 23년경의 수요자 역시 감소하여 가격이 하락한다고 주장하나 저는 수요자의 급감이 될 것으로 판단하지는 않습니다. 물론 변수는 무척 많아요. 정권을 누가 잡느냐에 따라서도 부동산 시장은 반응은 전혀 달라질 겁니다. 그 외에도 코로나변수, 산업혁명 및 언택트 시대로 빠르게 진입하면서 나타나는 사회 환경, 저금리 기조를 유지할 것인지, 시중 유동성 흡수는 어떻게 할 것인지 등에 따라 결과는 달라지겠죠.

만약 지금처럼 강한 수요억제책을 쓰면서 시장에 공급이 많아지면 분명히 가격은 하락합니다. 그러나 그럴 경우 가장 먼저 가격이 하락하는 주택은 어떤 걸까요? 서울일까요, 지방일까요? 고가주택일까요, 저가주택일까요? 여러분도 직감하시겠지만 지방의 저가주택부터 가격이 하락합니다. 피해는 실수요 서민층부터 올 수 있다는 겁니다. 정부의 딜레마는 이거죠. 부동산 가격의 하락을 유도하고 싶으나 그로 인해 피해보는 것이 투기꾼이 먼저가 아니라 일반 대중이라는 겁니다. 그래서 종부세 등을 통해 투자자의 불로소득을 어떻게든 환수하려는 정책을 쓰고 있는 거구요. 물론 잘못된 시점에 급격한 변화로 인해 지금까지는 부작용만 발생했을 뿐입니다만..

정부의 딜레마는 또 있습니다. 바로 공급대책입니다. 대규모 공급을 위해서는 개발을 해야 합니다. 그것이 재개발이 되었든, 재건축이 되었든, 신도시가 되었든 뭔가를 새롭게 해야 합니다. 이 과정에서 필연적으로 수익을 얻는 사람이 생깁니다. 그러나 정부는 이런 것도 불로소득이라며 재개발, 재건축에 대해 규제를 하고 있습니다. 그러면서 정부가 직접 신도시를 만들며 진두지휘하고 있습니다. 여기까지는 그래도 이해할 수 있습니다.

그러나 신도시 역시 수익을 얻는 사람들이 생깁니다. 바로 토지보상금이죠. 그리고 3기 신도시가 대규모 공급프로젝트다보니 토지보상금 규모도 엄청납니다. 약 52조 정도라고 합니다. 무시무시하죠. 이것이 대부분 수도권에 밀집되어 있으니 이 지역의 가격상승에 힘을 보태게 되겠죠. 지금 신도시를 만들고 많은 공급을 하는 이유 중 가장 큰 것이 부동산가격의 안정화인데, 아이러니하게도 이로 인해 부동산 시장가격을 더 밀어주는 역할을 하게 된다는 겁니다.

그렇다고 안 할 수도 없죠. 그러니 진퇴양난의 늪에 빠져버렸습니다. 최소 2~3년간 부족한 공급, 막대한 토지보상금, 경기 위축으로 인한 풍부한 시중 유동성, 이 3박자가 향후 2~3년간 시장을 지배합니다. 결과는 초등학생도 알 수준입니다. 5~6년 뒤 막대한 공급으로 인해 가격이 하락할지라도 2021년 현 시점의 가격까지 하락할 가능성은 거의 없다고 봅니다. 그렇기에 여전히 시장에 진입하여 집을 구입하라고 오늘도 저는 강조하는 거구요. 물론 자금력이 되시는 분들에게 드리는 말씀이죠.

자금여력이 부족하시다면 다른 방법을 찾아야겠죠. 적극적으로 특별공급을 노리는 겁니다. 신혼특공, 생애최초취득 등이요. 이런 것도 어렵다면 임대아파트를 찾아 들어가야죠. 그리고 종자돈을 모아 빌라라도 사는 겁니다. 그렇게 하나둘씩 자산을 늘려가시면 됩니다.

제가 유튜브를, 블로그를 시작할 때부터 향후 수년간 공급이 수요를 앞지르기 전까지는 사이클상 가격은 계속 상승할 수 밖에 없다고 강조했습니다. 아직도 상승사이클에 있습니다. 과거의 금액을 생각하면 아쉽지만 2~3년 뒤 지금처럼 또 다시 후회하지 않으시려면 용기가 필요합니다.

건투를 빕니다!!이승훈 소장