부동산 계약서 작성. 더 이상 겁내지 말자!
부동산 계약서를 처음 작성하게 되면 무척 떨립니다. 공적 문서가 주는 압박감도 있고, 큰 돈이 들어가는 부동산 계약서에 막상 도장을 찍을 생각을 하면 오만가지 생각이 떠오릅니다.
여러분이 만약 지금 투자로서 아파트를 구입해야 한다면 어디에 구입하실건가요? 아마도 대부분 자신의 거주지를 우선 떠올리실겁니다. 왜냐? 가장 익숙하기 때문이죠. 투자를 제대로 잘 하려면 익숙한 곳에 하는 것이 아니라 가장 크게 상승할만한 지역을 분석해서 들어가야 합니다. 하지만 대부분의 사람들은 이렇게 하는 것이 쉽지만은 않습니다. 내가 사는 지역을 구입처로 생각하는 가장 큰 이유는 잘 안다고 생각하기 때문입니다. 그리고 익숙하기 때문에 두려움이 덜한겁니다. 만약 강남권에서 태어나 자랐다면 그 사람은 성공적인 투자자가 되어있겠죠?
사람이 사는데 특정 지역이 좋고 나쁘고는 없지만 부동산 투자관점에서 인기가 있는 지역과 그렇지 않은 지역은 나뉩니다. 때문에 성공적인 투자를 위해서는 내가 잘 모르더라도 좋은 지역에 투자를 해야 합니다. 하지만 잘 모르면 투자하기 어려우니 그 지역을 공부하고 임장하고 하면서 두려움을 이겨내고 익숙해지면서 투자를 할 수 있게 되는 겁니다.
계약서도 마찬가지입니다. 익숙하지 않으면 두렵고, 두려우면 실행할 수 없습니다. 그렇기 때문에 우리는 이렇게 선행학습을 통해서 계약서에 친숙해져야 합니다. 그래야 실전에서 실수없이 매끄럽게 일처리를 할 수 있습니다.
<계약금 및 위약금>
계약금은 계약시 지불하는 금액입니다. 통상적으로 매매금액의 10%를 지불합니다. 하지만 법으로 정해진건 아닙니다. 5%로 하건, 20%로 하건 관계는 없습니다. 그리고 계약금이 갖는 또 다른 의미는 이겁니다. 매도자, 매수자 둘 중 한 사람이 쌍방의 합의에 의한 해제가 아니라, 일방의 변심으로 인해 해제를 원한다면 변심자가 상대방에게 계약금만큼을 위약금조로 주어야 합니다. 위약금에 대해 별도로 약정했다면 그것을 따르면 되고 대부분은 별도의 약정을 하지 않는데요. 이럴 경우 계약금을 위약금으로 보는 겁니다.
그리고 노파심에서 말씀드리자면, 계약금을 상대방에게 주더라도 24시간 내에 계약 해지 통보를 하면 위약금없이 계약금을 돌려받을 수 있다고 말하시는 분들이 계십니다. 하지만 이렇게 정해진 법은 없답니다.
그리고 가계약이라는 말도 많이 사용합니다. 최근에는 하도 많이 사용하다보니 정식 단어로 등재가 되었습니다. 가계약은 임시계약이라는 뜻입니다. 예를 들어서, 매도자는 5억원에 아파트를 팔고 싶어합니다. 매수자는 5억원에 매수하고 싶어합니다. 그럼 만나서 계약서 작성을 하고 계약금은 10% 정도로 보고, 5천만원을 건네주면 깔끔하게 가계약이 성사가 됩니다. 그런데 매도자 or 매수자가 어떤 사유로 인해 계약서를 작성할 상황이 되지 못해 실제로 계약서를 작성할 상황이 안되는 경우 먼저 돈을 송금합니다. 이때, 매수자 입장에서는 매도자의 얼굴을 보지 못하고 계약금을 보내는 것이기 때문에 찝찝할 수 있습니다. 그래서 5천만원을 전부 입금하는 것이 아니라 1천만원만 입금합니다. 그리고 몇일 후에 만나서 정식으로 계약서를 작성하면서 나머지 계약금 4천만원을 송금하기로 하는 겁니다. 그렇다면 그냥 3일을 기다렸다가 계약서를 작성하면 되지, 굳이 왜 1천만원을 먼저 보낼까요? 그건 매수자 입장에서 매도자가 변심할 우려가 있다고 생각하기 때문입니다. 가격이 오름세를 보이고 있는 상황에서 매도자는 하루에도 여러번 팔지 말지 저울질을 할겁니다. 이런 상황에서 3일이라는 기간은 긴 시간입니다. 실제로 3일이 지나서 만나기로 했는데 매도자는 금액을 더 올리거나, 연락이 두절되거나 하는 경우가 상당히 많습니다. 그러나 미리 1천만원 정도를 입금해놓으면 그 계약은 홀딩이 됩니다. 가계약도 쌍방합의에 의한 계약이기에 효력이 있습니다. 민법에서는 구두계약도 계약으로 인정합니다. 즉 문서화 되지 않았더라도 서로 합의만 했다면 계약이 효력을 발휘하게 되는 겁니다. 가계약금의 정해진 기준은 따로 없습니다. 상황을 보고 적정규모로 넣어야 해제가 발생하지 않습니다.
<중도금의 성질>
중도금은 계약금 지급 이후 잔금 전 매매 대금의 일부를 추가로 지급하는 것을 말합니다. 계약서 작성시 중도금이 반드시 필요한걸까요? 그렇지 않습니다. 중도금은 있어도 되고 없어도 됩니다. 보통은 계약일에서 잔금일까지의 기간이 짧으면 계약금-잔금 형태로 마무리 짓고, 잔금까지 시일이 길다면 계약금-중도금-잔금의 형태로 처리합니다.
중도금은 이행착수의 성질로서 중도금이 지급되면 앞서 살펴본 것과 같이 위약금만 물고 해제하는 것이 불가능합니다. 조건부 계약일 때 조건이 달성되지 않는 등 일부 예외가 있으나 원칙은 그렇습니다.
그렇기 때문에 중도금이 부담스러운 경우, 실무에서는 중도금 대신 1차 계약금, 2차 계약금 이런 식으로 나누어서 받는 경우도 있습니다. 이렇게 작성되면 만에 하나 해제를 희망할 때 받은 금액만 돌려주고 해제가 가능하기 때문입니다. 하지만 법으로 다툴 경우 작성은 계약금으로 기재되었다 하더라도 중도금의 성질을 갖는다면 중도금으로 볼 수도 있기 때문에 완벽한 방법은 아닙니다. 여기서 법률적으로 더 깊이 들어가면 헤어나오지 못할 수도 있기 때문에 여기까지만 말씀드리겠습니다.
이렇게 중도금까지 처리되면 마지막으로 잔금일에 잔금을 치르고 법무사를 불러서 소유권이전등기를 하면서 계약이 마무리가 됩니다.
