내 능력에 맞는 투자 매물 선택하기
이제 투자할 매물을 찾을 시간입니다. 그런데 우리는 가지고 있는 투자금이 각기 다릅니다. 그래서 내 자금에 맞는 투자처를 찾아야 합니다. 아무리 사고 싶어도 돈이 없으면 방법이 없죠. 우선 투자 가용 금액을 정합니다. 지금부터는 금액별 투자 상품을 설명드릴텐데요. 다만 강사의 경험을 토대로한 개인적인 의견으로서 이것이 절대적인 것은 아닙니다. 투자하시는데 참고용으로만 활용하시면 좋겠습니다.
◆ 1000만원~2000만원으로 투자하기
자금이 부족해서 1000만원 밖에 없다면, 지방의 외곽 지역 아파트 혹은 서울의 비핵심지역 빌라를 고려하면 좋습니다. 이런 부동산들은 상승 폭이 핵심지역보다 떨어지긴 하지만 투자금에 적게 들어가기 때문에 투자금 대비 수익률 면에서는 좋은 결과를 가져올 수 있습니다. 다만 지금처럼 유동성이 풍부하고 부동산 경기가 좋을 때는 충분한 수익을 낼 수 있지만 비수기에는 환금성의 제약이 생겨 매도가 잘 되지 않는 특성이 있다는 것을 인지하고 계셔야 합니다.
딱히 지방 아파트와 서울빌라라는 카테고리 중에서 어떤 것이 낫다고 말할수는 없습니다. 지방 아파트보다 좋은 서울 빌라가 있고, 서울빌라보다 좋은 지방의 아파트도 있을 수 있습니다. 부동산은 개별성이 강한 상품이므로 해당 상품군보다 각각의 매물에 대한 자세한 분석이 필요합니다. 다만 시기적으로 서울에 재개발 붐이 일면서 빌라의 가격 상승이 뚜렷한 점을 고려한다면 최근에는 서울의 빌라 투자를 고려해보시는 것도 좋은 전략입니다.
소액투자는 주로 갭투자로서 전세보증금을 레버리지로 활용하는 투자 전략입니다. 예를 들어 2억 5천만원의 빌라 상품이 있다고 하면 전세 금액이 2억 4천만원이라는 겁니다. 최근 전세가 급등해 전세 가격이 치솟아 이러한 형태의 투자 상품이 많아졌습니다. 다만 2년 뒤 역전세를 맞게 되면 자금이 추가로 필요할 경우가 종종 생길 수 있습니다. 때문에 이런 상품을 투자하실 때는 매물 주변 지역이 추가적인 공급물량이 많이 나올만한 곳인지, 향후 수요가 줄어 전세금이 하락하지는 않을지 등을 조사하고 투자에 임해야 합니다. 보통은 2년이라는 기간 동안 물가도 상승하고 매매가도 상승하므로 역전세가 발생하는 경우는 무척 드뭅니다만 그럼에도 이런 경험을 한번 해보면 부동산 투자에 대해 부정적인 인식이 생겨 향후 투자에 큰 영향을 끼칠 수 있으니 소액투자일수록 정확한 분석과 조사가 선행되어야 합니다.
빌라를 투자할 경우에는 되도록 원룸은 피하고 투룸, 혹은 쓰리룸 형태를 구입하는 편이 낫습니다. 원룸은 수익형부동산의 범주에 속하므로 매가 상승이 더딘 편입니다. 원룸은 월세를 받기를 희망하시는 분들이 구입하시면 좋습니다. 반대로 포룸처럼 대형 평수의 빌라도 피하시는게 좋습니다. 부동산 수요자들은 결혼 초기에는 자금 부족으로 빌라에 거주하지만 아이가 태어나고 자산이 늘어가면서 아파트로 이주하기를 희망하는 케이스가 많아집니다.
◆ 2000만원~5000만원으로 투자하기
금액은 조금 증액되었지만 상품군의 변동은 거의 없습니다. 다만 지역 선택의 폭이 조금 더 넓어졌을 뿐입니다. 이 정도의 금액이라면 서울 빌라 중 강남, 용산 등 초핵심지역을 제외한 나머지 지역의 신축빌라 형태로 투자가 가능합니다. 빌라도 구축과 신축이 있는데 구축은 매가도 낮지만 전세가는 더 낮아 갭이 큰 편입니다. 그래서 신축빌라가 매매가는 높지만 전세가는 더 높아 갭은 오히려 구축보다 현저히 적습니다.
