3년 후에도 서울 집값 떨어지지 않는 이유
- 3년 후에도 서울 집값이 떨어지지 않는 이유
보유세가 현실화 되는 6월 이후 집값이 더 오를 것이다, 떨어질 것이다 라고 하는 논란이 끊이지 않고 있습니다. 집값이 떨어질 것이라고 보는 이유는 그동안 가격 상승이 누적되어 너무 올랐기 때문입니다. 최근 들어 신고가 이하로 가격이 거래된다는 것 등에 기인합니다.
그런데 첫 번째 이유는 지난 수 년간 매년 나왔던 얘기입니다. 집값이 비싸다. 우리가 집값이 비싸다고 이야기 한 것이 하루 이틀 된 것이 아닙니다. 5년 전에도 집값이 너무 올랐다고 얘기해 왔습니다. 작년에도 제작년에도 우리는 항상 집값이 비싸다고 느꼈습니다. 하지만 실제로 집값은 어떻게 됐나요? 올랐습니다. 비정상적인 가격이라고 말들 하는데 과연 그 가격이 비정상적인지 아닌지는 어느 누구도 판단할 수 없습니다. 그렇기에 단순하게 집값이 너무 비싸기 때문에 앞으로 떨어진다는 얘기는 의미가 없는 이야기 입니다.
두번째는 최근 가격이 신고가 아래로 거래되는 사례가 많이지면서 하락의 신호탄이라고 보는 시각입니다. 이역시 진단을 잘못 했습니다. 사실 요 근래 매년 이맘때쯤 나오는 얘기이기도 합니다. 종부세가 강화되면서 종부세 회피를 위해 매도를 하는 일부 물건의 거래 사례입니다. 당연히 종부세 기준일인 6월 1일이 지나면 이러한 형태의 매도 매물은 사라질 것이고, 가격은 상승하게 됩니다. 매우 단순한 논리입니다.
- 21년 하반기 부동산 시장은 어떻게 될까요?
다주택자 및 고가주택 소유자들을 규제하기 위해 전체적으로 대출이 강화되었습니다. 실수요자들에게는 일부 우대를 해줬지만 규제 자체가 워낙 강하다 보니 우대를 적용해도 기존의 대출에 비해 강화된 겁니다. 그래서 실수요자들도 집을 구입하지 못하는 케이스가 많아졌습니다. 이런 지적이 많다 보니 비로소 최근 대출 규제를 완화해주려는 움직임을 보이고 있습니다. 이렇게 되면 실수요자 층 중 내 집 마련을 희망하는 여력이 되시는 분들은 내 집 마련을 할 수 있을 겁니다.
하반기는 개인적으로 상반기보다 더 오를 것이라고 봅니다. 작년 말부터 이 말씀은 쭉 드렸습니다. 일단 작년과 비교할 때 올해도 크게 달라진 게 없습니다. 코로나도 여전하기 때문에 유동성은 늘었고 해결까지는 안타깝지만 아직 요원합니다. 그렇다면 올해내로 금리 인상이라던가 이런 부분이 없다고 보는 것이 맞습니다. 결국 계속되는 공급 부족과 유동성이 가장 큰 원인입니다. 서울 같은 경우는 시장이 바뀌면서 집값 상승에 대한 기대감도 높아졌고, 6월 1일 보유세 기준일이 지나면 급매는 사라지고 매도물량은 다시 사라질 것이기 때문에 가격은 무조건 상승합니다.
- 다주택자들의 생각은...
모두 아시겠지만, 다주택자들은 보유, 즉 버티기 전략입니다. 임대사업자 등록을 해 놓으면 사실 다주택이라 하더라도 크게 겁날 건 없습니다. 다주택인데 임대사업자 미등록자라면 이미 증여 등을 통해 명의를 분산해놨을 겁니다. 작년 증여가 역대 최고였다는 말 들어보셨지요? 이런 저런 준비를 아예 못한 분들 중 일부는 또 이번에 급매로 정리를 했을 거구요. 더구나 다주택자들은 2019년도 이후에 추가적인 매입에 매우 신중했습니다. 다주택자들 중 급한 상황에 처해 있는 분들은 많지 않습니다. 임대사업자, 증여, 일부 급매 등을 통해 정리를 했을겁니다. 그렇다면 남은 다주택자들은 이제 정책 완화가 될 때까지 기다리고 또 기다릴겁니다.
- 부동산 가격은 곧 폭락할 것이다? 앞으로 3년 내 집값 어떻게 바라봐야 할까요?
제가 2017년도에, '앞으로 3년, 내 집 마련에 집중하라' 라는 책을 썼습니다. 이 때 제 책에 대한 반응은 지금처럼 2개로 나뉘었습니다. 당연히 그 두 의견 중 하나는 '집값은 오를만큼 올랐고 이렇게 비싼데 더 오르겠냐? 말도 안 되는 책이다' 라는 말이죠. 결과는 나왔죠? 지금도 저의 의견은 변함이 없습니다. 3년 내로는 집값이 하락하기는 어렵다고 봅니다. 서울, 경기를 기준으로 보면 올해, 내년은 거의 확실하게 상승을 장담할 수 있고, 2023년부터는 서울의 공급물량이 꽤 나오게 되는데 시장에서 충분히 흡수할 수 있을 거라는 개인적인 생각입니다. 하지만 의외로 수요가 뒷받침해주지 못해 가격이 떨어진다고 가정해봅시다. 그렇다고 해도 21년, 22년 올라간 가격이 비해서는 현저히 적게 가격이 하락할 겁니다. 즉 우리가 논하고 있는 지금 시점보다는 3년 뒤 최악의 시나리오를 가정해도 가격은 상승한다는 뜻 입니다.
