서울 아파트 평균 매매가 9억 원 넘어
민간 이어 정부 공식 통계서 확인9억 넘는 주택 대출 규제 강화 영향
<21년 3월 4일 동아일보 기사 중 발췌>
지난달 서울 아파트 평균 매매가격이 고가주택 기준인 9억 원을 넘은 것으로 나타났다. 3일 한국부동산원에 따르면 올해 2월 서울 아파트 평균 매매가격은 9억 382만 원으로 전월(8억 9725만 원)보다 657만 원(0.73%) 올랐다. 서울 아파트 평균 매매가격은 2019년 1월 8억 원을 넘은 뒤 그해 8월까지 7억 원대로 떨어졌다가 이후 꾸준히 상승하다가 이번에 9억 원을 넘었다. 민간 조사 기관인 KB국민은행 리브 부동산 통계상 서울 아파트 평균 매매가격은 이미 지난해 3월 9억 원을 넘었다. 지난달 10억 6108만 원까지 뛰었다. 리브 부동산 시세는 호가 영향이 상대적으로 커 한국부동산원 시세보다 통상 높게 형성된다. 한국부동산 통계로도 서울에서 고가주택인 9억 원이 평균 가격이 된 셈이다. 업계에서는 2019년 ‘12·16 부동산 대책’으로 9억 원이 넘는 고가주택에 대한 대출 규제가 강화된 뒤 9억 원 이하 중저가 주택으로 수요가 몰리면서 중저가 주택 가격을 밀어올린 영향이 크다고 보고 있다. 9억 원을 넘는 주택에는 취득세나 양도소득세율이 높게 적용된다. 9억 원 초과분의 주택담보인정비율(LTV)이 20%로 줄고 9억 원 초과 주택 보유자는 전세대출도 받을 수 없다.
기사에서도 나오지만 조사 기관마다 결과가 상이한데 보통 민간조사 기관의 조사가 가격이 좀 더 높습니다. 이번에는 한국부동산원이 조사한 자료로도 평균 9억 원이 넘었다는 겁니다. 현행 세법으로는 9억 원이 고가주택의 기준점이 됩니다. 고가주택은 말 그대로 비싼 주택으로서 혜택의 제한이 되는 선입니다. 1가구 1주택 비과세도 9억 원까지만 주어지고 그 이상은 세금을 납부하고, 1주택 종부세도 9억 원까지 공제, 대출도 9억 원을 기점으로 대출실행이 줄어듭니다. 그런데 고가주택이라고 하기에 너무 많은 아파트가 9억 원을 넘자 일각에서는 고가주택의 기준을 12억 혹은 15억 원으로 올리자는 의견이 있는데 현재까지 정부에서는 이런 내용에 대해 검토하고 있지 않은 듯합니다. 정부 입장에서는 집값 잡는 것에 도움이 안 된다고 판단해서인 것으로 보입니다.
이런 식으로 상승한다면 서울 아파트 평균 10억도 멀지 않은 듯합니다. 제가 예상해 보건대 내년 하반기에는 한국부동산원 조사로도 서울 아파트 평균 가격은 10억을 상회할 것으로 보입니다. 올해, 내년에 서울의 부족한 공급을 반영한 생각입니다.
10억 원이라는 금액은 엄청나게 큰 금액입니다. 또한 예전에는 부자의 상징이었고, 2000년대 중반만 해도 10억 원의 부동산은 고가주택을 나타내는 징표였습니다. 그런데 격세지감이군요. 서울 아파트 평균 10억 원을 눈앞에 두고 있으니까요.
저는 2005년부터 부동산업에 종사했습니다. 강남에서 근무했는데 지역이 지역이니만큼 그때도 가격이 비싼 아파트가 물론 있었지만 너도 나도 30억 원이던 시절은 아니었습니다. 또한 가격이 급상승하던 시기에 우스갯소리로 이러다 평당 1억 원 가겠다는 말도 나눴던 기억이 있습니다. 순전히 농담이었고, 진지하게 그렇게 말하는 사람이 있으면 ‘설마~’ 하는 분위기였죠. 하지만 현재 강남의 아파트는 평균 1억 원이 눈앞에 있습니다. 반포, 대치동 등의 핵심지역 5년 이내 신축만 모아놓고 보면 평당 1억 원은 이미 달성되었죠.
왜 이렇게 가격이 계속 오르는 걸까요? 첫째는 공급 부족, 둘째는 넘치는 유동성, 셋째는 잘못된 정책 때문입니다. 이런 점들이 해결이 되어야 가격이 안정이 될 텐데 당분간은 셋 모두 바뀔 기미가 보이질 않네요. 평균 9억 원이라니 너무 비싸서 떨어질 것 같나요? 하지만 우리는 평균 가격이 5억 원일 때도, 6억 원일 때도, 7억 원일 때도, 8억 원일 때도 한결같이 너무 비싸서 더 안 오른다고 믿는 사람들이었습니다. 그러나 결과는 결국 상승한다였습니다. 앞으로도 다르지 않다고 봅니다. 왜냐하면 앞서 설명드렸듯 제반 환경이 당분간 바뀔 것이 없거든요.
이 점에 대해 깊이 생각해 보시고 향후 부동산 매도, 매수 전략을 잘 세우시길 바랍니다.
이승훈 소장