서울에서 아파트 투자는 언감생심이지만, 경기도 외곽지역 및 수도권 외 도심의 10~20평대 아파트를 고려해볼만한 가격입니다. (21년 5월 기준) 2000만원 미만이 지방의 외곽 아파트를 고려했던 것에 비해서는 지역적으로 조금 더 나은 곳으로 투자가 가능하다는 뜻입니다. 부동산의 가격을 결정하는 요소 중 입지는 매우 중요합니다. 우리가 본 클래스의 제일 첫 시간, 1강에서 배웠던 것처럼 부동산은 다른 상품과 달리 움직일 수 없는 성질이 있기 때문이죠. 한 번 정한 입지는 바뀔 수가 없는 겁니다. 그렇다면 내가 선택한 입지가 지금 그다지 좋지 않다면 향후에 좋아질 곳을 찾아야 합니다.
그런데 우리 나라의 도심은 인프라가 매우 잘 갖추어져 있습니다. 특히 서울, 부산처럼 추가적인 인프라시설 확충이 거의 필요하지 않는 지역들은 상급지와 중급지, 하급지로 나뉜 상태에서 역전 현상이 잘 일어나지 않습니다. 그렇기에 도심에 투자할수록 최대한 좋은 지역을 선점해야 합니다.
◆ 5천만원~2억원으로 투자하기
서울의 빌라는 용산 정도를 제외하고는 전 지역 투자가 가능합니다. 아파트는 수도권의 경우 수원, 용인, 안양 등 꽤 큰 도시의 세대수가 크지 않은 소규모 구축 아파트 (갭 2억원선, 21년 5월 기준) 투자가 가능합니다. 지방 도심의 20~30평대 아파트는 랜드마크 아파트가 아니라면 대단지 구축 아파트도 가능한 금액입니다. 지방의 아파트를 구입할 경우에는 되도록이면 새 아파트를 권해드리긴 합니다. 서울의 경우 수요에 비해 신축이 워낙 모자라 높은 프리미엄이 발생하고 신축을 구입하지 못한 수요자들이 구축 아파트라도 구입하는 것에 비해 인지도가 떨어지는 지역일수록 신축은 수요를 채우나 구축의 경우 부족한 수요로 인해 가격 상승에 제약을 받습니다. 그러니 서울에서 멀리 떨어진 도시나 지방 핵심지역에서 먼 소규모 도시에 투자할 경우에는 신축 혹은 준신축급의 아파트를 선택하시는 것이 좋습니다.
◆ 2억원~5억원으로 투자하기
서울 전 지역의 빌라와 재개발 예정지 및 90년대 건축된 곧 30년 연한을 채워 재건축이 도래할 서울의 일부 구축 아파트까지 투자가 가능합니다. 보편적으로는 신축, 준신축급일 경우 실거주 수요가 많아 가격 오름폭이 큰 편입니다. 그러다가 10년차가 넘어가고 구축 아파트로 변하게 되면서 오름폭이 줄어듭니다. 이후 25년차가 넘어가면서 30년 연한을 채우고 재건축에 대한 기대감이 커지면서 다시 오름폭이 커지는 가격 사이클을 보입니다. 그러니 재개발 혹은 재건축을 기대할 수 있는 상품은 가격이 일반 구축 아파트보다 비쌉니다. 다만 이런 것들을 투자할 경우에는 사업의 속도 및 진행현황, 사업성 여부 등을 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 일반 아파트의 가격이 꾸준한 상향의 모습을 보인다면 재개발 혹은 재건축은 사업의 진행 속도, 경기, 정책 등의 영향을 더 강하게 받기 때문에 급등하기도 하고, 급락하기도 하는 등 일반 아파트보다 변동성이 심합니다. 재개발, 재건축을 투자하실 경우에는 조금 더 디테일하게 공부를 하시는 것을 권해드립니다.
