2.4 대책 ! 그 본질에 대하여 !
2.4 대책의 여파가 시장을 뒤흔들고 있습니다. 부동산에 관심 있으신 분들은 이미 내용을 대부분 파악하셨겠지만 일부는 겉핥기식 내용만으로 이해를 하고 있어서 그 본질에 대해 알려드리고자 글을 작성합니다. 작년 말 최장수 국토부장관이었던 김현미 전 장관의 후임으로 변창흠 장관이 내정되었습니다. 우스갯소리로 "쓰레기차 보냈더니 똥차가 왔다." 라며 회장될 정도로 변창흠 장관의 부동산 정책 역시 반시장적인 모습을 보입니다. 그리고 드디어 변장관의 첫 번째 대책 (현 정부의 25번째 대책) 이 발표되었습니다.
요약하면서울에 대규모로 공급하되, 민간에서 개발하면 집값이 올라가니 공공주도형으로 가겠다. 그리고 공공주도형은 공익적 목적이 강하니 2/3의 동의만으로 개발을 진행하겠답니다. 즉 66.7%의 동의만 얻으면 나머지 33.3%는 현금청산이 되는 겁니다. 현금청산의 의미는 말 그대로 현금가로 소유권이 청산(국가로 소유권 이전) 되는데, 그 현금가격이 시세가 아닌 감정평가 가격으로 진행됩니다. 감정평가는 주택공시가격을 많이 참고합니다. 결국 시세의 60% 선에서 내 집을 뺏기는 겁니다. 대단히 반시장적인 형태의 개발입니다. 공익적 목적을 위해서 일부가 희생해야 된다는 논리 같은데, 그 공익적 목적의 범위가 어디까지인지 묻고 싶습니다. '과잉금지의 원칙' 이라는 헌법상의 원칙이 있습니다. 네이버를 참조하여 적어드립니다.
요약 / 국민의 기본권을 제한함에 있어 한계를 규정한 헌법상의 원칙.
'비례의 원칙' 이라고도 한다. 헌법 제 37조 제2항은 '국민의 모든 자유와 권리를 국가안전보장, 질서유지, 공공복리를 위해 필요한 경우에 한해 법률로 제한할 수 있으며, 그 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용은 침해할 수 없다'는 과잉금지의 원칙을 명시하고 있다.
국민의 기본권을 제한하는 법률이 과잉금지의 원칙에 맞게 제정되려면 ① 목적의 정당성 ② 방법의 적절성 ③ 피해의 최소성 ④ 법익의 균형성이라는 요건을 갖추어야 한다. 이 중 어느 하나라도 침해할 경우 헌법상 위헌 (違憲) 으로 판단할 수 있다. 목적의 정당성은 개별 법률의 입법 목적이 헌법에서 말하는 국가안전보장, 질서유지, 공공복리에 해당해야 함을 말한다. 방법의 적절성은 입법 목적을 달성하기 위한 방법이 효과적이고 적절해야 함을 의미한다. 피해의 희소성은 입법 목적이 정당하더라도 다른 대안이 없을지를 고찰하여 기본권이 최소한으로 제한받는 방향을 모색해야 한다는 것을 말한다. 법익의 균형성은 입법을 통해 보호하려는 공익과 그로 인해 초래되는 사적 불이익을 비교했을 때, 규제함으로써 보호되는 공익이 크거나 적어도 둘 사이 균형이 유지되어야 함을 의미한다. 네이버 지식백과 과잉 금지의 원칙 [過剩 禁止- 原則] (두산백과)
국민의 기본권을 제한할 경우 그 한계에 맞게 해야 된다는 겁니다. 정당성, 적절성, 최소성, 균형성이 모두 필요한데, 저는 4가지 모두 문제가 있다고 보며 최소한의 최소성, 적절성 측면에서 큰 결함이 있다고 생각합니다. 그래서 이로 위한 위헌청구가 앞으로 반드시 나타나게 될 겁니다. 사실 과잉금지인지 아닌지는 법리로서 다퉈볼 사안이기 때문에 지금 현재로서는 위헌이다 아니다를 논하기는 힘듭니다. 그러나 충분히 논란이 되고 다툼의 여지가 큰 상황입니다.
