집을 사는 타이밍은

3기 신도시 입주, 수요층 감소, 주택임대사업자 물량에 대하여

Q. 3년 후 하락장이 시작될 것이라는 예측이 있습니다.

입주물량이 크게 늘어나고 3기 신도시 입주, 수요층 감소가 그 이유입니다.과연 어떻게 될까요?

3년 뒤 부동산 가격이 하락할만한 요인은 여러가지가 있습니다. 그렇지만 굳이 3년 뒤가 아니라도 시장에는 항상 하락 요인이 존재합니다. 수 년 전부터 지금까지 유래 없는 폭등을 기록했지만 소위 하락론자 분들은 여러 가지 데이터를 근거로 가격이 떨어질 것이라고 주장해왔습니다. 그렇기에 떨어질 이유를 찾는 것 보다는 과연 그것이 현실성이 있는지, 그리고 시장에 미치는 영향력이 어느 정도일지 분석하는 것이 우선입니다.

먼저 입주물량 부분은 올해와 내년보다는 내후년부터 많이 나오는 것 자체는 사실이지만 과연 시장이 그걸 받아줄 수 있느냐 없느냐를 판단해야 합니다. 저는 충분히 소화가 가능하다고 생각합니다. 그래서 하락은 없다고 생각합니다.

아무리 수요가 줄어들어도 대한민국의 약 절반 가량이 무주택자입니다. 상당수가 내 집 마련을 원하고 있습니다. 입주물량이 늘어나기는하나 기존 매도자들이 대거 물량을 내놓지 않는다면 공급 대비 수요는 여전히 충분하다고 판단합니다. 단, 지역별로 차등하는 모습을 보일겁니다. 지방의 일부 지역에서 물량이 많은 곳은 반드시 피해야 합니다. 서울이나 경기 핵심지역은 앞서 말씀드린 여러 하락 요인에도 불구하고 자신있게 사셔도 됩니다.

Q. 주택임대사업자는 시장에 어떤 영향을 줄까요?

주택임대사업자는 약 160만채 정도가 된다고 합니다. 그리고 모두 아시겠지만 아파트의 경우 주임사 등록이 불가능합니다. 또한, 단기 주임사 제도는 폐지가 되었고 현재 주임사들도 만기 때는 자동 폐지가 됩니다. 주임사의 대다수가 다주택자임을 감안하면 만기 이후 보유세 부담이 상당할겁니다. 그래서 만기 시점이 도래하면 물량이 많이 쏟아질 수 있다는 우려가 있고 충분히 일리가 있는 말 입니다. 그럼 언제쯤 물량이 나올지 봐야합니다. 사실상 2016년부터 주임사가 본격적으로 알려졌는데, 물량이 가장 많은 시기는 2018년 입니다. 이 때부터 규제가 솔솔 들어오기 시작했기에, 그 전에 등록을 해놔야 했습니다. 그리고 당시 장기 주임사는 8년이니까 시기적으로만 본다면 2026년에 가장 많은 주임사 물량이 나올 것이라고 예측해 볼 수 있습니다. 그런데 주임사 제도가 몇 년 사이 엄청난 변화를 겪은 것처럼 향후 5년이라는 기간 동안에도 역시 많은 변화가 있을 수 있으니 향후 2~3년 간의 움직임을 지켜본 후 주임사 물량이 시장에 미치는 영향을 분석해도 늦지 않을 것 같습니다.

Q. 집 살 타이밍을 보고 계신 분들에게 조언을 해드리겠습니다.

집 살 타이밍은 제가 언제나 말씀드렸듯 '지금'이 가장 좋습니다. 현재 금액이 비싼지 아닌지는 사실 정확하게 알지 못합니다. 항상 지나고 나야 확인되는 법이지요. 집값이 떨어지기만 않았으면 좋겠어요. 라고 말씀하시는 분도 계십니다. 그렇다면 집값이 보합이거나 오른다고 가정하면 지금 사야하는 것이 맞습니다. 남은 한 가지는 가격이 내려가면 살래요. 인데 만약 가격이 내려가기 시작하면 우리는 그 시점에 과연 집을 구입할 수 있을까요? 왠만한 강심장이 아니고서는 구입하지 못합니다. 내려갈까봐 못 사고, 내려가기 시작해도 못 사고... 결국 이런 분들은 영원히 집을 매수하지 못합니다. 그냥 복잡하게 생각하지 마시고 집을 당장 사세요. 올라가면 좋고, 보합이어도 내 집 마련해서 좋고, 떨어지면 그냥 버티면 됩니다. 그리고 역사적으로 봐도 지난 수십년간 결국 올랐습니다. 타이밍은 '지금' 입니다.