수도권에서는 서울 평균 수준인 분당이나 평촌등의 아파트를 갭투자로 일부 구입할 수 있습니다. 세종시 및 광역시, 인천 송도 및 지방 도심 등 인기핵심지역의 대부분 아파트도 투자가 가능한 금액입니다. 서울이 우리나라의 수도이고 많은 회사가 몰려있다보니 가장 금액이 높은건 사실이지만 서울 투자만 고집할 필요는 없습니다. 어느 지역이건 사람들이 선호하고 몰리는 지역을 선택하면 가격오름폭은 좋습니다. 만약 그 위치의 부동산이 비싸서 힘들다면 그 다음 선호 위치를 구입하세요. 결국 내가 가진 자금 내에서 최대한의 상급지를 가는 것이 좋습니다.
◆ 5억원 이상~
서울의 일부 재개발, 재건축 투자가 가능합니다. 5억원 미만의 투자로는 재개발예정지 혹은 재건축을 하려고 추진하는 지역을 투자하였던것과 달리 실제로 사업을 진행하고 있는 정비구역 (재개발 혹은 재건축을 진행하는 구역)의 투자가 가능한 겁니다. 강남 3구, 마용성 등 유명 지역의 정비구역은 여전히 접근이 쉽지 않지만 열심히 임장하면 A급지 투자가 가능한 금액입니다. 지방의 랜드마크 아파트를 포함해 갭투자로 거의 대부분 구입이 가능하며, 대학가의 원룸형 건물 등을 일부 대출을 활용하여 구입할 수 있는 금액입니다.
◆ 10억원~20억원으로 투자하기
강남, 서초, 송파, 여의도, 용산 등의 신축 및 재건축 대상 아파트투자가 가능합니다. 아무거나 살 수 있을 정도의 금액은 아니지만 현금 보유액이 10~20억원이라면 금액에 맞는 수준 높은 매물은 찾을 수 있습니다. 우리나라에서 인지도가 가장 높은 지역의 미래 신축이라 할 수 있는 재건축 투자가 가능한 겁니다. 누구나 원하는 지역으로 수요가 탄탄하지만 공급은 한정되어 있기 때문에 이런 지역의 가격 상승폭은 매우 가파릅니다.
또한 다가구주택 혹은 상가주택, 꼬마빌딩을 고려하는 금액대입니다. 서울을 기준으로 하면 단독, 다가구는 구입이 가능하나 상가주택 및 꼬마빌딩 구입에는 일반적으로 금액이 조금 부족합니다. 수도권, 지방으로 가면 작은 형태의 매물을 대출을 활용하여 상가 건물 및 꼬마 빌딩 구입이 가능합니다.
◆ 20억원~30억원으로 투자하기
현금만 이 정도를 보유하고 있으면 우리나라의 최상급지 아파트를 겨낭합니다. 한강변인 반포의 대장주 아파트들 혹은 여의도 및 청담동, 압구정동 아파트 등을 고려합니다. 현금 보유가 많으니 아파트를 투자하기도 하지만 건물을 구입하려는 수요도 많습니다. 대출 및 임대보증금을 감안하면 50억원 안팎의 매물을 구입할 수 있으므로 아파트를 이미 확보한 투자자라면 건물 투자를 고려하는 것이 좋습니다. 건물을 투자하는 것도 희소성의 원리에 입각해서 구입하면 됩니다. 사실 부동산은 건물보다 토지의 가치가 정말 중요합니다. 건물이 낡으면 리모델링을 하거나 새로 건축해서 멋지게 다시 만들면 되지만, 토지는 늘릴 수가 없습니다. 투자라면 입지와 함께 토지를 많이 확보하는 것에 중점을 두세요. 토지의 가치는 건물을 얼마나 많이 지을 수 있는가에 따라 평가가 틀려지기 때문에 용적률이 높은 상업지나 준주거지역을 우선 검토하는 것이 좋습니다.
◆ 30억원 초과 금액으로 투자하기
이 정도의 현금 동원 능력이 있는 분들은 핵심지 아파트는 구입해놓으셨을 확률이 높겠지요. 만약 없다면 강남의 최상급 아파트를 구입하시고 이후 금액에 따라 건물을 구입하거나, 준공업지역, 준주거지역, 상업지역 등의 토지를 선점하는 전략이 가장 좋습니다. 우리나라는 인구에 비해 땅이 좁고 대다수의 인구가 서울 수도권 및 일부 특정 도시에 편중되어 있으므로 이런 지역의 역세권 지역 중 저렴한 토지가 있다면 구입해놓고 기다리면 거의 대부분 가격이 상승할 것으로 기대됩니다.