정부가 법리검토를 끝냈다고 하지만 제가 볼 때는 입맛에 맞춰 그런 식으로 해석하는 의견만 편향적으로 들었다고 봅니다. 결국 법관들이 어떻게 생각하느냐에 따라 결과는 달라지며 이럴 경우 큰 혼란에 휩싸이게 될 겁니다. 그리고 현재의 정책이 법리적인 부분에서 문제가 없다고 해도 실제 소유주들의 강한 저항에 부딪히게 됩니다. 그래서 동의율 2/3 이상이 나오는 지역이 거의 없을 것으로 개인적으로 판단합니다. 이럴 경우 말만 83만호 공급이지 실제로는 8만 3천호 공급도 어려울 겁니다. 현실성 없는 대책에 화려한 미사여구만 가져다 놓은 정책 보고서를 보니 답답한 심정입니다.
감히 단언하건데, 이번 대책으로 인해 집값은 또 뛰게 됩니다. 지금은 대책이 나온지 얼마 되지 않아 사람들이 서로 눈치를 보고 해석이 분분하여 어찌할 바를 모르지만 조금만 지나 실체를 파악하게 되면 이것이 얼마나 허무맹랑한 계획인지 알게 됩니다. 이럴 경우 현재의 공급 태부족 현상과 여전히 막대한 유동성이 결합하여 가격은 한바탕 더 뛸 가능성이 높습니다. 지금 시점, 가격이 더 올라간다고 말하면 많은 사람들이 믿지 않습니다. 또한 하락론자들은 저의 이런 주장을 들으면 하는 얘기가 "아직 못 팔았냐", "마지막 발악을 한다", "그렇게 좋으면 너나 사라" 등 바보같은 헛소리만 해댑니다. 그리고 그런 사람들의 주장을 믿으며 집값이 떨어지길 기대하는 수많은 사람들이 있습니다. 이들에게 수도 없이 집을 사라고 얘기했지만 대다수의 사람들은 여전히 자신의 생각을 바꾸지 않습니다. 어쩔 수 없죠? 본인들의 생각과 행동에 대한 책임은 본인이 지는 것이니까요.
이 글을 보고 계신 당신에게 말씀드립니다. 내 집이 없으면 누군가에게 계속 기대는 삶을 살아야합니다. 전세금이 오른다는 얘기를 들을 때 마다 철렁거리는 마음을 가라앉혀야 하고 2년마다 이사 다녀야 하며 (4년으로 늘어나니 좋으신가요?) 못 하나 박을때도 마음껏 하지 못합니다.
주택의 가격은 수급량에 따라 변합니다. 올해, 내년 2년간은 역대급 최저공급이 확정되었고 정부의 25번째 공급 대책은 허점투성이에 이상적(理想的)인 계획만 가득합니다. 현실성이 전혀 없습니다. 이로써 2년이 아닌 10년간 공급부족 현상이 생겨날 겁니다. 정부의 이번 대책을 가장 긍정적으로 평가해도 최소 10년간 공급은 부족합니다.
차라리 정권이 바뀌어 재개발, 재건축 등 민간개발사업 등을 풀어주면 불로소득으로 돈을 버는 사람은 있을지언정 중장기적으로 집값은 안정화될 수 있습니다. 그러나 현 정권이 계속 지금의 정책기조를 유지한다면 공급은 계속 부족할 것이며 집값은 지속적으로 상승할 수 밖에 없습니다.
오늘은 2021년 2월 10일 입니다. 오늘 이후 집값이 하락하는지 상승하는지 두 눈 부릅뜨고 똑똑히 보십시오. 정부의 말을 빋고 기다린 당신에게 어떤 결과가 나타나는지 온 몸으로 겪어 보십시오. 스스로 겪고 나서야 진정한 변화를 이룰 수 있을 겁니다.
이승훈 소장.
